Acquisto agevolato di pertinenze: chiarimenti sui benefici prima casa

In sede di presentazione della dichiarazione di successione l’erede può godere dei benefici prima casa anche se la casa di abitazione risulta formalmente costituita da due distinte particelle catastali con distinta titolarità. Alle stesse conclusioni si perviene con riferimento all’acquisto dellle pertinenze.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’agevolazione spetta se le particelle catastali risultano unite di fatto ai fini fiscali in quanto prive di autonomia funzionale e reddituale.

La risposta n. 155 pubblicata dall’Agenzia delle Entrate il 24 gennaio 2023 fornisce risposta ad un quesito presentato da un contribuente con cui questi chiedeva di conoscere se in presenza dei requisiti prescritti dalla disciplina agevolativa fosse possibile, in relazione ad uno solo degli immobili caduti in successione, oltre che per le pertinenze, beneficiare delle agevolazioni prima casa (che nel caso di immobili pervenuti per successione consistono nella applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna) anche se l’immobile risulti formalmente costituito da due particelle catastali con distinta titolarità.

L’istante aveva precisato che, a suo parere, ai fini della fruizione del regime di favore, non sarebbe stato necessario procedere alla fusione catastale delle due particelle, con accorpamento dei mappali.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 155 del 24 gennaio 2023

In sede di presentazione della dichiarazione di successione l’erede può fruire dell’agevolazione ’’prima casa’’ in relazione ad uno solo degli immobili ereditati, da individuare nella dichiarazione stessa, anche se questo è formalmente costituito da due particelle catastali a condizione che le stesse risultino ’’unite di fatto ai fini fiscali’’, nel rispetto della
procedura delineata nella circolare 13 giugno 2016, n. 27, in quanto le suddette particelle siano prive di autonomia funzionale e reddituale.

Abitazione e pertinenze costituite da due particelle catastali con distinta titolarità: ok alle agevolazioni prima casa

L’Agenzia chiarisce che, in presenza delle condizioni previste dall’articolo 69, comma 3, della legge n. 342 del 2000 e della nota II bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR n. 131/86 (cd. TUR), il contribuente potrà richiedere l’agevolazione prima casa in relazione ad uno solo degli immobili caduti in successione, da individuare nella relativa dichiarazione, anche se lo stesso risulti formalmente costituito da due particelle catastali (con distinta titolarità), sempre che le stesse particelle risultino “unite di fatto” ai fini fiscali, in quanto prive di autonomia funzionale e reddituale, in linea con la procedura delineata nella circolare n. 27 del 2016.

Al riguardo, occorre che di tale situazione risulti evidenza negli archivi catastali; in base alla richiamata circolare “l’Ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate, immediatamente dopo la registrazione in banca dati catastale delle menzionate dichiarazioni di variazione, provvede ad inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, la seguente annotazione “Porzione di u.i.u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u ai fini fiscali”.

L’immobile costituito dalle particelle catastali unite di fatto ai fini fiscali deve in ogni caso costituire una casa di abitazione diversa da quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9.

Nella risposta in esame viene inoltre affermato che alle stesse conclusioni si possa pervenire anche con rifermento alle pertinenze, composte da più particelle senza autonomia funzionale e reddituale e perciò riunite di fatto ai fini fiscali, fermo restando il rispetto della richiamata procedura.

Per quanto concerne le pertinenze, l’articolo 817 del codice civile stabilisce che “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.

La norma citata richiede la necessaria presenza, ai fini della integrazione del rapporto pertinenziale tra due beni, del presupposto:

• a) oggettivo, vale a dire la destinazione durevole funzionale a servizio o ad ornamento che intercorre tra un bene e un altro di maggiore importanza (c.d. bene principale) per il miglior uso di quest’ultimo;
• b) soggettivo, vale a dire l’animus del proprietario della cosa principale o di chi sia titolare di un diritto reale sulla medesima, diretto a porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale con il bene principale.

Con chiarimenti già resi con circolare n. 38/E del 2005, in materia di agevolazione prima casa, è stato precisato che anche l’acquisto di una pertinenza a titolo gratuito gode dell’agevolazione recata dall’articolo 69, comma 3, della legge n. 342 del 2000.

Ciò premesso, tenuto conto dell’espresso rinvio operato dall’articolo 69 al d.P.R. n. 131 del 1986, deriva che anche alle successioni e alle donazioni si applicano le previsioni del comma 3 della Nota II ­bis, in base al quale “Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato”.

Pertanto il regime di favore previsto per gli acquisti a titolo gratuito di case di abitazione è esteso anche alle pertinenze in presenza delle condizioni di cui alla citata nota II­bis.

Pertinenze: approfondimenti ai fini dell’imposta di registro

In ragione dell’evidenziato legame sussistente tra la disciplina prevista per le imposte sulle successioni e donazioni e quella prevista ai fini dell’imposta di registro, la risposta in commento fornisce lo spunto per un breve excursus della disciplina sulle pertinenze prevista in materia di imposta di registro con un focus su alcuni recenti chiarimenti di prassi.

Ai sensi dell’articolo 23, comma 3 del TUR “le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene a cui servizio sono destinate”; tale norma codifica il principio della attrazione del trattamento fiscale del bene pertinenziale al regime di tassazione del bene principale cui accede.

L’applicazione del medesimo trattamento fiscale ha luogo sia nell’ipotesi in cui la pertinenza sia ceduta unitamente al bene principale sia laddove il trasferimento della pertinenza avvenga con atto separato. Resta inteso che nel relativo atto separato sarà necessario evidenziare che il bene figura quale pertinenza in quanto destinato a servizio del bene principale.

Il precedente comma 1 dell’articolo 23 del TUR prevede che “se una disposizione ha ad oggetto più beni o diritti per i quali sono previste aliquote diverse, si applica la aliquota più elevata, salvo che per i singoli beni o diritti siano stati pattuiti corrispettivi distinti”.

Tale disposizione deve essere letta in correlazione con la previsione recata dal comma 3 della nota II bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, in base alla quale le agevolazioni prima casa (con applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2 per cento)“spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile (..). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6, C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato”.

Detta norma individua un limite di natura quantitativa alla possibilità di beneficiare dell’agevolazione, circoscrivendo ad una pertinenza per ciascuna categoria catastale la possibilità di estendere i benefici prima casa applicabili al bene principale.

Tale limite numerico trova applicazione anche laddove il contribuente intenda acquistare una seconda pertinenza appartenente alla medesima categoria catastale, contigua e confinante a quella già di sua proprietà che ha goduto del regime di favore, con la finalità di procedere alla fusione delle due pertinenze, come precisato dall’Agenzia delle Entrate, con risposta n. 66 resa il 20 febbraio 2020, che ha negato nel caso di specie l’estensione dei benefici fiscali prima casa.

Ciò premesso, tenuto conto che per le ulteriori pertinenze, diverse da quelle che possono fruire della aliquota agevolata al 2 per cento, trova applicazione l’aliquota del 9 per cento, il contribuente che, con riferimento ad un atto che prevede il trasferimento di un bene principale e di due pertinenze della medesima categoria catastale (ad esempio due box auto) intenda evitare l’applicazione della aliquota più elevata, dovrà scorporare il corrispettivo dovuto per i singoli cespiti, come previsto dal citato comma 1 dell’articolo 23 del TUR.

Va altresì precisato che alla luce del legame che sussiste tra il regime fiscale applicabile al bene principale e alla pertinenza che vi accede, può godere dell’agevolazione prima casa anche il successivo acquisto di una pertinenza che acceda ad un bene che al momento dell’acquisto ha beneficiato del regime di favore ma che, trattandosi di immobile accatastato in categoria catastale A1, non può più, sulla base della successive modifiche normative intervenute, godere dell’agevolazione, in relazione agli atti soggetti al nuovo regime fiscale.

Risulta decisivo in tal senso il riferimento al regime applicabile ratione temporis al momento dell’acquisto del bene principale, non ostando all’applicazione dei benefici all’atto di acquisto del bene pertinenziale la circostanza che l’acquisto del bene principale non possa più godere della agevolazione per effetto della modifica normativa intervenuta, ad opera dell’articolo 10 del D Lgs n. 23 del 2011.

In tal senso si è espressa l’Agenzia delle entrate con risposta n. 362 pubblicata il 30 agosto 2019.

Infine si fa presente che, con risposta n. 234 resa il 9 aprile 2021, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la cessione di terreni destinati alla costruzione di un complesso residenziale non può godere delle agevolazioni prima casa in quanto tali terreni, destinati a scopi di lottizzazione e di edificazione, non sono riconducibili alla categoria delle pertinenze, come definite ai sensi dell’articolo 817 del codice civile.