La tassazione delle piattaforme di intermediazione immobiliare

L’economia della collaborazione digitale promuove lo sfruttamento delle risorse grazie a tutte quelle piattaforme che mettono in contatto le persone per affittare, condividere, scambiare, vendere beni, competenze, tempo, denaro, spazio.

I servizi che rientrano in questo perimetro possiedono, così, le seguenti caratteristiche:

• promuovono lo sfruttamento delle risorse, incoraggiando l’accesso invece della proprietà e il riuso invece dell’acquisto;
• l’azienda che li offre è una piattaforma abilitatrice; non eroga servizi o prodotti dall’alto verso il basso, ma agisce da abilitatrice, mettendo direttamente in contatto chi cerca con chi offre (modello “peer 2 peer”). Può offrire, inoltre, servizi di valore aggiunto in termini di organizzazione dell’ambiente in cui avvengono le interazioni senza però influenzare gli attori che in tale ambiente interagiscono;
• gli asset che generano valore per le piattaforme (beni e competenze) appartengono alle persone e non alla compagnia, come avviene invece nelle aziende tradizionali;
• la collaborazione è al centro del rapporto. Le persone attraverso questi servizi entrano in relazione fra loro collaborando.

In un tale più ampio contesto, la tassazione delle piattaforme di intermediazione immobiliare rappresenta un argomento su cui, sia normativamente che giurisprudenzialmente, manca ancora un punto definitivo.

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Piattaforme di intermediazione immobiliare: le questioni fiscali sono aperte

Recentemente, peraltro, a seguito di indagine della Procura di Milano, come emerso su vari organi di stampa, l’Agenzia delle Entrate ha contestato ad una delle principali società (statunitensi) del settore il mancato versamento delle ritenute sugli affitti brevi, per più di 500 milioni di euro.

La cifra è la più alta mai richiesta a una internet company, dopo gli 870 milioni di IVA contestati all’inizio dell’anno al gruppo Meta, che controlla, tra le altre, Facebook e Instagram.

La contestazione segue del resto, a stretto giro, la pronuncia della Corte di Giustizia Europea che ha riconosciuto la legittimità della normativa nazionale proprio sulle piattaforme di intermediazione, e la sua compatibilità con le norma comunitarie.

A breve, in ogni caso, dovrebbe pronunciarsi sulla tematica anche il Consiglio di Stato.

La violazione oggetto di accertamento è comunque quella della legge 50 del 2017, art. 4, che, come noto, impone alle piattaforme web di agire da sostituti di imposta, trattenendo dagli host proprietari degli appartamenti il 21 per cento sugli affitti incassati.

La novità dirompente che sembra aver “smosso” le acque anche sotto il profilo accertativo è comunque proprio la citata pronuncia della Corte di Giustizia Europea, del 22 dicembre 2022, C-83/2021, secondo la quale l’obbligo di riscuotere un’imposta sostitutiva al 21 per cento non costituisce una violazione della libera prestazione dei servizi stabilita dall’art. 56 del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea.

Come già evidenziato in un precedente articolo apparso su Informazione Fiscale, la Corte ha infatti escluso che l’obbligo di agire come sostituto d’imposta “vieti, ostacoli o renda meno attraente l’esercizio della libera prestazione dei servizi”.

Al contrario l’obbligo di nominare un rappresentante fiscale, costituisce una restrizione alla libera prestazione dei servizi.

In base alla citata disciplina, in sostanza, in capo alle piattaforme pendono tre tipi di obblighi, vale a dire:

• l’obbligo di raccolta e comunicazione alle autorità fiscali dei dati relativi ai contratti di locazione stipulati a seguito della loro intermediazione;
• l’obbligo di ritenuta dell’imposta dovuta sulle somme versate dai conduttori ai locatori ed il versamento di tale imposta all’Erario, vuoi a titolo di cedolare secca, vuoi a titolo di acconto in funzione della scelta effettuata dai locatori;
• in mancanza di una stabile organizzazione in Italia, l’obbligo di designarvi un rappresentante fiscale.

La Corte comunitaria, nel dichiararne la legittimità, ha quindi concluso nel senso che la riforma del 2017 si colloca all’interno di una strategia complessiva di contrasto all’evasione fiscale, dagli effetti non discriminatori.

Per quanto riguarda l’obbligo di designare un rappresentante fiscale in Italia, secondo la Corte, obbligando i prestatori di servizi di intermediazione immobiliare privi di una stabile organizzazione in Italia e che intendano integrare nelle loro prestazioni di servizi detti incassi o detti interventi a designare nello Stato membro in parola un rappresentante fiscale, il regime fiscale del 2017 impone comunque una sorta di ostacolo, che può essere considerato una restrizione alla libera circolazione dei servizi, e comunque una misura eccedente quanto necessario per raggiungere il legittimo obiettivo di contrasto all’evasione.

In conclusione, si tratta senz’altro di un settore in corso di grande evoluzione.

Piattaforme di intermediazione immobiliare: un settore in evoluzione

Prova ne è anche la bozza del disegno di legge sugli affitti brevi, che poi non ha più avuto seguito.

Si puntava a intervenire sulla durata degli stessi affitti, imponendo che nei centri storici dei comuni capoluoghi delle città metropolitane, gli affitti brevi non potessero avere una durata inferiore a due notti consecutive, che la residenza della parte conduttrice non potesse essere ubicata nella stessa unità immobiliare utilizzata a fini turistici e che non si potessero avere più di due appartamenti in regime fiscale agevolato.

Dal DDL dedicato le novità sugli affitti brevi sono passate nella Legge di Bilancio 2024 e nel DL Anticipi collegato:

• la cedolare secca passerà al 26 per cento nel caso di locazioni di più appartamenti nel corso di un anno;
• viene introdotto un codice identificati nazionale, cosiddetto CIN, proprio per monitorare gli affitti brevi e gli affitti turistici.

Insomma, un mondo in fermento, laddove comunque il perno comune sembra proprio quello, ormai ineluttabile, che la piattaforma si “faccia” riscossore per conto dello Stato (o degli enti locali).

Il modello prevalentemente adottato dalle piattaforme italiane è infatti quello che mette in contatto tre soggetti, tipico delle piattaforme collaborative, mentre l’aspetto finanziario è imperniato sulla percentuale sul transato.

In conclusione, un mondo molto complesso e variegato, ancora (normativamente ed accertativamente) da esplorare se solo si pensi (tra le altre) che:

• vi sono diversi tipi di piattaforme (quelle che intermediano in cambio di compensi, o quelle che si limitano a mettere in contatto le persone, avendo poi presumibilmente comunque un ritorno economico, magari sotto forma di inserzioni pubblicitarie o altro);
• vi sono vari tipi di redditi che spesso non vengono intercettati (i compensi per le intermediazioni, i proventi pubblicitari, i compensi per le prestazioni accessorie, etc)
• bisognerebbe capire quanti e quali tipi di realtà economiche gravitano intorno a questa economia (solo per fare un esempio, i drivers che accompagnano i turisti dall’aeroporto agli appartamenti affittati, i soggetti che gestiscono gli appartamenti per conto dei proprietari, chi fa le pulizie ed altri servizi accessori).

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