Le pertinenze relative alla casa devono essere correttamente individuate per dare diritto alle agevolazioni fiscali sulla prima casa: ecco l'analisi di un caso pratico molto interessante relativo a un terreno-pertinenza
Quando compriamo casa abbiamo diritto a tutta una serie di agevolazioni fiscali, soprattutto nel caso della “prima casa”.
Queste agevolazioni fiscali, che riguardano soprattutto l’imposta di registro ma non solo, si estendono anche alle pertinenze. Tuttavia, queste ultime danno diritto al bonus prima casa se e solo se hanno determinate caratteristiche fattuali. Spesso, infatti, diamo per scontato che una pertinenza alla casa che stiamo acquistando dia “automaticamente” diritto alle agevolazioni, ma non è così!
Occorre prestare attenzione a una serie di caratteristiche che la pertinenza deve avere, ma non solo: occorre anche che l’atto notarile di compravendita distingua il prezzo pagato per la prima casa da quello pagato per la pertinenza, che ovviamente va individuata in modo chiaro.
Per tutti questi motivi oggi analizziamo un recente caso pratico in cui un contribuente non ha potuto beneficiare delle agevolazioni fiscali prima casa su un terreno adiacente alla propria abitazione. Leggendo questo caso pratico riteniamo che si possano evitare alcuni errori comuni, evitando così di perdere il diritto alle agevolazioni prima casa (in alcuni casi sono veramente molti soldi!).
Il caso è relativo a un contribuente che ha proposto un ricorso per la cassazione della sentenza della competente CTR che aveva confermato l’esito della sentenza di primo grado emanata dalla competente CTP, che aveva respinto il ricorso proposto contro l’avviso di liquidazione in seguito al diniego della concessione delle agevolazioni ‘prima casa’ sul terreno acquistato dal contribuente, essendo state tali agevolazioni limitate al fabbricato.
In particolare, il contribuente denuncia la violazione delle norme previste dalla nota II bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al dPR n. 131 del 1986 (il l testo unico dell’imposta di registro, cd TUR), lamentando che la CTR avrebbe erroneamente negato il riconoscimento dei “benefici prima casa” per il terreno di sua proprietà e la natura pertinenziale di quest’ultimo.
La Commissione tributaria regionale (CTR) ha confermato la sentenza di primo grado in ordine al mancato riconoscimento per il terreno dei benefici fiscali prima casa, precisando che la stessa parte in sede di stipula dell’atto ha formulato la richiesta di benefici per il solo fabbricato, rendendo le dichiarazioni previste limitatamente a questo.
Del resto, anche il prezzo della compravendita risultava in sede di stipula dell’atto distinto per terreno e fabbricato.
Né la parte ha fornito prova di quanto dedotto in ordine alla pertinenza ovvero alla sussistenza dei presupposti per il riconoscimento della natura pertinenziale, che non risultano neppure dalla perizia di parte allegata in atti ai fini della valutazione dei terreni.
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La Corte di Cassazione respinge il ricorso del contribuente: perché il terreno adiacente alla casa non sempre può essere considerato pertinenza e come fare per non sbagliare
La Corte non ha riconosciuto, in ciò confermando quanto già chiarito nei primi due gradi di giudizio, la spettanza dei benefici fiscali prima casa per il terreno sulla base del seguente ‘iter interpretativo’.
La Corte ha affermato, in tema di pertinenze all’immobile destinato ad abitazione principale, che con riguardo alle agevolazioni tributarie per l’acquisto della prima casa
il concetto di pertinenza è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra, senza che rilevi la qualificazione catastale dell’area, che ha esclusivo rilievo formale
È stato altresì statuito che in tema di imposta di registro, ai fini dell’estensione dell’aliquota agevolata per l’acquisto della prima casa, deve intendersi compreso tra le pertinenze dell’immobile, destinate al servizio e ornamento dell’abitazione oggetto dell’acquisto, ai sensi della nota II bis all’articolo 1 della tariffa allegata al TUR, e sulla base della nozione dettata dall’articolo 817 cc, anche il lastrico solare di proprietà esclusiva dell’acquirente.
È stato precisato che ciò che rileva per definire le pertinenze non è la classificazione catastale ma il rapporto di complementarità funzionale che pur lasciando inalterata l’individualità dei singoli beni, comporta l’applicazione dello stesso trattamento giuridico.
Il carattere pertinenziale di un bene rispetto ad un altro bene dipende dalla circostanza che la pertinenza sia destinata “a servizio od ornamento” ai sensi dell’art. 817 cc del bene principale, che dipende, a sua volta:
- da un fattore oggettivo (vale a dire l’obiettivo carattere strumentale di un bene rispetto all’altro);
- e da un fattore soggettivo (la volontà o ‘animus’ del titolare dei beni in questioni di “asservire” l’uno all’altro).
Nella fattispecie in esame la costituzione del vincolo pertinenziale mancava di entrambi i riferiti requisiti e, dunque, avuto riguardo tanto all’elemento oggettivo - non essendo mai stato stabilito un effettivo rapporto di servizio col bene principale (tra l’altro neppure specificamente indicato dalla parte ricorrente), - quanto all’elemento soggettivo - involto dall’effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà di destinare il bene al servizio o all’ornamento del bene principale.
Lo stesso contribuente, inoltre, non ha allegato nulla in concreto circa l’effettiva e persistente destinazione del terreno al servizio ed ornamento del fabbricato, mediante, ad esempio, eventuali opere in muratura, quali ad esempio delle recinzioni, destinate all’asservimento del terreno al fabbricato.
Considerato che, come precisato, l’articolo 817 del codice civile presuppone la destinazione in modo durevole di una cosa a servizio od ornamento di altra cosa:
non risulta sufficiente, per la sussistenza di tale rapporto, la teorica possibilità che una cosa possa eventualmente servire all’altra, al fine di renderla più utile o più amena, essendo invece necessario che sussista una stabile destinazione, senza la quale la cosa al cui servizio od ornamento la pertinenza è rivolta risulterebbe menomata, o comunque sostanzialmente diversa
Tali caratteristiche non possono riscontrarsi nel caso in esame, data anche la constatata autonomia economica dei due immobili, per i quali è stato pattuito anche un prezzo di acquisto differente nell’atto di compravendita.
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Agevolazioni prima casa: il terreno è sempre una pertinenza?
