Accertamento immobiliare: l’Ufficio può adottare il criterio più indicato

Nell’accertamento immobiliare ai fini dell’imposta di registro, l’Amministrazione finanziaria può adottare il criterio più indicato, previa enunciazione dello stesso nella motivazione.

La pronuncia della Corte si sofferma sulla legittimità dell’operato dell’Ufficio nell’ipotesi di un accertamento immobiliare, facendo leva sulla natura non tassativa dell’elencazione dei criteri per la rettifica dei valori di un terreno.

La fattispecie e il perimetro del giudizio di legittimità

Due contribuenti hanno proposto ricorso dinanzi alla Corte di Cassazione contro la sentenza della competente Commissione Tributaria Regionale competente, che, in una controversia avente ad oggetto l’impugnazione di un avviso di rettifica e liquidazione per imposta di registro in relazione alla rideterminazione del valore venale di un immobile, ha rigettato l’appello proposto dai contribuenti contro la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale competente.

La Commissione Tributaria Regionale ha confermato la decisione di primo grado, ritenendo che l’amministrazione finanziaria aveva proceduto alla corretta valutazione del cespite secondo il criterio della comparazione con le quotazioni di beni similari.

In relazione alle censure mosse dai contribuenti, la Corte ha individuato il perimetro applicativo del giudizio dinanzi alla Corte di Cassazione, evidenziando che nel giudizio di legittimità è denunciabile solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attiene all’esistenza della motivazione in sé.

Questo purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali: tale anomalia si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico, nella motivazione apparente, nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione.

Al riguardo, la Corte, con riferimento alla fattispecie in esame, ha ritenuto che non può affermarsi che i giudici di appello abbiano omesso di pronunziarsi sulla questione relativa alla legittimità dell’atto impugnato, in particolare con riferimento alla determinazione del valore dell’immobile di cui si tratta.

I criteri per la rettifica

A tal proposito, la Commissione Regionale ha evidenziato che l’avviso di rettifica e liquidazione impugnato contiene l’analitica descrizione del bene trasferito oltre ai criteri seguiti per l’accertamento dell’imposta dovuta.

L’ufficio è pervenuto alle sue conclusioni in ragione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del terreno alienato e, in particolare, della sua ubicazione, della consistenza, della conformazione, della viabilità di accesso al medesimo e delle condizioni socio culturali della zona di appartenenza, di notevole pregio e in continua ascesa commerciale.

Inoltre, ai fini dell’imposta di registro, l’avviso di rettifica del valore degli immobili è completo (e quindi legittimo), ai sensi degli articoli 51 e 52 del TUR nel momento in cui contiene l’indicazione degli atti specifici utilizzati e gli estremi della registrazione, per consentire al contribuente che ne ha interesse di richiedere tali atti e di contestarli nel merito nella maniera più opportuna.

Nel caso in esame, nell’avviso sono stati richiamati “atti similari” con relativi estremi, atti, facilmente consultabili, rispetto ai quali i contribuenti nulla risultano avere dedotto.

A tal proposito, è utile procedere alla lettura dell’articolo 51, comma 3 del TUR a mente del quale:

“Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l’Ufficio del registro, ai fini dell’eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma primo avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni.”

Dalla lettura della norma si ricava l’esistenza del criterio comparativo, del criterio della capitalizzazione e del criterio residuale facente riferimento ad altri elementi.

Per quanto attiene l’avviso di rettifica, l’articolo 52, comma 2 del TUR prevede che:

“L’avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta deve contenere l’indicazione del valore attribuito a ciascuno dei beni o diritti in esso descritti, degli elementi di cui all’articolo 51 in base ai quali è stato determinato, l’indicazione delle aliquote applicate e del calcolo della maggiore imposta, nonché dell’imposta dovuta in caso di presentazione del ricorso.”

Il successivo comma 2 bis dell’articolo 52 prevede che:

“La motivazione dell’atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all’atto che lo richiama salvo che quest’ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale. L’accertamento è nullo se non sono osservate le disposizioni di cui al presente comma.”

Ciò premesso, la Corte rileva che le censure riguardano sotto diversi profili i criteri adottati dall’Ufficio per pervenire alla valutazione dell’immobile.

Sul punto, in tema di valutazione del valore di un bene ai fini dell’imposta di registro, il menzionato articolo 51, comma 3 del TUR non contiene un’elencazione tassativa dei criteri che l’Ufficio può utilizzare al fine di rettificare il valore dei terreni, dato che l’Amministrazione può utilizzare il criterio di valutazione che ritenga più rispondente al caso, fermo restando l’unico obbligo di motivare l’atto impositivo, ai sensi dell’articolo art. 52, comma 2-bis del TUR tramite l’enunciazione del criterio effettivamente adottato, con le specificazioni necessarie per consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa e per delimitare l’ambito delle ragioni deducibili dall’amministrazione.

Nella fattispecie in esame, la sentenza impugnata ha ritenuto di confermare, ritenendolo congruo, il criterio di valutazione adottato dall’Ufficio mentre la valutazione dei profili dedotti dai ricorrenti investe il merito della controversia e non può quindi essere oggetto del vaglio della Corte cui spetta solo una funzione di controllo in ordine alla legittimità dell’operato del giudice risultando nella specie l’iter logico valutativo logico e adeguatamente motivato.