Avere un immobile in affitto non consente di ottenere le agevolazioni fiscali per l'acquisto di un ulteriore immobile da adibire a prima casa, ma non sempre: analizziamo insieme questa particolare fattispecie
Nella controversia in esame - relativa alla sentenza n. 4102/2025 - la Corte di Cassazione affronta il tema del perimetro applicativo del requisito della pre-possidenza ai fini dell’eventuale riconoscimento dei benefici fiscali prima casa.
In particolare, il riconoscimento dei benefici (applicazione dell’imposta di registro con aliquota agevolata del 2 per cento) è subordinato alla sussistenza dei requisiti prescritti dalla nota II bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131 del 1986 (cd. TUR).
Tra tali requisiti figura alla lettera b) quello per cui nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel comune in cui è situato l’immobile da acquistare.
Sul punto l’Agenzia delle entrate, in merito alla verifica circa la concreta idoneità dell’immobile pre-posseduto a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia (ai fini del riscontro in ordine alla fruibilità o meno dell’agevolazione in relazione all’acquisto del nuovo immobile) assume l’irrilevanza della pretesa indisponibilità degli immobili pre-posseduti per essere stati gli stessi locati a terzi sulla base di una autonoma scelta dei proprietari.
In sintesi: le agevolazioni prima casa non spettano sull’acquisto di un nuovo immobile se il proprietario ne possiede un altro che viene volontariamente dato in affitto a terzi, salvo che non si dimostri l’inidoneità oggettiva dell’immobile a soddisfare le esigenze abitative del contribuente e/o della sua famiglia.
Agevolazioni prima casa: in che modo incide l’affitto a terzi dell’immobile
La Corte si sofferma in particolare sull’orientamento per cui sussisterebbero i benefici fiscali prima casa nell’ipotesi di possesso di altro alloggio non concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia.
In particolare, il beneficio deve essere riconosciuto sia in relazione a circostanze di natura oggettiva, come nel caso d’effettiva inabitabilità, sia di natura soggettiva, come nel caso in cui l’immobile sia inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative alle esigenze del nucleo familiare.
Non risulterebbe pertanto ostativa all’applicazione delle agevolazioni “prima casa” la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario d’altro immobile - acquistato senza agevolazioni nel medesimo Comune - che, per qualsiasi ragione sia inidoneo, per le ridotte dimensioni o altro, ad essere destinato a sua abitazione.
Con particolare riferimento alla circostanza che la locazione degli immobili non può essere ricompresa nell’ambito delle circostanze di natura oggettiva, la Corte ha ritenuto che l’idoneità abitativa manchi nell’ipotesi in cui l’immobile pre-posseduto nel medesimo Comune sia locato a terzi.
Tuttavia, nella controversia in esame, la Corte ritiene che tale indirizzo vada considerato come isolato, potendosi riconoscere il beneficio sia per "circostanze di natura oggettiva", ovvero per le caratteristiche intrinseche dell’immobile (come nel caso d’effettiva inabitabilità), sia di natura soggettiva, nel caso in cui il fabbricato sia inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative a sopperire ai bisogni abitativi del nucleo familiare.
L’inidoneità basata su fattori soggettivi potrebbe conseguire al fatto che la casa sia (a causa della mancanza o della rottura di impianti o servizi) o diventi (ad esempio, a causa di intemperie o di disastri) inagibile o fatiscente.
Non rientra invece nel concetto di “inidoneità oggettiva”, rilevante ai fini della spettanza dell’agevolazione “prima casa”, la indisponibilità giuridica avente carattere meramente temporaneo dipendente dalla volontà e discrezionale scelta del soggetto, così come quella derivante dalla locazione a terzi dell’immobile posseduto nello stesso Comune.
Non sussiste, infatti, l’inidoneità oggettiva dell’immobile, quando la sua indisponibilità derivi dalla concreta destinazione d’uso dell’immobile, impressa, tramite contratto di locazione, dal proprietario.
Pertanto, non può chiedere nuovamente i benefici prima casa, invocando l’inidoneità, il soggetto che sia proprietario di un’abitazione da lui locata, a causa della sussistenza dell’altrui diritto di godimento, così come non può usufruire dell’agevolazione chi abbia usato in concreto l’abitazione pre-posseduta come studio professionale.
La Corte dunque perviene alla seguente conclusione affermando il principio di diritto per cui in materia di agevolazione tributaria per l’acquisto della prima casa, la circostanza che l’immobile pre-posseduto sia gravato dal diritto di godimento di terzi, per effetto di contratto di locazione o altra forma negoziale di disponibilità, non integra una inidoneità oggettiva dell’unità immobiliare idonea a giustificare l’applicazione dell’agevolazione anche al successivo acquisto immobiliare.
Così, se a quest’ultima data l’immobile pre-posseduto risulta giuridicamente indisponibile, esso non può ritenersi per tale ragione inidoneo ai fini del beneficio, dato che la sua indisponibilità dipende dalla destinazione d’uso ad esso volontariamente e discrezionalmente impartita dal proprietario.
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Agevolazioni prima casa negate in caso di locazione dell’immobile
