La compravendita con consegna differita non “genera” un contratto di comodato

Quando si stipula un contratto di compravendita e si prevede la consegna dell’immobile differita, entro e non oltre 15 giorni dalla stipula del rogito, non è necessario versare nessuna tassazione aggiuntiva: non si configura il contratto di comodato che richiederebbe l’applicazione dell’imposta di registro.

A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 458 del 31 ottobre 2019.

Come di consueto, lo spunto per il chiarimento arriva dall’analisi di un caso pratico. Protagonista è un notaio che si sta occupando della compravendita di un appartamento.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 458 de 31 ottobre 2019

Contratto di compravendita - Consegna differita dell’immobile - tassazione.

La compravendita con consegna differita non «genera» un contratto di comodato

Dal momento che le due parti hanno concordato una consegna dell’immobile entro e non oltre 15 giorni di calendario successivi alla stipulazione del rogito di vendita, si rivolge all’amministrazione finanziaria per verificare la giusta tassazione da applicare.

Il dubbio da sciogliere nasce proprio dalla pattuizione della consegna differita dell’immobile: si configura, con i termini concordati, un diverso e ulteriore contratto rispetto alla vendita, in particolare un contratto di comodato per il quale è dovuta l’imposta di registro in misura fissa ai sensi dell’articolo 5 Tariffa, Parte prima allegata al DPR n. 131 del 1986?

Per il notaio, la consegna differita pattuita in una vendita rappresenta una semplice disciplina della consegna della cosa venduta e non un contratto di comodato. Ne deriva che non è dovuta l’imposta fissa di registro.

Con la risposta all’interpello numero 458 del 31 ottobre 2019, arriva la conferma dell’Agenzia delle Entrate.

Nel testo si legge:

Si è del parere, che nella fattispecie in esame, concordemente a quanto affermato dal notaio istante, la consegna differita così come pattuita nel preliminare di vendita, non costituisce un contratto di comodato di cui all’articolo 1803 del codice civile. La norma contenuta in tale articolo prevede che “il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una casa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta”.

Compravendita con consegna differita, non si tratta di comodato: i chiarimenti delle Entrate

In questa tipologia di compravendita con consegna differita mancano due elementi caratterizzanti perché la compravendita con consegna differita configuri un contratto di comodato: i riferimenti alla determinazione della durata del contratto stesso e all’obbligo di restituzione dell’immobile da parte del comodatario.

Se l’atto di compravendita da concludere contiene le stesse condizioni inserite nel preliminare, la consegna differita dell’immobile rappresenta una modalità concordata di adempimento dell’obbligazione del venditore, funzionale alla realizzazione dello schema negoziale dedotto in contratto, e non è inquadrabile come contratto di comodato.

L’Agenzia delle Entrate sottolinea che si tratta di una posizione in linea con quanto stabilito dalla normativa e dalle pronunce della Corte di Cassazione:

“Il contratto di compravendita disciplinato dall’art. 1470 del codice civile costituisce il tipico contratto soggetto al principio consensualistico, quanto alla modalità di conclusione; gli effetti traslativi si producono in virtù del solo consenso legittimamente prestato dalle parti, senza necessità che il venditore consegni materialmente il bene al compratore. Ciò trova conferma nel disposto dell’articolo 1476 c.c. che tra le le obbligazioni principali del venditore, prevede quella di consegnare la cosa al compratore (art. 1477 c.c.); tale obbligo si configura come meramente esecutivo di un programma negoziale già realizzato in forza del solo scambio della volontà delle parti”.