Bonus prima casa, niente obbligo di residenza per chi vive all’estero anche in caso di secondo acquisto

Bonus prima casa: i requisiti richiesti ai cittadini italiani che vivono all’estero sono diversi da quelli canonici, anche nel caso di un secondo acquisto.

L’immobile non deve essere adibito ad abitazione principale e non c’è obbligo di trasferimento della residenza. In effetti, in questo caso, sarebbe paradossale porre una simile condizione d’accesso.

A chiarire le regole da seguire per usufruire dei benefici fiscali è l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 627 del 27 settembre 2021.

Bonus prima casa, niente obbligo di residenza per chi vive all’estero

Come di consueto, lo spunto per analizzare la normativa arriva dall’analisi di un caso pratico.

Protagonista è un contribuente residente all’estero, iscritto all’AIRE, Anagrafe Italiani Residenti all’Estero: a gennaio 2020 ha acquistato con il bonus prima casa un immobile grezzo da destinare ad abitazione principale.

A marzo 2021 lo ha venduto e ha riacquistato un immobile con un garage e un posto scoperto applicando anche in questo caso le agevolazioni.

All’Agenzia delle Entrate si rivolge per verificare l’obbligo di trasferire la residenza in Italia entro la scadenza canonica dei 18 mesi, nel Comune in cui si trova la nuova abitazione acquistata.

Con la risposta all’interpello numero 627 del 2021, l’Amministrazione finanziaria conferma una linea morbida per coloro che si trovano all’estero: non è necessario procedere con l’adempimento.

Coerentemente alla disposizione relativa alla fruizione dell’agevolazione in sede di (primo) acquisto da parte del cittadino residente all’estero, anche in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, non sia necessario ottemperare all’obbligo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale.

Si ritiene, infatti, che tale obbligo (analogamente all’obbligo di residenza) non possa essere imposto ai cittadini che vivono stabilmente all’estero e che, pertanto, si trovano nella impossibilità di adibire la casa acquistata "a propria abitazione principale”.

Bonus prima casa: le regole su abitazione principale e residenza per i residenti all’estero

Sotto la lente di ingrandimento c’è il complesso di norme che regolano il bonus prima casa nelle ipotesi di acquisto da una impresa costruttrice.

Secondo quanto stabilito dalla Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1, della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986 e dal numero 21 della Tabella, Parte II, allegata al Decreto IVA, quando a vendere l’immobile è un’impresa soggetta a IVA, il contribuente può applicare un’aliquota del 4 per cento, anziché del 10 per cento, e versare le imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Per accedere alle agevolazioni, bisogna rispettare diversi requisiti. Primo fra tutti è necessario che “l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”.

E inoltre quando, come nel caso analizzato, l’immobile oggetto dei benefici fiscali viene venduto, per conservare le agevolazioni bisogna comprare un altro immobile da adibire a propria abitazione principale entro la scadenza di un anno.

Per i cittadini italiani residenti all’estero, però, sia per il primo che per il secondo acquisto, la normativa non richiede di adibire l’immobile ad abitazione principale e quindi di trasferire la residenza, è necessario semplicemente che rappresenti la prima casa sul territorio italiano, in qualsiasi punto.

D’altronde non sarebbe possibile imporre un requisito simile a chi vive fuori dai confini nazionali.

Con la risposta all’interpello numero 627 del 27 settembre 2021, l’Agenzia delle Entrate specifica anche che “la condizione di emigrato all’estero non deve necessariamente essere documentata con un certificato di iscrizione all’AIRE, ma può essere autocertificata dall’interessato con una dichiarazione resa nell’atto di acquisto”.

Tutti i dettagli nel testo integrale del documento.

Agenzia delle entrate - Risposta all’interpello numero 627 del 27 settembre 2021

Agevolazioni prima casa, riacquisto in Italia da soggetto residente all’estero.