Plusvalenza superbonus: le regole sulla tassazione da applicare ai condomini

I lavori nei condomini che rientrano nel superbonus, a prescindere dalla percentuale dell’agevolazione, portano all’applicazione della plusvalenza in caso di vendita dell’immobile alle condizioni stabilite.

Chiarimenti nel merito sono stati forniti dalla circolare numero 13/2024 dell’Agenzia delle Entrate.

Nel caso in cui, ad esempio, siano stati rifatti il cappotto termico o l’impianto di riscaldamento tutte le unità immobiliari del condominio dovranno essere assoggettate all’imposta sostitutiva al 26 per cento.

Plusvalenza superbonus: le regole sulla tassazione da applicare ai condomini

Quando si applica la tassazione alla plusvalenza introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 alle vendite di immobili oggetto di interventi del superbonus?

In linea generale l’imposta sostitutiva con aliquota al 26 per cento si applica alle plusvalenze relative a vendite di immobili entro 10 anni dalla fine degli interventi di superbonus.

Sono tuttavia previste alcune eccezioni, che riguardano:

• gli immobili acquisiti per successione;
• gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti alla vendita;
• gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la vendita, nel caso in cui dall’atto della cessione gli stessi immobili siano stati acquistati o costruiti da un periodo inferiore a dieci anni.

Al netto delle eccezioni appena citate la tassazione introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 si applica a prescindere dalla tipologia di interventi realizzati, trainanti o trainati, dalla misura e dalla modalità di fruizione dell’agevolazione, dal soggetto che realizza i lavori.

Le regole incidono profondamente soprattutto nelle vendite di unità abitative che fanno parte di condomini.

La realizzazione del cappotto termico o la sostituzione dell’impianto di riscaldamento, agevolate tramite il superbonus, portano all’applicazione delle regole sulla tassazione delle plusvalenze.

La tassazione si deve applicare a tutti gli appartamenti del condominio, nel caso in cui siano stati realizzati lavori su parti comuni condominiali.

Per gli immobili che non sono prima casa, infatti, il regime dovrà essere applicato anche se il proprietario dell’abitazione ha votato in modo contrario nell’assemblea che ha deliberato il via libera alla realizzazione dei lavori.

Lo stesso vale se i soggetti sono diversi dal proprietario, ad esempio inquilini, comodati o familiari conviventi.

Ciascuno di tali soggetti deve però aver ottenuto il via libera da parte del proprietario dell’abitazione, prima di procedere con gli interventi agevolati.

In sostanza, anche i lavori realizzati dall’inquilino portano all’applicazione della tassazione al 26 per cento nel caso di vendita dell’abitazione entro 10 anni dalla conclusione dei lavori del superbonus, e alle condizioni anticipate in precedenza.

Plusvalenza superbonus: le regole per il calcolo del costo del bene

Oltre all’applicazione della tassazione sulle plusvalenze, nel caso dei condomini si deve prestare particolare attenzione anche alla determinazione del costo relativo al bene.

In questo senso è opportuno conoscere con precisione la data di conclusione dei lavori, in quanto è determinante per l’applicazione delle regole.

Nel caso in cui la vendita avvenga entro i primi 5 anni dalla fine degli interventi, per l’incremento del costo di acquisto o di costruzione dell’immobile non si tiene conto delle spese relative agli interventi stessi.

La regola si applica nel rispetto delle seguenti condizioni:

• l’incentivo sia stato riconosciuto nella misura del 110 per cento;
• siano state esercitate le opzioni di cui all’articolo 121, ovvero la cessione del credito o lo sconto in fattura.

In questo caso non si tiene conto di tale regola se il superbonus è stato fruito con aliquota al 90, 70 o 65 per cento.

Lo stesso vale anche se è stata scelta la strada della detrazione. In altre parole, l’applicazione delle regole in questione è legata alla fruizione del superbonus al 110 per cento e con cessione del credito.

Passati 5 anni dalla conclusione dei lavori, nella determinazione dei costi relativi all’immobile si tiene conto del 50 per cento delle spese sostenute per gli interventi agevolati.