Agevolazioni prima casa: i requisiti

L’acquisto della prima casa, soggetta ad imposta di registro, può godere di un regime agevolato (cd. agevolazioni prima casa, che consiste nell’applicazione per l’acquirente di una casa di abitazione, dell’imposta di registro nella misura del 2 per cento e delle imposte ipotecaria e catastale ciascuna nella misura fissa di 50 euro), nell’ipotesi in cui ricorrano le condizioni prescritte dalla Nota II -bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo Unico dell’imposta di registro (TUR).

Non risultano, inoltre, dovute l’imposta di bollo e le tasse ipotecarie, in attuazione del principio dell’assorbimento previsto in sede di riforma della tassazione degli atti di trasferimento immobiliare, dall’articolo 10, comma 3, del d lgs n. 23 del 2011.

In premessa, si fa presente che l’approfondimento è calibrato sulle agevolazioni prima casa applicabili agli atti a titolo oneroso soggetti ad imposta di registro, riservando ad ulteriori approfondimenti l’esame delle agevolazioni prima casa applicabili in caso di atti di trasferimento immobiliari soggetti ad IVA, in caso di atti a titolo gratuito per successione “mortis causa” e donazione, ed in caso di leasing immobiliare abitativo.

A chi spettano le agevolazioni prima casa

I requisiti per le agevolazioni prima casa previsti dalla Nota II-bis sono i seguenti.

Atto negoziale sottostante

Deve trattarsi di atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione, ovvero di atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione.

Caratteristiche dell’immobile

In seguito alle modifiche introdotte dall’articolo 10 del d.lgs n. 23 del 2011, l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa è dovuta nella misura del 2 per cento per i trasferimenti di case di abitazione, “ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis”.

A decorrere dal 1° gennaio 2014, l’applicabilità delle agevolazioni prima casa risulta vincolata, ai fini dell’imposta di registro, alla categoria catastale in cui è classificato o classificabile l’immobile, non essendo più valido il rinvio alle caratteristiche individuate dal decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, come previsto dal previgente all’articolo 1, quinto periodo, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, applicabile fino al 31 dicembre 2013.

Le categorie catastali per le quali non è possibile godere delle agevolazioni prima casa sono - le abitazioni di tipo signorile (cat. A/1), - le abitazioni in ville (cat. A/8), - i castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici (cat. A/9).

Pertanto, in sede di stipula dell’atto di trasferimento o di costituzione del diritto reale sull’abitazione per il quale si intende beneficiare delle agevolazioni prima casa, sarà sufficiente indicare, oltre che la sussistenza delle altre condizioni richieste dalla Nota II-bis, la classificazione o la classificabilità dell’immobile nelle categorie catastali che possono beneficiare del regime di favore, che sono le seguenti:

• le abitazioni di tipo civile (cat. A/2);
• le abitazioni di tipo economico (cat. A/3);
• le abitazioni di tipo popolare (cat. A/4);
• le abitazioni di tipo ultrapopolare (cat. A/5);
• le abitazioni di tipo rurale (cat. A/6);
• le abitazioni in villini (cat. A/7);
• le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (cat. A/11).

Il regime agevolato si applica anche nel caso di trasferimento di immobile in corso di costruzione, in presenza dei requisiti previsti dalla Nota II-bis, purché l’immobile sia classificabile nelle menzionate categorie catastali (da A/2 ad A/7).

Le agevolazioni prima casa, in presenza delle apposite condizioni, si applicano, inoltre, anche per le ipotesi di acquisto contemporaneo di immobili contigui, destinati a costituire un’unica unità abitativa, ovvero di un immobile contiguo ad altra casa di abitazione già acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici ’prima casa’, sempreché detto acquisto sia finalizzato a costituire con quest’ultima un’unica unità abitativa.

Per poter fruire dell’agevolazione, l’immobile risultante dalla riunione delle unità immobiliari acquistate con le agevolazioni, dovrà essere accatastato, ricorrendone i presupposti, nelle categorie da A/2 ad A/7 che possono beneficiare dell’agevolazione, con esclusione, dunque delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;

Ubicazione dell’immobile: Requisito della residenza

Sulla base di quanto previsto dalla lettera a) della nota II-bis, che individua una connessione territoriale tra l’immobile acquistato e l’acquirente, l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente abbia la residenza o stabilisca la stessa (dichiarazione da rendere in atto) entro il termine di 18 mesi dalla stipula dell’atto di acquisto.

Ai fini della corretta valutazione del requisito della residenza, il cambio di residenza si considera avvenuto nella stessa data in cui l’interessato rende al comune, la dichiarazione di trasferimento (cfr. Circolare n. 38/2005, par. 2.4).

Se il Comune è diverso da quello in cui l’acquirente abbia o stabilisca la propria residenza, l’immobile deve essere ubicato in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano;

Non possidenza di altro immobile

Il requisito si ritiene rispettato in presenza delle condizioni che seguono:

• Assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune: l’acquirente non può risultare titolare “esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare” (lett. b) nota II-bis);
• Novità nel godimento dell’agevolazione: l’acquirente non può essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa (lett. c) nota II-bis).

Sul tema della pre-possidenza di altro immobile, il comma 4-bis della nota II bis, introdotto dall’articolo 1, comma 55 della legge n. 208 del 2015, al fine di favorire il godimento delle agevolazioni prima casa, consente al proprietario di un immobile pre-posseduto di godere delle agevolazioni prima casa, laddove ceda tale immobile entro un anno dalla data dell’atto di acquisto del nuovo immobile.

Si fa inoltre presente che l’acquirente che abbia omesso di richiedere in atto le agevolazioni prima casa può sopperire a tale mancanza mediante la stipula e la successiva presentazione di un atto integrativo (v. par. 9 circolare n. 38/2005). Ciò che rileva infatti, per l’applicazione delle agevolazioni prima casa è che la dichiarazione di sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi al momento della stipula dell’atto di trasferimento sia resa in atto integrativo redatto secondo le medesime formalità giuridiche.

L’acquirente può godere del regime agevolato anche nel caso di acquisto di pertinenze, sia nell’ipotesi di acquisto contestuale al bene principale, sia nell’ipotesi in cui la pertinenza sia trasferita con atto separato.

L’agevolazione si applica limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria, per pertinenze appartenenti alle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, purché la stessa risulti destinata in modo durevole al servizio della casa di abitazione.

Decadenza dalle agevolazioni prima casa

Strettamente connessa al tema dei requisiti per godere delle agevolazioni prima casa è la decadenza dal regime agevolato.

Il comma 4 della nota II-bis prevede al riguardo che in caso di dichiarazione mendace o in caso di trasferimento infra-quinquennale degli immobili acquistati con i benefici prima casa il contribuente incorra in decadenza che si traduce nell’applicazione dell’imposta di registro in misura ordinaria (aliquota del 9% in luogo del 2%) e in sanzione del 30 per cento oltre all’applicazione degli interessi di mora.

Si tratta delle seguenti ipotesi di decadenza:

• Immobili rientranti nelle categorie catastali escluse dall’agevolazione (A1, A8, A9);
• Inadempienza dell’obbligo assunto in atto dall’acquirente di trasferire la residenza entro i 18 mesi dell’acquisto;
• Mendacità circa la dichiarazione di impossidenza degli immobili. Come sopra ricordato, il comma 4- bis della nota II bis consente di procedere successivamente (vale a dire entro un anno) alla cessione dell’immobile preposseduto; in mancanza di tale alienazione entro il termine prescritto si applica la decadenza comminata dal precedente comma 4;
• Cessione dell’immobile nei 5 anni successivi all’acquisto agevolato, salvo che il contribuente proceda entro un anno dalla alienazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

In questi casi, quindi, si rimane esclusi dalla possibilità di beneficiare delle agevolazioni prima casa.