Agevolazioni prima casa e credito d’imposta: normativa e casi pratici

Cessione e riacquisto di immobile prima casa: il contribuente ha diritto ad un credito di imposta che ammonta al minore importo dei tributi applicati con riferimento ai due acquisti.

Dal 2016, in seguito alle modifiche apportate dalla legge n. 208/2015, il credito di imposta spetta al contribuente anche nella ipotesi in cui proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile prepossseduto.

Riacquisto della prima casa e credito d’imposta: l’evoluzione normativa

Il regime agevolativo prima casa, sulla base della disciplina recata dalla nota II bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima allegata al Testo unico dell’imposta di registro, prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura proporzionale del 2 per cento, in luogo della aliquota del 9 per cento prevista in linea generale per i trasferimenti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo.

Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute ciascuna nella misura fissa di 50 euro.

Il legislatore, al fine di attribuire un vantaggio fiscale al contribuente, ha disciplinato l’ipotesi in cui l’acquirente di un immobile acquistato con i benefici prima casa ceda l’immobile e successivamente (entro il termine di 12 mesi) provveda a riacquistare un’altra casa di abitazione, in presenza dei requisiti prescritti dalla nota II-bis, riconoscendogli un credito di imposta.

A tal riguardo, l’articolo 7 della legge n. 448 del 1998 prevede che il credito di imposta viene attribuito fino a concorrenza dell’imposta di registro e dell’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

L’ammontare del credito non può in ogni caso essere superiore all’imposta di registro o all’IVA dovuta per l’acquisto della nuova casa di abitazione. In sostanza il credito ammonta al minore importo dei tributi applicati con riferimento ai due acquisti (esempio: primo acquisto, con imposta di registro pari a 4000 euro e secondo acquisto, con imposta di registro pari a 3000 euro. In tale ipotesi il credito di imposta sarà pari a 3000 euro).

Inoltre, in ragione del fatto che il riconoscimento del credito di imposta è strettamente dipendente dai benefici concessi in relazione al primo acquisto, ne consegue che non si può beneficiare del credito di imposta nelle ipotesi in cui i benefici accordati con il primo acquisto siano stati revocati o sia intervenuta la decadenza dall’agevolazione.

Si fa inoltre presente che il richiamo ai requisiti previsti dalla nota II-bis porta ad escludere la fruibilità del credito di imposta in assenza di tali requisiti.

La disciplina sul credito di imposta, in origine, e sulla base della correlata disciplina vigente in materia di prima casa, era dettata esclusivamente per le ipotesi in cui la alienazione dell’immobile era anteriore di non oltre un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.

La cornice applicativa del credito di imposta è mutata per effetto delle modifiche apportate alla nota II bis, con particolare riferimento al requisito richiesto del non possesso di altro immobile.

Sul tema della pre-possidenza di altro immobile, il comma 4-bis della nota II bis, introdotto dall’articolo 1, comma 55, della legge n. 208 del 2015, al fine di favorire il godimento delle agevolazioni prima casa, consente al proprietario di un immobile pre-posseduto di godere delle agevolazioni, laddove ceda tale immobile entro un anno dalla data dell’atto di acquisto del nuovo immobile (cd. alienazione postuma infrannuale).

Il mutato quadro normativo incide anche sull’ambito applicativo del credito di imposta, riconoscendolo anche nell’ipotesi in cui il contribuente proceda all’acquisto della nuova casa di abitazione prima della vendita dell’immobile pre-posseduto.

Tale chiarimento, fornito dall’Agenzia delle entrate, con circolare n. 12/E del 2016, al par. 2.1, tiene conto della circostanza che una diversa interpretazione non sarebbe coerente con la ratio della modifica introdotta dalla legge n. 208 del 2015 che ha inteso agevolare la sostituzione della prima casa introducendo una maggiore flessibilità nei tempi previsti per la dismissione dell’immobile pre-posseduto.

All’atto di acquisto del nuovo immobile con le agevolazioni prima casa, pertanto, il contribuente potrà fruire del credito di imposta in relazione all’imposta dovuta per il nuovo acquisto nel limite dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposte in occasione dell’acquisizione dell’immobile pre-posseduto.

In altri termini, l’acquirente dell’immobile può godere del credito di imposta a condizione che la situazione di pre-possidenza in cui versa venga sanata per effetto di una successiva alienazione entro un anno dal nuovo acquisto agevolato.

La soluzione interpretativa adottata appare coerente del resto con il tenore letterale della disciplina di cui all’articolo 7 della legge n. 44 del 1998 che, nel riferirsi, ai fini della fruizione del credito di imposta, alle condizioni di cui alla nota II-bis, si presta a recepire automaticamente le modifiche intervenute nell’ambito della disciplina dettata dalla predetta nota II- bis, recependole anche ai fini degli istituti correlati, come accade nell’ipotesi del credito di imposta.

Sulla base di quanto previsto dal comma 2 dell’articolo 7 della legge n. 448 del 1998, il credito di imposta può essere portato in diminuzione dall’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato.

Inoltre il credito:

• può essere portato in diminuzione per l’intero importo, dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentate dopo la data di acquisizione del credito;
• può essere portato in diminuzione dall’IRPEF dovuta in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva alla data di acquisto;
• può essere utilizzato in compensazione delle somme dovute ai sensi del D lgs n. 241 del 1997.

Viene espressamente esclusa ex lege la possibilità di rimborsi.

Si fa inoltre presente che, come chiarito con circolare n. 19 del 2001, il credito d’imposta non può essere utilizzato per compensare l’IVA dovuta in relazione all’acquisto della nuova abitazione. Tale imposta, pertanto, dovrà essere corrisposta al cedente o all’appaltatore per l’intero importo indicato nella fattura relativa alla cessione o alla realizzazione dell’immobile.

Ciò accade in quanto, per effetto dei vincoli posti dalla normativa comunitaria in materia di IVA, non è consentito agli Stati membri disporre che per una cessione di beni o una prestazione di servizi sia corrisposta un’imposta inferiore a quella risultante dall’applicazione dell’aliquota, propria dei beni o dei servizi medesimi, al corrispettivo dovuto sulla base delle pattuizioni contrattuali.

Chiarimenti sul credito d’imposta prima casa: focus su casi pratici

Il dibattito sul credito di imposta si è riacceso all’indomani dell’entrata in vigore dell’articolo 10 del D. lgs n. 23 del 2011 che ha modificato il regime fiscale previsto ai fini dell’imposta di registro e delle altre imposte indirette diverse dall’IVA per la tassazione degli atti di trasferimento immobiliare, a far data dal 1° gennaio 2014.

In particolare, il comma 4 di tale articolo 10 ha previsto la abrogazione di tutti i regimi agevolativi relativi ai trasferimenti immobiliari non espressamente fatti salvi e non espressamente ripristinati da norme di favore introdotte successivamente.

Data tale premessa, occorreva verificare la eventuale riconducibilità tra i regimi di favore del regime del credito di imposta prima casa di cui all’articolo 7, commi 1 e 2 della legge 448 del 1998.

Sul punto, l’Agenzia delle entrate, nel quadro dei chiarimenti resi con circolare n. 2 del 2014, si è pronunciata nel senso di ritenere comunque ancora applicabile il credito di imposta, a prescindere da quanto previsto dal citato comma 4 dell’articolo 10 che stabilisce la soppressione di “tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali”.

Al riguardo, è stato precisato che il credito di imposta, ancorché costituisca comunque un vantaggio per i contribuenti, non concretizza, infatti, una agevolazione che ha effetti sulla misura dell’imposta di registro dovuta sui trasferimenti a titolo oneroso.

Inoltre, in seguito alle modifiche apportate alla disciplina sui trasferimenti immobiliari dall’articolo 10 del D Lgs n. 23 del 2011, il riferimento all’acquisto di “un’altra casa di abitazione non di lusso” di cui al citato articolo 7 della L. n. 448 del 1998, per gli atti soggetti ad imposta di registro, in considerazione del rinvio operato da tale ultima norma alla Nota II-bis, riguarda le case di abitazione ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, analogamente a quanto previsto ai fini del riconoscimento delle agevolazioni prima casa.

La circolare inoltre, tenendo conto della previsione recata dal comma 2 dell’articolo 10 del D Lgs n. 23 del 2011 a mente della quale, in caso di trasferimenti immobiliari soggetti ad imposta di registro in misura proporzionale l’imposta effettivamente dovuta non può essere inferiore all’importo di 1.000 euro, ha fornito dei chiarimenti corredandoli con esempi concreti.

Per quanto attiene alla misura dell’imposta che può essere utilizzata in compensazione, si precisa inoltre che, a tali fini, deve essere computata anche l’imposta di registro corrisposta nella misura minima di 1.000 euro, nei casi in cui l’applicazione delle aliquote proporzionali di registro risultava inferiore a tale importo minimo.

Inoltre, laddove per effetto dello scomputo dall’imposta dovuta per il nuovo acquisto effettuato, risulti un importo di imposta di registro inferiore alla somma di 1.000 euro, dovrà essere versato per la registrazione dell’atto solo tale importo e non l’imposta minima di 1.000 euro.

Caso Pratico n. 1):

• acquisto di abitazione prima casa in data antecedente al 31 dicembre 2013, per il quale è stata applicata l’imposta di registro pari a 900 euro;
• vendita del primo immobile e riacquisto di un altro immobile prima casa successivamente al 1° gennaio 2014 per il quale è dovuta l’imposta di registro pari a 1.300 euro.
• credito di imposta pari a 900 euro;
• imposta di registro da corrispondere per il nuovo acquisto: 400 euro.

Caso Pratico n. 2):

• acquisto di abitazione prima casa in data antecedente al 31 dicembre 2013, per il quale è stata applicata l’imposta di registro pari a 400 euro;
• vendita del primo immobile e riacquisto di un altro immobile prima casa successivamente al 1° gennaio 2014 per il quale è dovuta l’imposta di registro pari a 900 euro (da arrotondare all’importo minimo di 1.000 euro);
• credito di imposta pari a 400 euro;
• imposta di registro da corrispondere per il nuovo acquisto: 600 euro.