Lo scostamento del prezzo dal valore OMI non basta a presumere l’evasione

In tema di ripresa di maggiori ricavi per compravendita di immobili, la circostanza che il prezzo dichiarato sia difforme dal valore OMI costituisce presunzione semplice, da sola insufficiente a fondare un accertamento di maggiori ricavi, essendo necessari a tal fine ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di presumptio de presumpto.

Variazione di prezzo dell’immobile, valore OMI ed evasione fiscale: ultime novità dalla Corte di Cassazione

Il caso pratico che analizziamo oggi trae origine da una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 33829/2022).

La vicenda riguarda il ricorso proposto da una società contro l’avviso d’accertamento con il quale l’Agenzia delle Entrate aveva determinato in maniera induttiva maggiori ricavi derivanti dalla vendita di diversi immobili.

La CTR, in parziale accoglimento dell’appello dell’Agenzia delle entrate, confermava l’illegittimità dell’accertamento in relazione agli immobili per i quali l’unico elemento presuntivo utilizzato dall’ufficio era lo scostamento del prezzo dichiarato nell’atto rispetto al valore OMI, confermando invece la ripresa in relazione alle compravendite laddove sussistevano multipli indizi presuntivi di evasione.

La società ha proposto ricorso per cassazione, lamentando l’erroneità della sentenza nel punto in cui la CTR, pur dando atto del principio che lo scostamento del prezzo dichiarato rispetto ai valori OMI costituisca presunzione semplice, insufficiente a fondare una ripresa in base al valore normale, abbia poi, in relazione a due compravendite ritenuto ugualmente fondata la ripresa.

La Corte di Cassazione ha ritenuto parzialmente fondato il motivo di doglianza confermando tuttavia la correttezza del principio espresso dalla CTR per cui, in tema di ripresa di maggiori ricavi per compravendita di immobili, la circostanza che il prezzo dichiarato sia difforme dal valore OMI costituisce presunzione semplice, da sola insufficiente a fondare un accertamento di maggiori ricavi.

Di conseguenza, la CTR ha ritenuto legittime le riprese fiscali laddove sussistevano ulteriori elementi presuntivi.

La presunzione semplice di evasione
Si precisa, in tema di contestazione di maggiori ricavi derivanti dalla cessione di beni immobili, che l’art. 24, comma 5, della l. n. 88 del 2009, modificativo dell’art. 39 del d.P.R. n. 600 del 1973 e dell’art. 54 del d.P.R. n. 633 del 1972, ha reintrodotto con effetto retroattivo la presunzione semplice di evasione, nel caso di mancata corrispondenza del prezzo di vendita con il valore normale del bene immobiliare.

Ciò premesso, la statuizione della CTR è conforme al dettato dell’orientamento della Corte di cassazione per cui la reintroduzione della presunzione semplice, in luogo della presunzione legale (relativa) di corrispondenza del prezzo della compravendita al valore normale del bene, non impedisce al giudice tributario di fondare il proprio convincimento su di un unico elemento, purché dotato dei requisiti di precisione e di gravità.

Ciononostante tale unico elemento presuntivo non può essere costituito dai soli valori OMI, che devono essere corroborati da ulteriori elementi quali, ad esempio, la presenza di un mutuo erogato per un importo superiore al prezzo dichiarato o l’elevata e ingiustificata percentuale di scostamento del prezzo dichiarato dal valore OMI.