Agevolazione prima casa: rileva il dato oggettivo della classificazione catastale

Con l’Ordinanza n. 22560 del 10 agosto 2021 la Corte di cassazione ha affermato che il mutamento di destinazione d’uso della prima casa, acquistata in via agevolata anni prima nello stesso comune di residenza del contribuente, non osta alla fruizione di un secondo bonus prima casa sull’acquisto di un’altra abitazione.

A tal fine, infatti, assume rilievo il solo parametro oggettivo della classificazione catastale dell’immobile al momento dell’acquisto agevolato, a nulla rilevando la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene.

Corte di Cassazione - Ordinanza numero 22560 del 10 agosto

Il testo dell’Ordinanza ella Corte di Cassazione numero 22560 del 10 agosto 2021.

I fatti – Il caso ha ad oggetto un avviso di liquidazione delle imposte di registro notificato ad un contribuente in relazione all’atto di mutuo da lui stipulato, assoggettato ad imposta sostitutiva agevolata in quanto collegato ad un acquisto di immobile dichiarato come “prima casa”.

L’Agenzia ha accertato che al momento dell’acquisto il contribuente era proprietario di un’altra casa di abitazione sita nel medesimo Comune, acquistata con i benefici per la prima casa e che, un mese prima dell’acquisto dell’immobile per il quale era stato erogato il mutuo, aveva mutato la destinazione d’uso, da abitazione ad ufficio.

Il contribuente ha proposto ricorso, accolto dalla CTP, deducendo che al momento dell’acquisto egli non era più titolare di alcuna casa di abitazione.

L’Agenzia delle entrate ha impugnato la decisione di primo grado perché il mutamento di destinazione d’uso era stato fatto per eludere le norme agevolative, tanto è vero che il contribuente, tre anni dopo l’acquisto agevolato, aveva nuovamente variato la destinazione d’uso del primo immobile, da ufficio di nuovo ad abitazione.

La CTR ha accolto l’appello dell’Amministrazione finanziaria rilevando l’elusività degli atti compiuti dal contribuente, finalizzati esclusivamente a godere dei benefici relativi all’acquisto “prima caca”.

Egli infatti, all’atto dell’acquisto era già proprietario di un’abitazione “agevolata” destinata ad abitazione dello stesso, e il mutamento d’uso era soltanto fittizio, posto in essere allo scopo esclusivo di fruire per la seconda volta delle agevolazioni fiscali.

Il contribuente ha proposto ricorso per cassazione, lamentando che all’atto dell’acquisto della seconda casa, cui afferiscono le agevolazioni contestate dall’Agenzia delle entrate, egli non aveva una casa di abitazione nel Comune, perché l’immobile già acquistato con le agevolazioni prima casa aveva perso le caratteristiche di abitazione. Ciò che rileva è infatti la destinazione catastale e l’agevolazione può essere concessa anche quando l’utilizzazione di fatto dell’altro immobile non è conforme alla destinazione catastale.

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il motivo di ricorso, richiamando il contenuto dell’art 1 nota II bis allegata alla tariffa del DPR 131/1986.

La norma statuisce che ai fini dell’applicazione dell’aliquota agevolata agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione deve ricorrere, tra le altre, la condizione che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

Nel caso di specie il collegio ha confermato la veridicità della dichiarazione dell’acquirente che al momento dell’acquisto non fosse già proprietario di altra casa di abitazione. Infatti, all’atto del rogito, la destinazione abitativa del primo immobile era già stata modificata.

Sul punto la sentenza conferma il principio per cui ai fini della fruizione dei benefici per l’acquisto della prima casa, “l’art 1, nota seconda bis, tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, nel testo ratione temporis applicabile alla stipula qui in esame (2009) condiziona l’agevolazione alla non titolarità del diritto di proprietà di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è situato l’immobile da acquistare senza più menzionare anche il requisito dell’idoneità dell’immobile, presente invece nella precedente formulazione della norma, sicché non assume rilievo la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, assumendo rilievo il solo parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso”.

Pertanto, qualora l’intera operazione fosse stata ritenuta elusiva, l’Amministrazione finanziaria non avrebbe potuto contestare la legittimità dell’agevolazione goduta sul secondo immobile, legittima perché in linea con il testo normativo, ma avrebbe dovuto dichiarare la decadenza dalla prima agevolazione al momento del cambio di destinazione e revocare i benefici concessi con riferimento al precedente acquisto, in quanto la modifica della destinazione d’uso determina la revoca del beneficio.