Acquisto casa vacanze, l’IVA è detraibile se si esercita attività ricettiva

Nel caso di acquisto di una casa vacanze per lo svolgimento di attività ricettiva, l’IVA è detraibile.

A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello numero 392 del 24 luglio 2023.

Come chiarito in precedenti documenti di prassi e in linea con i principi generali dell’IVA, l’imposta sull’acquisto di beni o servizi relativi ad attività di tipo ricettivo dà diritto alla detrazione a prescindere dalla categoria catastale in cui rientra l’immobile.

La destinazione concreta prevale sulla classificazione catastale.

Acquisto casa vacanze, l’IVA è detraibile se si esercita attività ricettiva

L’IVA corrisposta per l’acquisto di una casa vacanze, che verrà impiegata per attività ricettive, dà diritto alla detrazione.

Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello numero 392 del 24 luglio 2023, su spunto del quesito posto dall’istante.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 392 del 24 luglio 2023

Detrazione IVA sull’acquisto di un immobile a destinazione abitativa, adibito a casa-vacanze.

Il soggetto, un’agenzia immobiliare, ha acquistato un immobile che rientra tra le categorie catastali per delle abitazioni.

Lo stesso intende impiegare l’immobile per lo svolgimento di una vera e propria attività commerciale di locazione turistica e chiede se l’IVA pagata all’atto dell’acquisto può essere portata in detrazione.

L’Agenzia delle Entrate riepiloga il quadro normativo di riferimento e sposa la soluzione proposta dall’istante, in linea con quanto già chiarito da precedenti documenti di prassi.

Per la detrazione IVA si deve fare riferimento all’articolo 19, commi 1 e 2 del decreto IVA, che stabilisce quanto di seguito riportato:

“Non è detraibile l’imposta relativa all’acquisto o all’importazione di beni e servizi afferenti operazioni esenti o comunque non soggette all’imposta, salvo il disposto dell’articolo 19-bis2.”

Lo stesso articolo stabilisce anche le ipotesi di esclusione o limitazione della detrazione, il comma 1, lettera i) dell’articolo 19-bis1 prevede l’esclusione dalla detrazione nel caso di acquisti di fabbricati a destinazione abitativa, così come per i servizi di locazione, manutenzione, recupero e gestione di tali fabbricati.

La norma intende evitare indebite detrazioni nel caso di edifici che possono essere utilizzati sia per l’attività di impresa, sia per altre finalità.

In tal caso è dirimente la classificazione catastale a prescindere dall’effettivo utilizzo.

Acquisto casa vacanze, in quali casi l’IVA è detraibile

Ci sono tuttavia casi, compreso quello presentato dall’istante, che rappresentano un’eccezione alle ipotesi di indetraibilità IVA.

In merito, precedenti chiarimenti sono stati forniti dalla risoluzione numero 18 del 22 febbraio 2012.

Il documento di prassi spiega che gli immobili abitativi utilizzati per attività ricettiva, ad esempio di gestione di case vacanze o affittacamere, comporta l’effettuazione di servizi imponibili IVA.

In tal caso tali immobili devono essere trattati alla stregua di fabbricati strumentali per natura, a prescindere dall’effettiva classificazione catastale.

In questi casi, quindi, non si applica l’indetraibilità.

Come spiegato in precedenti documenti di prassi, tra i quali la risposta 844/2021 che fa riferimento alla risoluzione 117/2004 e alla circolare 12/2007:

’’gli immobili abitativi, se destinati ad attività turistico-alberghiera, secondo la normativa regionale di settore, danno luogo a prestazioni di alloggio imponibili ad IVA con aliquota al 10 per cento, ai sensi del n. 120) della Tabella A, Parte III, allegata al DPR n. 633 del 1972’’.

Sulla stessa linea si muove un consolidato orientamento della Corte di Cassazione, che chiarisce gli elementi che incidono sulla detraibilità:

• la correlazione tra servizi acquistati e attività esercitata, anche se si tratta di beni non strumentali in senso proprio;
• la necessaria relazione di inerenza tra la singola operazione di acquisto e l’esercizio dell’attività economica del soggetto passivo IVA.

La Cassazione esclude che:

“il diritto alla detrazione dell’Iva possa essere negato in forza della astratta classificazione catastale dell’immobile, dandosi invece prevalenza alla sua concreta destinazione.”

Lo stesso principio si applica al caso presentato dall’istante. Le prestazioni sono assoggettate all’IVA al 10 per cento e da tale imponibilità scaturisce il diritto alla detrazione dell’imposta sull’acquisto di beni e servizi relativi all’unità, anche se rientra accatastata in una categorie “abitativa”.