Superbonus: le istruzioni sulla tassazione delle plusvalenze in caso di vendita dell’immobile

Arrivano le istruzioni sulla tassazione delle plusvalenze in caso di vendita di immobili su cui sono stati realizzati interventi di superbonus, nel caso di vendita dell’immobile entro 10 anni dalla conclusione dei lavori.

La circolare numero 13 del 13 giugno dell’Agenzia delle Entrate fornisce i dettagli sull’applicabilità delle disposizioni previste dalla Legge di Bilancio 2024 e sull’esclusione delle spese dal calcolo del valore dell’immobile.

Il documento di prassi fornisce chiarimenti anche sulle misure relative alla variazione dello stato dei beni, per l’adeguamento delle rendite catastali ai miglioramenti successivi agli interventi del superbonus.

In caso di mancato adempimento, l’Agenzia delle Entrate invierà ai contribuenti le apposite lettere di compliance.

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Superbonus: le regole sulla tassazione delle plusvalenze

La circolare numero 13 del 13 giugno 2024 dell’Agenzia delle Entrate fornisce le istruzioni da seguire in merito alle novità sul superbonus introdotte dall’ultima Legge di Bilancio.

Il documento di prassi si sofferma, in particolare, sulle regole relative alla tassazione delle plusvalenze in caso di vendita dell’immobile e sugli adempimenti relativi alle variazione dello stato dei beni al termine dei lavori.

Il documento di prassi è articolato nei seguenti punti:

• modifiche alla disciplina fiscale delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili;
  • modifiche all’articolo 67 del TUIR;
  • modifiche all’articolo 68 del TUIR;
  • applicabilità dell’imposta sostitutiva;
  • decorrenza delle nuove disposizioni;
• misure in materia di variazione dello stato dei beni articolo 1, commi 86 e 87, della Legge di Bilancio 2024.

In merito alle novità relative alla tassazione delle plusvalenze viene specificato che la norma si applica a partire dal 1° gennaio 2024 per le vendite di immobili su cui sono stati realizzati interventi del superbonus, entro 10 anni dalla conclusione dei lavori.

Le regole si applicano a prescindere da:

• tipologia di interventi realizzati, trainanti o trainati;
• misura dell’agevolazione, al 110, 90, 70 o 65 per cento;
• modalità di fruizione dell’agevolazione, in detrazione, con cessione del credito o sconto in fattura;
• il soggetto che realizza i lavori (proprietario, conduttore, comodatario, familiare convivente).

La tassazione delle plusvalenze si applica sulle cessioni a titolo oneroso. Sono esclusi dall’applicazione delle regole previste dalla Legge di Bilancio 2024:

• gli immobili acquisiti per successione;
• gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti alla vendita;
• gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la vendita, nel caso in cui dall’atto della cessione gli stessi immobili siano stati acquistati o costruiti da un periodo inferiore a dieci anni.

La tassazione delle plusvalenze si applica solo sulla vendita dopo la conclusione dei lavori, non sulle successive vendite dell’immobile.

Per calcolare il periodo dei 10 anni si deve fare riferimento al termine dei lavori del superbonus. Come specificato nel documento di prassi:

“La data di conclusione dei lavori è, in linea di principio, comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.”

Agenzia delle Entrate - Circolare numero 13 del 13 giugno 2024

Istruzioni dell’Agenzia delle Entrate sulla tassazione delle plusvalenze nel caso di vendita dell’immobile del superbonus entro 10 anni dalla fine dei lavori.

Superbonus: il calcolo della nuova plusvalenza

Il documento di prassi fornisce le istruzioni per il calcolo della base imponibile della tassazione delle plusvalenze, a cui si deve applicare l’imposta sostitutiva del 26 per cento.

La Legge di Bilancio 2024, infatti, prevede modifiche per l’articolo 68 del TUIR. In linea generale le plusvalenze:

“sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di «ogni altro costo inerente al bene medesimo».”

Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate si soffermano anche sulla determinazione del costo relativo al bene.

Tale costo varia sulla base del periodo intercorso tra la fine dei lavori e la vendita dell’immobile oggetto di interventi del superbonus.

Nel caso in cui la vendita avvenga entro i primi 5 anni, non si tiene conto delle spese relative agli interventi per l’incremento del costo di acquisto o di costruzione dell’immobile, a patto che:

• l’incentivo sia stato riconosciuto nella misura del 110 per cento;
• siano state esercitate le opzioni di cui all’articolo 121, ovvero la cessione del credito o lo sconto in fattura.

Nel caso in cui il contribuente abbia ottenuto il superbonus nella misura del 90, 70 o 65 per cento oppure abbia scelto la strada della detrazione, la regola non deve essere applicata.

Diversa è la l’ipotesi in cui la vendita sia realizzata oltre 5 anni dalla data di conclusione dei lavori.

In questo caso, infatti, nella determinazione dei costi relativi all’immobile si tiene conto del 50 per cento delle spese sostenute per gli interventi agevolati.

Superbonus: la variazione dello stato dei beni e gli effetti sulla rendita catastale

L’ultima parte della circolare si sofferma sulle misure che impongono di allineare le rendite catastali ai miglioramenti ottenuti dopo gli interventi del superbonus.

Le novità della Legge di Bilancio 2024 riguardano la variazione dello stato dei beni.

Il comma 86 dell’articolo 1 della Legge di Bilancio prevede che L’Agenzia delle Entrate “sulla base di apposite liste selettive, elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie d’interoperabilità e analisi delle banche dati” verifichi se è stata presentata la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 70113.

L’adempimento ha effetto sulla rendita catastale dell’immobile.

La norma prevede il potere di verifica dell’Agenzia delle Entrate per indurre il contribuente all’adempimento degli obblighi di comunicazione, se non sono eseguiti o non sono eseguiti correttamente.

In tal caso l’Agenzia delle Entrate invita i soggetti ad aggiornare eventualmente la rendita catastale negli atti del catasto dei fabbricati.

Per assicurare il rispetto dell’obbligo, l’Amministrazione finanziaria invierà un’apposita lettera di compliance per la regolarizzazione spontanea.

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