Bonus prima casa e dichiarazione di successione: chiarimenti sull’accesso alle agevolazioni

È possibile beneficiare del bonus prima casa tramite la dichiarazione di successione per una sola abitazione e per le relative pertinenze: non fa eccezione l’immobile che è costituito da due particelle unite di fatto ai fini fiscali, a patto che questa situazione si evinca dagli archivi catastali.

Resta necessario, in ogni caso, rispettare tutti i requisiti previsti dalla normativa per poter applicare le agevolazioni che prevedono il versamento delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 200 euro, anziché in maniera proporzionale.

Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello numero 155 del 24 gennaio 2023.

Bonus prima casa tramite dichiarazione di successione: i chiarimenti delle Entrate

Come di consueto, lo spunto per fare luce sulle regole da seguire arriva dall’analisi di un caso pratico.

Protagonista è una contribuente erede legittima di un edificio costruito a cavallo di due particelle di terreno con diversa intestazione: la prima risulta di proprietà della nonna defunta, la seconda risulta in comproprietà con il marito di quest’ultima.

L’edificio ha tre unità abitative (A/2) costituite da due particelle catastali con diversa intestazione, ma senza autonomia funzionale e reddituale e di fatto riunite a fini fiscali. Stessa situazione vale per le pertinenze.

All’Agenzia delle Entrate la donna si rivolge per verificare la possibilità di beneficiare del bonus prima casa per una delle abitazioni, in cui vive, e per le pertinenze, nonostante la particolarità dell’immobile.

In presenza dei requisiti richiesti non ci sono ostacoli, secondo l’Agenzia delle Entrate:

“L’istante potrà richiedere l’agevolazione prima casa in relazione ad uno solo degli immobili caduti in successione, da individuare nella relativa dichiarazione, anche se lo stesso risulti formalmente costituito da due particelle catastali (con distinta titolarità), a condizione che le stesse risultino ’’unite di fatto’’ ai fini fiscali, in quanto prive di autonomia funzionale e reddituale, nel puntuale rispetto della procedura delineata nella circolare 13 giugno 2016, n. 27”.

Si legge nella risposta all’interpello numero 155 del 24 gennaio 2023.

Bonus prima casa tramite dichiarazione di successione per una sola abitazione e ma anche per le pertinenze

Sotto la lente di ingrandimento è l’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342:

“Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione” dal Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

Per l’accesso alle agevolazioni prima casa, è necessario rispettare le condizioni indicate dalla normativa di riferimento:

• l’abitazione non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8, A/9;
• l’immobile deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisce entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza; se diverso, in quello in cui si svolge la propria attività o ancora, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’interessato sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano;
• il contribuente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui si trova l’abitazione;
• non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Il possesso dei requisiti richiesti per accedere al bonus prima casa deve essere indicato nella dichiarazione di successione.

I benefici, in ogni caso, si applicano a una sola abitazione. In caso di più immobili ereditati, quindi, sugli altri è necessario versare le imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale.

“L’agevolazione può essere accordata per tanti immobili caduti in successione quanti sono i beneficiari in possesso dei requisiti, purché si costituisca ­ per mezzo della dichiarazione ­ una diretta relazione tra il bene ed il soggetto beneficiario dell’agevolazione”.

Nel caso analizzato, quindi, in presenza delle condizioni descritte è possibile beneficiare dell’agevolazione, ma vista la particolarità delle due particelle catastali con distinta titolarità, unite di fatto ai fini fiscali, è necessario che questo risulti negli archivi catastali.

Lo stesso discorso vale per le pertinenze: verificata la presenza dei requisiti per beneficiare del bonus prima casa, è possibile usufruirne anche con la dichiarazione di successione.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 155 del 24 gennaio 2023

In sede di presentazione della dichiarazione di successione l’erede può fruire dell’agevolazione ’’prima casa’’ in relazione ad uno solo degli immobili ereditati, da individuare nella dichiarazione stessa, anche se questo è formalmente costituito da due particelle catastali a condizione che le stesse risultino ’’unite di fatto ai fini fiscali’’, nel rispetto della
procedura delineata nella circolare 13 giugno 2016, n. 27, in quanto le suddette particelle siano prive di autonomia funzionale e reddituale.