Agevolazione prima casa: conta l’utilizzabilità degli ambienti e non l’abitabilità

È considerata di lusso, quindi esclusa dall’agevolazione prima casa in materia di imposta di registro, l’abitazione che supera la superficie utile complessiva di mq. 240.

Per il riconoscimento dell’agevolazione rileva la sola utilizzabilità, e non anche l’effettiva abitabilità degli ambienti, costituendo tale requisito il parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione. Pertanto nel computo rientrano anche i soppalchi dell’abitazione.

Questo il contenuto della sentenza della Corte di Cassazione n. 29643/2019.

Corte di Cassazione - sentenza n. 29643 del 14 novembre 2019

Agevolazioni prima casa, al calcolo della superficie dell’immobile concorre anche il soppalco

La sentenza - La controversia trae origine dal ricorso presentato da un contribuente avverso un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle entrate per il recupero dell’imposta di registro a seguito di decadenza dai benefici “prima casa” spettanti per l’acquisto dell’immobile.

Il ricorso del contribuente era stato accolto dalla CTP, ma respinto dai giudici d’appello. A parere della CTR l’avviso di accertamento doveva ritenersi legittimo in quanto, come correttamente operato dall’Ufficio, nel calcolo della superficie rilevante ai fini del d.m. 2 agosto 1969 doveva essere computato anche il soppalco e, per l’effetto, la superficie utile superava abbondantemente la soglia di 240 mq, con il venir meno dell’agevolazione tributaria.

Il contribuente ha impugnato la decisione di secondo grado lamentando, per quanto qui di interesse, violazione e falsa applicazione dell’art. 6 del dm n. 1072/1969 per non aver la CTR ritenuto che, ai fini del calcolo della superficie utile, il soppalco doveva essere equiparato alle soffitte e, quindi, non avendo una idoneità alla funzione abitativa, essere escluso.

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del proprietario dell’immobile con condanna al pagamento delle spese.

Come noto, in tema di agevolazioni c.d. “prima casa”, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e come tale esclusa da detti benefici, occorre fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva di cui all’art. 6 del d.m. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072.

In base a tale disposizione, la superficie rilevante deve essere determinata escludendo dalla estensione globale riportata nell’atto di acquisto quella di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina. In particolare, per il riconoscimento dell’agevolazione rileva “la sola utilizzabilità e non anche l’effettiva abitabilità degli ambienti.”

La Corte si è già espressa in concreto sul parametro dell’“utilizzabilità” degli ambienti (cosa diversa dell’effettiva abitabilità) precisando ad esempio che i vani, anche se qualificati come cantina e soffitta ma con accesso dall’interno dell’abitazione (e, quindi, assimilabili ad un soppalco), sono computabili nella superficie utile complessiva (così Cass. n. 18480/2016) al pari del sottotetto (Cass. n. 18483/2016).

In buona sostanza,

“ciò che assume rilievo - in coerenza con l’apprezzamento dello stesso mercato immobiliare - è la marcata potenzialità abitativa dello stesso e, più precisamente, l’idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento di attività proprie della vita quotidiana .”

Il Decreto Ministeriale 2 agosto 1969 n. 1072, all’art. 6, per quanto qui interessa, specifica che sono considerate abitazioni di lusso “le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).”

Essendo l’elencazione tassativa, quindi, l’esclusione dal calcolo dell’intera superficie non calpestatile dell’immobile sarebbe arbitraria e fuori dal perimetro della norma.

Sulla base di tali considerazione la Corte di cassazione ha espresso il seguente principio di diritto:

“ai fini della individuazione di una abitazione di lusso, nell’ottica di escludere il beneficio cd. prima casa, la superficie utile deve essere determinata guardando alla “utilizzabilità degli ambienti” a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito, il parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione. Ne consegue che il concetto di superficie utile non può restrittivamente identificarsi con la sola “superficie abitabile”, dovendo il Decreto Ministeriale 2 agosto 1969, n. 1072, articolo 6, essere interpretato nel senso che è “utile” tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchine e che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche i soppalchi.”