Amministratore di condominio: diritti, obblighi, adempimenti fiscali

Amministratore di condominio: diritti, obblighi, adempimenti fiscali. Partiamo dalla definizione della sua figura: si tratta del rappresentante legale di un condominio, chiamato ad esercitare una serie di funzioni esecutive rispetto alle decisioni che vengono assunte dall’assemblea dei condomini.

Il codice civile elenca nel dettaglio una serie di compiti e doveri sia per quanto riguarda la gestione delle cose condominiali sia per quanto riguarda le incombenze fiscali a carico dell’amministratore.

Amministratore di condominio: nomina e requisiti

L’amministratore di condominio è una figura prevista dall’articolo 1129 del codice civile e viene nominato in un condominio che presenta almeno otto condòmini.

Nei piccoli condomini o nei c.d. condomini minimi, quindi, è possibile designare un singolo proprietario quale amministratore; questa scelta però può essere ugualmente adottata nei condomini di grandi dimensioni, dal momento che è l’assemblea a deciderne la nomina o a stabilire metodi diversi di gestione della vita condominiale.

La nomina dell’amministratore avviene a maggioranza dell’assemblea, cioè da tanti condomini che rappresentino almeno la metà dei millesimi catastali: essa deve essere annotata sull’apposito registro delle nomine e revoche, tenuto a cura dell’amministratore stesso.

Il nuovo amministratore resta in carica un anno: l’incarico si rinnova tacitamente in anno in anno, a meno che non venga revocato.

Può essere scelto sia tra persone fisiche che tra società, (per le quali legge non richiede alcuna forma giuridica particolare) e può essere sia un professionista o semplicemente uno dei condòmini, scelto dall’assemblea: in entrambi i casi le funzioni sono le stesse.

Come ribadito nella risoluzione numero 10 del 27 febbraio 2020 dall’Agenzia delle Entrate, sono richiesti particolari requisiti di onorabilità per svolgere la funzione di amministratore di condominio, sia in quanto persona fisica, sia amministratore o dipendente della società designata a svolgere questo compito:

• godimento dei diritti civili;
• non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
• non essere stati interdetti o inabilitati;
• non risultare annotati nell’elenco dei protesti cambiari.

Requisiti aggiuntivi per l’amministratore professionista (cioè non scelto tra condòmini): possesso del diploma di scuola media superiore e attestazione di un corso di formazione specifico e i relativi corsi di aggiornamento.

La perdita di questi requisiti comporta l’automatica revoca dall’incarico ma lo stesso può essere sollevato in qualsiasi momento da una decisione presa a maggioranza dell’assemblea (secondo le regole dettate dal regolamento condominiale) o dal Tribunale competente, in caso di gravi irregolarità (mancata esecuzione delle delibere assembleari, grave negligenza nella gestione contabile, fiscale e di rappresentanza giuridica).

Amministratore di condominio: diritti, doveri e obblighi

In primo luogo, dal momento in cui l’amministratore viene nominato, diviene il legale rappresentante del condominio sia conto terzi sia per conto dei condòmini stessi.

Quindi è chiamato a promuovere tutte le azioni giudiziali nell’interesse del condominio: recuperare le spese da parte di un condomino moroso, inviare solleciti di pagamento, comunicazioni, recupero forzoso di somme dovute al condominio, promuovere cause legali per conto del condominio etc.

La rappresentanza fiscale dell’amministratore, si acquisisce nel momento in cui viene presentato all’Agenzia delle Entrate il modello AA5/6, cioè la domanda di attribuzione del codice fiscale al condominio: nel modulo dovranno essere comunicati nel campo C dedicato al rappresentante, i dati anagrafici dell’amministratore e il suo codice fiscale o partita iva, se è una società.

In caso di cambio amministratore, il subentrante dovrà comunicare la variazione dei dati all’Agenzia delle Entrate, sempre utilizzando il modello AA5/6.

Per questa tipologia di adempimenti, a febbraio 2020 è nata l’utenza unica telematica: si tratta di una semplificazione per la trasmissione delle dichiarazioni che l’amministratore deve inviare per i condomìni che segue.

L’amministratore, inoltre, è tenuto all’atto della nomina:

• a comunicare i propri dati anagrafici e professionali
• a comunicare, analiticamente, il suo compenso professionale (in mancanza la sua nomina è nulla);
• a comunicare luogo dove vengono tenuti i registri: dell’anagrafe condominiale, dei verbali e delle revoche, di contabilità (specificando giorni e ore in cui gli interessati possono visionarli);
• a stipulare una polizza professionale che lo copra in caso di errore, (se questa è condizione necessaria per essere nominato su richiesta da parte dei condomini), il cui massimale deve essere aumentato in caso nel condominio siano deliberati lavori di ristrutturazione;
• ad affiggere le sue generalità e i suoi recapiti telefonici all’ingresso del condominio;
• ad aprire un conto corrente dedicato al condominio e a fare transitare su questo conto le somme ricevute (a qualunque titolo) dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio;

In caso di revoca quindi alla cessazione del suo incarico, egli è chiamato a restituire tutta la documentazione in suo possesso e compiere solo atti di ordinaria amministrazione, per la corretta gestione della vita condominiale, fino alla nomina del nuovo amministratore.

La nomina di amministratore comporta una serie di doveri inderogabili. È innanzitutto l’organo esecutivo del condominio e per tanto deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocare la sua riunione almeno una volta l’anno per approvare il rendiconto condominiale annuale, da lui stesso predisposto e fatto approvare entro 180 giorni dalla convocazione.

Svolge un compito di vigilanza sul corretto uso delle cose comuni affinchè tutti ne possano usufruire e compie tutti gli atti per la corretta conservazione delle stesse.

Si occupa della gestione amministrativa dei registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca degli amministratori, e dei registri contabili, anche se tenuti in modalità informatica.

Si occupa della riscossione dei contributi da parte dei condomini per erogare poi le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.

Amministratore di condominio: gli adempimenti fiscali

Il condominio non è un soggetto giuridico ma riveste ugualmente il ruolo di sostituto d’imposta. Per questo motivo l’amministratore deve portare a compimento una serie di operazioni ed rispettare dei precisi obblighi fiscali per conto del condominio.

Innanzitutto è tenuto al pagamento delle ritenute d’acconto con F24 per prestazioni di lavoro dipendente (sostenute per il portiere o per gli addetti alle pulizie) e per prestazioni di lavoro autonomo (per il pagamento del compenso a se stesso in quanto amministratore) e per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi effettuate nell’esercizio di impresa e occuparsi del rilascio della relativa Certificazione Unica.

Alle scadenze previste, dovrà inoltre versare le imposte dovute (IMU, TASI, TARI) per le parti comuni condominiali, che non siano quindi di esclusiva proprietà dei singoli condòmini.

A carico dell’amministratore anche gli obblighi dichiarativi: oltre al modello 770 dei sostituti d’imposta (modello 770), è importante presentare nei termini la dichiarazione dei Redditi (quadro AC) o il 730 (quadro K).

Tali adempimenti devono essere compiuti dagli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre dell’anno precedente, per comunicare:

• i dati identificativi del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni condominiali, indicando i dati catastali identificativi dell’immobile e tutti gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione;

• all’Anagrafe Tributaria l’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare e dei dati identificativi dei relativi fornitori (adempimento richiesto anche per i condomini con meno di 8 condòmini), per importi superiori a 258,23 annui (sono escluse dalla comunicazione le forniture delle utenze di luce, acqua e gas e le forniture di servizi soggette a ritenuta alla fonte).