Variazione catastale: quando è obbligatoria e chi deve farla

In quali casi è obbligatoria la variazione catastale per le abitazioni e chi deve provvedere all’adempimento?

In linea generale deve essere comunicata una variazione della planimetria al Catasto per interventi di manutenzione straordinaria che coinvolgono l’immobile, ad esempio modifiche alle pareti, alle finestre e alle porte.

Quando viene modificata la distribuzione interna dell’edificio, ampliato il volume dello stesso o vengono create nuove superfici è richiesto un aggiornamento dei dati catastali, che incide anche sulla rendita catastale dell’immobile.

La variazione catastale è necessaria anche nei casi di fusione di unità immobiliari o frazionamento, così come per cambi di destinazione d’uso e variazione dei dati.

Non è obbligatoria se gli interventi non comportano una modifica della rendita catastale.

Variazione catastale: quando è obbligatoria e chi deve farla

Per determinare quando è obbligatoria una variazione catastale è necessario per prima cosa chiarire qual è il catasto a cui fare riferimento.

Per le abitazioni si tratta del NCEU, il nuovo catasto edilizio urbano. La variazione può essere richiesta ad esempio per il cambiamento di strade e l’adeguamento dell’indirizzo, variazione toponomastica catastale, oppure può essere considerata una variazione catastale tardiva, quando le modifiche vengono apportate oltre il termine fissato dalla legge.

C’è poi il caso più frequente, quello di variazione dei dati catastali, che interessa qualsiasi cambiamento dei dati dell’immobile: ad esempio la superficie, la categoria catastale o la destinazione d’uso.

La variazione catastale è richiesta, in sintesi, nei seguenti casi:

• modifiche alla distribuzione interna dell’edificio;
• suddivisione dell’immobile in più parti o fusione tra differenti unità immobiliari;
• cambio di destinazione d’uso;
• ampliamento del volume dell’immobile;
• ampliamento della superficie (con un aumento entro il 15 per cento della superficie totale);
• variazione dei dati catastali (indirizzo o dati anagrafici del proprietario).

La variazione catastale necessita l’aggiornamento della planimetria catastale, in cui il professionista dovrà indicare la destinazione delle varie parti comuni. La variazione è necessaria dopo interventi di manutenzione straordinaria dell’immobile, ad esempio modifiche alle finestre, alle pareti o alle porte.

Come anticipato, nel caso in cui i lavori effettuati non comportino un cambiamento della rendita catastale, la variazione non è obbligatoria.

Nei casi in cui è obbligatoria, l’adempimento deve essere effettuato entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori.

Variazione catastale: quando è necessaria dopo gli interventi del superbonus?

Dopo aver chiarito per quali interventi è necessaria la variazione catastale è necessario chiarire in quali casi deve essere presentata a seguito di interventi del superbonus.

Come anticipato il nodo centrale è l’eventuale aumento della rendita catastale. Il Testo Unico dell’Edilizia e la Legge di Bilancio 2024 stabiliscono che la comunicazione al Catasto deve essere effettuata quando i lavori:

• portano a un aumento dei vani;
• comportano un aumento della volumetria;
• quando il valore dell’immobile è incrementato di almeno il 15 per cento.

Cosa succede nel caso di interventi che riguardano esclusivamente gli impianti, ad esempio l’installazione di una pompa di calore o di pannelli fotovoltaici?

Al momento per morte regioni gli impianti sono indicati in appendice alla planimetria e non hanno rilevanza catastale. Le uniche informazioni sugli impianti di un’abitazione sono indicate dai professionisti attraverso il Docfa, il software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate per la presentazione di un atto di aggiornamento.

Tuttavia le informazioni, al momento, hanno esclusivamente validità statistica. Attualmente, quindi, non c’è uno strumento che metta in correlazione gli interventi effettuati sugli impianti e la rendita catastale, così come per comunicare l’eventuale variazione degli impianti.

Diverso è il caso di interventi che “aumenterebbero” la superficie dell’immobile, ad esempio il cappotto termico.

Tuttavia in nessun caso gli interventi di miglioramento termico determina un aumento delle pareti. Il cappotto termico non è considerato un aumento di superficie fino allo spessore di 52 centimetri.

La revisione della rendita è obbligatoria solo per gli interventi edilizi che comportino un incremento non inferiore al 15 per cento del valore di mercato e della relativa redditività.

Variazione catastale: gli interventi di demolizione e ricostruzione del supersismabonus

La variazione della rendita catastale è necessaria, ad esempio, nei casi di demolizione e ricostruzione per miglioramento sismico di un edificio.

In altre parole dovranno effettuare la variazione catastale quanti realizzano determinate tipologie di intervento che rientrano nel supersismabonus.

In questi casi, infatti, è necessaria una SCIA o un permesso a costruire. Dal momento che varierà la sagoma degli edifici, devono essere aggiornati i dati catastali.

Ad ogni modo, entro 30 giorni dalla fine dei lavori il direttore dei lavori deve depositare in Comune la documentazione della variazione catastale, con procedura telematica Docfa.

In alternativa deve essere presentata una dichiarazione che specifichi che gli interventi non hanno comportato una modifica del classamento.

La revisione della rendita è obbligatoria per interventi che aumentino in misura non inferiore al 15 per cento il valore di mercato dell’immobile.