Imposta di registro e ipocatastale: esenzione per tutti gli atti delle operazioni di cartolarizzazione

Tutti gli atti delle operazioni di cartolarizzazione rientrano nell’esenzione prevista per l’imposta di registro, e quella ipotecaria e catastale.

A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 424 del 31 agosto 2023.

Sia l’accordo programmatico, sia gli atti di retrocessione dei singoli immobili possono beneficiare dell’agevolazione.

Deve invece essere corrisposta l’IVA ordinaria, applicabile sulla base della natura dei beni trasferiti.

Imposta di registro e ipocatastale: esenzione per tutti gli atti delle operazioni di cartolarizzazione

Con la risposta all’interpello numero 424 del 31 agosto 2023, l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sulle imposte da pagare, nel caso di operazioni di cartolarizzazione.

Il documento di prassi si concentra sulla corretta tassazione da applicare in merito a imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale e IVA.

Le delucidazioni prendono spunto dal quesito posto dall’istante, una società veicolo attraverso cui un Comune ha realizzato operazioni di cartolarizzazione.

Tali operazioni consistevano nell’acquisto di immobili, finanziati con l’emissione di notes in favore degli investitori.

L’accordo tra l’ente e la società prevedeva, a conclusione delle operazioni, il pagamento di un prezzo differito pari alla liquidità residua e ogni eventuale provento addizionale conseguito dall’alienazione degli immobili.

Sulla base degli accordi stabiliti il “prezzo differito” può essere corrisposto al Comune:

• sotto forma pecuniaria;
• in natura, con previa retrocessione degli immobili residui secondo uno schema descritto dall’istante.

Lo stesso intende sapere se possono rientrare nell’agevolazione anche:

• l’accordo programmatico citato;
• gli atti di retrocessione.

L’Agenzia delle Entrate sposa la soluzione proposta dal contribuente e chiarisce che per tali atti si può applicare l’esenzione dall’imposta di registro e da quella ipotecaria e catastale.

Nel documento di prassi l’Amministrazione finanziaria richiama il quadro normativo di riferimento.

Le operazioni di cartolarizzazione per la dismissione del patrimonio immobiliare di regioni, province e comuni possono essere autorizzate a srl con capitale iniziale di 10.000 euro, in base a quanto previsto dall’articolo 84, comma 1, della legge del 27 dicembre 2002, n. 289.

La promozione della dismissione del patrimonio immobiliare può essere promossa dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, anche attraverso soggetti terzi, sulla base di quanto previsto dall’articolo 2, comma 1, del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351.

Il comma 6 della disposizione appena citata prevede che:

“Le operazioni di cartolarizzazione di cui al comma 1 e tutti gli atti, contratti, trasferimenti e prestazioni posti in essere per il perfezionamento delle stesse, nonché le formalità ad essi connesse, sono esenti dall’imposta di registro, dall’imposta di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale e da ogni altra imposta indiretta, nonché da ogni altro tributo o diritto.”

Ma quali sono i confini dell’agevolazione?

Atti di retrocessione: si applica l’IVA ordinaria

A fornire chiarimenti sui confini dell’agevolazione relativa all’imposta di registro e a quelle ipotecaria e catastale è la risoluzione numero 215 del 20 dicembre 2001.

Il documento di prassi spiega che gli atti stipulati fra gli enti e le società in questione rientrano nelle operazioni interessate dalla norma e possono beneficiare dell’esenzione dalle imposte indicate e “da ogni altra imposta indiretta, tributo o diritto.”

L’agevolazione prevista dalla norma si riferisce a:

“tutte le operazioni di cartolarizzazione di cui al comma 1 e tutti gli atti, contratti, trasferimenti e prestazioni posti in essere per il perfezionamento delle stesse, nonché le formalità ad essi connesse.”

Le operazioni di cartolarizzazione, infatti, sono articolate e non si esauriscono in un singolo passaggio o in un solo atto o negozio giuridico.

In merito al caso concreto, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che rientrano nell’agevolazione sia l’accordo programmatico sia gli atti di retrocessione dei singoli immobili, dal momento che sono funzionali alla chiusura della complessa e pluriennale operazione di cartolarizzazione.

Tali atti possono infatti essere compresi tra quelli stipulati fra gli enti e le società di cui all’articolo 2, comma 1, del Decreto n. 351, e inerenti le cessioni degli immobili in questione.

In merito all’IVA, il documento di prassi dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che si deve applicare l’imposta ordinaria ai singoli atti di retrocessione, sulla base della natura dei beni trasferiti.

Il trattamento si può applicare anche nel caso concreto, in cui gli atti di trasferimento seguiranno lo schema causale dell’articolo 1197 del codice civile.

Tale articolo, rubricato come “Prestazione in luogo dell’adempimento” prevede che il debitore possa liberarsi dell’obbligazione eseguendo un’operazione diversa da quella dovuta, a patto che il creditore lo permetta.

Tale accordo permette l’estinzione dell’obbligazione.