Superbonus 110, i chiarimenti su indipendenza funzionale e requisiti oggettivi e soggettivi

Superbonus 110 per cento, in attesa dell’approvazione della Legge di Bilancio 2022 sono molti i dubbi di chi vuole iniziare i lavori o quantomeno verificare se ha diritto alla maxi detrazione introdotta dal decreto Rilancio.

Ad aumentare la confusione c’è l’incertezza sulle scadenze e la difficoltà a reperire i materiali o trovare professionisti che si occupano dei vari aspetti dell’agevolazione.

Alla redazione di Informazione Fiscale sono arrivate richieste di chiarimenti su specifici aspetti, alcune delle quali richiedono pareri tecnici legati ai singoli casi.

Proviamo a fare il punto sugli aspetti generali che generano maggiore disorientamento, a partire dalla condizione dell’indipendenza funzionale delle abitazioni unifamiliari fino ai requisiti oggettivi e soggettivi.

Superbonus 110 per cento, quali sono i requisiti per l’indipendenza funzionale di un’abitazione unifamiliare?

A fissare le condizioni per ritenere funzionalmente indipendente un’unità immobiliare è la Legge di Bilancio 2021, all’articolo 1 comma 66.

Tale articolo aggiunge al comma 1-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio quanto segue:

“Un’unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale»”

In altre parole l’abitazione deve essere dotata di almeno tre impianti di proprietà esclusiva tra:

• impianto idrico;
• impianto del gas;
• energia elettrica;
• climatizzazione invernale.

Non possono essere considerati di proprietà esclusiva quelli in comune con altre abitazioni. A titolo esemplificativo dovranno avere un proprio contatore anche se lo stesso non necessariamente deve essere attivo.

Viene rispettato il requisito nel caso in cui più unità indipendenti abbiano impianti separati (idrico, del gas ed elettrico) ma alimentati cumulativamente da un contratto di fornitura con un unico gestore o fornitore per tipo di fornitura? In altre parole, se la bolletta è cumulativa e quindi unica si verifica il requisito dell’indipendenza funzionale? La risposta è negativa: il requisito viene meno.

Se, invece, viene rispettato il requisito dell’indipendenza funzionale la pratica segue l’iter ordinario: il tecnico redige la relazione di fattibilità e verifica la possibilità del salto di due classi energetiche dell’edificio e si procede con i passaggi previsto.

Superbonus 110 per cento, requisiti oggettivi e soggettivi: per gli agriturismi agevolazione all’80 per cento

Ulteriori dubbi sorgono sui requisiti oggetti, ovvero sugli edifici idonei per effettuare interventi che rientrano nella maxi detrazione.

Per ricapitolare i principali punti a riguardo, il superbonus 110 per cento è riconosciuto in cinque quote annuali per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 30 giugno 2022, mentre in quattro quote annuali di pari importo per le spese effettuate nel 2022.

Sulle scadenze sarà prevista una proroga inserita nella Legge di Bilancio 2022, che al momento ha i seguenti contorni: la maxi detrazione sarà garantita fino al 2023 per i condomini, Istituti Autonomi case popolari e cooperative.

Per villette e abitazioni unifamiliari, per l’accesso al superbonus dal 1° luglio e fino al 31 dicembre 2022 sarà necessario avere un ISEE non superiore a 25.000 euro annui.

Il vincolo reddituale potrebbe cambiare nel corso dell’iter parlamentare della Legge di Bilancio 2022, che inizia il suo percorso oggi in Senato e deve essere approvata entro la fine dell’anno.

Possono rientrare nel superbonus, nel rispetto dei requisiti previsti dalla legge i seguenti soggetti:

• i condomìni;
• le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari;
• gli Istituti autonomi case popolari (IACP);
• le cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
• le organizzazioni non lucrative di utilità sociale;
• organizzazioni di volontariato;
• le associazioni di promozione sociale;
• le associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nell’apposito registro;
• comunità energetiche rinnovabili;
• le organizzazioni non lucrative di utilità sociale;
• le associazioni e società sportive dilettantistiche;
• le associazioni di promozione sociale.

Non rientrano nell’agevolazione in misura piena ma nella hanno diritto ad una detrazione dell’80 per cento gli alberghi e le strutture ricettive che effettueranno interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica.

A prevederlo è il cosiddetto DL PNRR, ovvero il decreto legge 6 novembre 2021 numero 152.

All’articolo 1 prevede “Contributi e credito d’imposta per le imprese turistiche”.

Si può beneficiare dell’agevolazione per gli interventi relativi a:

• alberghi e strutture ricettive;
• agriturismi;
• stabilimenti balneari e strutture termali;
• parchi tematici e porti turistici;
• fiere e congressi.

Infine un chiarimento su chi effettivamente può avere accesso alla maxi detrazione introdotta dal decreto Rilancio.

Ovviamente può richiederla il proprietario dell’immobile o i proprietari in caso di comproprietà.

Tuttavia anche il detentore dell’immobile in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario e dei familiari del possessore o detentore dell’immobile può richiedere il superbonus 110 per cento.

In altre parole, anche l’inquilino può richiedere il superbonus 110 per cento ma deve avere il consenso del proprietario e dei familiari del possessore o detentore dell’immobile.

Superbonus 110 per cento, limite di 4 unità abitative per un unico proprietario

Un ulteriore aspetto che merita un approfondimento e un richiamo delle norme e dei documenti di prassi relativi riguarda il limite di unità abitative che possono rientrare nell’agevolazione nel caso in cui a voler beneficiare del superbonus 110 per cento sia un unico proprietario.

La norma di riferimento, anche in questo caso, è la Legge di Bilancio 2021.

L’articolo 1, comma 66, lettera n) della legge 30 dicembre 2020, n. 178, interviene sull’articolo 119 del decreto Rilancio prevedento al comma 9 la lettera a).

Con tale modifica l’agevolazione viene prevista per gli interventi effettuati:

“dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.”

In altre parole, il numero massimo di unità abitative per le quali è possibile richiedere l’agevolazione è di quattro.

Nel conto non si devono far rientrare le pertinenze, che non devono essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate

Diverso discorso, invece, per il calcolo dei limiti di spesa.

L’orientamento dell’Agenzia delle Entrate su questo aspetto è cambiato nel tempo.

A riguardo si suggerisce di consultare i seguenti documenti di prassi, tenendo presente che le risposte valgono esclusivamente per i casi in questione ma possono fornire indicazioni generali:

• la risposta all’interpello numero 568 del 30 agosto 2021;
• la risposta all’interpello numero 765 del 9 novembre 2021;
• la risposta all’interpello numero 780 del 16 novembre 2021.

Il primo documento chiarificatore faceva rientrare le pertinenze nel calcolo. Sui chiarimenti è intervenuto, modificandolo, il secondo chiarimento che invece escludeva tali pertineze dal calcolo.

Tuttavia restano i dubbi in quanto nel terzo documento le pertinenze concorrono a determinare l’importo del tetto massimo.

Insomma, gli aspetti da chiarire restano comunque molti e la complessità del quadro relativo all’agevolazione potrebbe fermare sul nascere eventuali interventi.

A questo si aggiungono inoltre le si aggiungono l’incertezza precedente all’approvazione della Legge di Bilancio 2022 e le novità introdotte dal decreto antifrode.