Detrazione acquisto immobili, anche per ristrutturazioni antisismiche

Detrazione acquisto immobili, l’agevolazione spetta anche se non viene rispettata la volumetria dell’edificio purché gli interventi servano esclusivamente all’adeguamento antisismico.

Questo ed altri aspetti sulla detrazione per chi acquista immobili venduti da imprese di costruzione e ristrutturazione, prevista dal decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, sono chiariti nella risposta all’interpello numero 195 del 30 giugno 2020.

Nel caso degli interventi in questione, infatti, non si verifica l’ipotesi di demolizione e ricostruzione con ampliamento della volumetria che rende l’edificio una nuova costruzione.

Detrazione acquisto immobili: anche per ristrutturazioni antisismiche

La detrazione sull’acquisto di immobili venduti da imprese di costruzione e ristrutturazione spetta anche nel caso in cui non viene rispettata la volumetria dell’edificio.

Gli interventi devono tuttavia essere finalizzati esclusivamente all’adeguamento antisismico, come sottolinea la risposta all’interpello numero 195 del 30 giugno 2020.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 195 del 30 giugno 2020

Articolo 16 bis, comma 1-septies del decreto legge 4 giugno 2013, n.63.Detrazione spettante agli acquirenti delle unità immobiliari vendute da imprese di costruzione e ristrutturazione immobiliare che abbiano realizzato interventi relativi all’adozione di misure antisismiche.

Nel documento di prassi l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sul quadro normativo della detrazione prevista dal comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2016 e delle successive modifiche normative.

Tale disposizione prevede una detrazione di imposta tra il 75 e l’85% del prezzo per un’importo massimo di 96.000 euro sugli edifici venduti da imprese di demolizione e ricostruzione di interi edifici, con riduzione del rischio sismico.

Gli edifici si devono trovare in comuni e nelle zone classificate con rischio sismico 1, 2 o 3 e devono essere alienati entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori.

Nel chiarire il quadro di riferimento il documento di prassi riporta anche la nota del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici numero 4260 del 5 giugno 2020.

In merito al comma 1-septies) dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, modificato dall’articolo 8 del decreto legge n. 34 del 30 aprile 2019, la nota specifica che la disposizione:

“tenuto conto della circostanza che l’estensione alle zone 2 e 3 è intervenuta successivamente al DM n. 58/2017, ha inteso concedere la possibilità che i benefici fiscali previsti dal sismabonus, nel caso di imprese che, ai fini della successiva alienazione, avessero realizzato, dopo il 1°gennaio 2017, delle ristrutturazioni o ricostruzioni, mediante demolizione, di immobili, con documentato miglioramento sismico di una o più classi, siano estesi agli acquirenti delle predette unità immobiliari".”

L’agevolazione riguarda dunque gli acquirenti degli edifici oggetto di interventi con autorizzazione successiva al 1° gennaio 2017 ma precedente al 1° maggio 2019, data di entrata in vigore delle nuove disposizioni.

Tale agevolazione spetta anche se l’asseverazione prevista dall’articolo 3 del D.M. n. 58 del 2017 non è stata presentata contestualmente alla richiesta del titolo abilitativo.

Deve tuttavia essere presentata presentata dall’impresa entro la data di stipula del rogito.

Detrazione acquisto immobili: l’articolo 16-bis comma 3 del TUIR

Il documento di prassi fornisce chiarimenti anche sulla detrazione prevista dall’articolo 16-bis comma 3 del TUIR, nel caso di ristrutturazione edilizia prevista dalle lettere c) e d) dell’articolo 3, comma 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

La lettera d) si riferisce ad interventi di ristrutturazione edilizia che possono trasformare l’edificio precedente.

Tra tali interventi sono ricompresi anche quelli che consistono nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, ad esclusione degli interventi previsti per il rispetto della normativa antisismica.

La disposizione prevede che:

“gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente.”

Deve dunque essere rispettata la condizione del rispetto della volumetria dell’edificio preesistente, che deve essere asserita da professionisti abilitati in sede di presentazione del progetto al competente Sportello Unico per l’Edilizia.

In altre parole la normativa richiede che la volumetria dell’edificio da ristrutturare resti identica a quella preesistente ai lavori stessi.

Ulteriori spiegazioni sono tuttavia state date dal Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici.

Il Servizio Tecnico Centrale di tale Consiglio, il 17 aprile 2018, ha comunicato il parere n. 27/2018 espresso dalla Prima Sezione del Consesso nell’adunanza del 22 marzo 2018.

Tale parere chiarisce quali sono gli interventi che rientrano tra quelli di ristrutturazione edilizia dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380 del 2001.

Tra gli interventi ci sono quelli di demolizione e ricostruzione di un edificio con la stessa volumetria di quello preesistente:

“fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, e, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli, di cui al d.lgs n. 42 del 2004, gli interventi di demolizione e ricostruzione che rispettino la medesima sagoma dell’edificio preesistente.”

Nell’ipotesi di demolizione e ricostruzione con ampliamento della volumetria preesistente, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera una nuova costruzione.

Nel caso concreto, tuttavia, l’istante afferma che gli interventi, sebbene non rispettino la volumetria dell’edificio precedente, sono esclusivamente dovuti all’adeguamento antisismico dell’immobile.

Di conseguenza può essere riconosciuta l’agevolazione, come sottolinea il documento di prassi:

“Ciò comporta che l’intervento non debba essere considerato, nel suo complesso, una «nuova costruzione» e, in quanto tale coloro i quali acquistano le unità immobiliari sulle quali sono stati effettuati gli interventi di ristrutturazione descritti nell’istanza potranno fruire della detrazione di cui all’articolo 16-bis, comma 3, del TUIR.”