Bonus ristrutturazione anche per gli immobili di categorie fittizie trasformati in abitazione

Bonus ristrutturazione, è accessibile anche per gli immobili di categorie fittizie che vengono frazionati e trasformati a fine lavori in più di una abitazione. In presenza dei requisiti richiesti, non c’è nessun veto sulla possibilità di beneficiare della detrazione per gli interventi effettuati.

A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 241 del 13 aprile 2021.

Sotto la lente di ingrandimento l’agevolazione prevista dall’articolo 16-bis del TUIR che prevede una detrazione dall’imposta lorda delle persone fisiche per le spese sostenute egli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo nonché di ristrutturazione edilizia sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze. E sulle parti comuni degli edifici anche per le spese sostenute per interventi di manutenzione ordinaria.

Grazie a varie proroghe disposte nel tempo, l’ultima con la Legge di Bilancio 2021, i contribuenti hanno la possibilità di accedere a una detrazione pari al 50 per cento sulle spese sostenute, entro il limite di 96.000 euro per unità immobiliare, dal 26 giugno 2021 al 31 dicembre 2021.

Bonus ristrutturazione anche per gli immobili di categorie fittizie trasformati in abitazione

Come di consueto, lo spunto per fare luce sulle regole per beneficare delbonus ristrutturazione arriva dall’analisi di un caso pratico.

Protagonista è un contribuente che ha stipulato un preliminare di compravendita per l’acquisito del diritto di usufrutto vitalizio sulla quota di metà unità immobiliare, parte parte di un fabbricato censito nella categoria catastale fittizia F/4, ovvero unità in corso di definizione, sottoposto a vincolo storico artistico.

Il fabbricato in principio era accatastato come albergo e nella stessa data di stipula del contratto preliminare è stato stipulato anche un contratto di appalto per la ristrutturazione dell’unità immobiliare.

L’immobile acquistato, infatti, è rientrato in un progetto di frazionamento in più unità abitative e radicale ristrutturazione dell’albergo, l’unità in corso di definizione acquistata al termine dei lavori risulta come un’abitazione di categoria A/2.

Alla luce della situazione descritta, il contribuente si rivolge all’Agenzia delle Entrate per verificare la possibilità di beneficiare del bonus ristrutturazione previsto dall’articolo 16-bis del TUIR.

Con la risposta all’interpello numero 241 del 13 aprile 2021, arriva un via libera sulla possibilità di beneficiare della detrazione del 50 per cento:

“Nel presupposto che siano rispettati tutti i requisiti previsti dalla norma, potrà fruire delle agevolazioni previste dall’articolo 16-bis del TUIR nel limite di detrazione di 96.000 euro, riferito all’unità immobiliare censita al catasto all’inizio degli interventi di ristrutturazione.

Considerato che l’unità è censita, a seguito del frazionamento dell’unità alberghiera, nella categoria catastale F/4, l’agevolazione potrà essere fruita a condizione che, alla fine dei lavori, sia distintamente accatastata in A/2”.

Bonus ristrutturazione, i chiarimenti delle Entrate sugli immobili di categorie fittizie

L’agevolazione, come specifica l’Agenzia delle Entrate, tra gli altri casi, è applicabile anche ai lavori effettuati su singole unità immobiliari residenziali, di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze, accatastate o in via di accatastamento.

Ma è possibile accedere al bonus ristrutturazione solo per gli interventi su edifici esistenti che non devono realizzare una nuova costruzione, fanno eccezione la realizzazione di autorimesse e di posti auto pertinenziali. Questo aspetto deve risultare dal titolo edilizio che autorizza i lavori.

Nel caso analizzato, infatti, l’operazione dovrà essere qualificata dall’ufficio tecnico del Comune competente come intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non un intervento di nuova costruzione.

Sulla tipologia di immobile, oggetto dei lavori, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’unità al centro del quesito rientra nelle categorie fittizie nate dall’“esigenza dei soggetti titolari di immobili di identificare porzioni immobiliari, che di per se stesse non costituiscono unità immobiliari, per le finalità più disparate (compravendita, iscrizione di ipoteche su porzioni di unità immobiliari urbane, donazioni di parti di immobili non costituenti unità immobiliari urbane)”.

Già con la circolare numero 19/E del 2020, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che i ruderi che rientrano nella categoria catastale F/2, unità collabenti, rientrano pienamente nel campo di applicazione del bonus ristrutturazione previsto dal TUIR.

Pur essendo fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, possono essere considerati come edifici esistenti, già costruiti e individuati catastalmente.

La stessa considerazione va fatta nel caso in cui, prima degli interventi, l’immobile esistente sia frazionato in più unità immobiliari provvisoriamente accatastate in categoria F/4, destinate ad abitazioni.

Ma, in conclusione, l’Agenzia delle Entrate mette in guardia:

“Si ricorda che per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio che comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, ai fini dell’individuazione del limite di spesa su cui calcolare la detrazione, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori”.

Tutti i dettagli nel testo integrale della risposta all’interpello numero 241 del 13 aprile 2021.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 241 del 13 aprile 2021

Articolo 16-bis del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR). Detrazioni interventi di ristrutturazione. Immobili censiti nella categoria F/4.