Plusvalenze superbonus: come calcolare i 10 anni nel caso di vendita con riserva di proprietà

Dal 1° gennaio 2024, alle vendite di immobili in cui sono stati effettuati interventi di superbonus si applica una tassazione del 26 per cento sulle plusvalenze, se la compravendita avviene entro 10 anni dalla fine dei lavori.

Quali regole si devono applicare nel caso di vendita con riserva di proprietà? I chiarimenti arrivano dall’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 156 del 16 luglio 2024.

Per sapere se la vendita rientra nel decennio successivo alla conclusione dei lavori si deve prendere in considerazione il momento dell’effettivo passaggio della proprietà, che si verifica con il pagamento dell’ultima rata.

Plusvalenze superbonus: come calcolare i 10 anni nel caso di vendita con riserva di proprietà

Con la risposta all’interpello numero 156 del 16 luglio 2024 l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti in merito alla tassazione delle plusvalenze nel caso di vendita con contratto di riserva di proprietà di immobili oggetto di interventi del superbonus.

Lo spunto nasce dal quesito dell’istante, relativo al termine da prendere in considerazione nel calcolo del periodo di 10 anni dalla conclusione dei lavori.

La Legge di Bilancio 2024 ha infatti introdotto una tassazione, con imposta sostitutiva al 26 per cento, delle plusvalenze relative a cessioni di immobili in cui sono stati realizzati interventi di superbonus.

Le regole si applicano per le vendite realizzate a partire dal 1° gennaio 2024, a condizione che la vendita avvenga entro 10 anni dalla conclusione dei lavori.

Sono previste alcune eccezioni:

• l’acquisizione di immobili per successione;
• la condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni precedenti alla cessione.

Le istruzioni sul calcolo dell’imposta da pagare sono state fornite dalla circolare numero 13/2024 dell’Agenzia delle Entrate, che si sofferma sui diversi aspetti della misura introdotta dalla scorsa Manovra.

Nel fornire i chiarimenti del caso, l’Amministrazione finanziaria si sofferma, tra gli altri aspetti, sulle peculiarità della vendita con riserva di proprietà.

Si tratta di una compravendita con un contratto regolato dall’art. 1523 del codice civile, che consiste nella vendita a rate con riserva di proprietà. In altre parole il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.

Tale chiarimento, fornito dalla precedente risoluzione n. 28/2009, è particolarmente importante per determinare se la vendita rientra tra quelle assoggettabili alla tassazione delle plusvalenze.

Plusvalenze superbonus: nel caso di vendita con riserva di proprietà conta il pagamento dell’ultima rata

I chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate muovono dalla definizione di vendita con riserva di proprietà e ribadiscono che la norma permette al compratore di godere fin da subito del bene oggetto della vendita senza il pagamento totale del prezzo stabilito.

Al venditore è invece garantito dalla possibilità di recuperare il bene, se il prezzo non viene pagato interamente.

Nel chiarire qual è la data discriminante per l’applicazione della tassazione sulle plusvalenze per le vendite di immobili oggetto di interventi del superbonus, l’Agenzia delle Entrate conclude come segue:

“nel caso di vendita con riserva di proprietà, il momento rilevante ai fini della eventuale plusvalenza imponibile è quello in cui si verifica l’effetto traslativo della proprietà dell’immobile oggetto degli interventi agevolati che, come previsto dal citato articolo 1523 del codice civile coincide con il versamento dell’ultima rata da parte dell’acquirente.”

Nel caso preso in esame gli interventi del superbonus sono terminati nel 2023 e la vendita con riserva di proprietà prevede il pagamento in 120 rate, in 10 anni, a partire dal 2024.

Di conseguenza l’ultima rata da pagare è prevista nel 2034, quindi in un periodo successivo al decennio che segue la conclusione dei lavori.

In conclusione, l’istante non dovrà quindi applicare la tassazione sulle plusvalenze alla vendita in questione.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 156 del 16 luglio 2024

Chiarimenti dell’Amministrazione finanziaria sulla tassazione delle plusvalenze per vendite di immobili oggetto di interventi del superbonus, nel caso di vendita con riserva di proprietà.