La gestione fiscale degli immobili sfitti detenuti all’estero

In via generale, in materia di fiscalità immobiliare, nel rispetto del principio generale per cui lo Stato in cui è ubicato l’immobile è deputato ad esercitare la propria potestà impositiva in quanto l’immobile è situato nel proprio territorio, l’ordinamento prevede diverse imposte applicabili a tali immobili.

L’IMU è l’imposta dovuta in funzione del possesso dell’immobile e quindi connessa alla titolarità di diritti reali vantati dal contribuente sullo stesso.

In relazione ai trasferimenti immobiliari trovano applicazione, in funzione della natura giuridica rivestita dal soggetto cedente l’immobile, che condiziona ed indirizza il regime fiscale applicabile e le imposte dovute, l’IVA o l’imposta di registro, oltre che le imposte ipotecaria e catastale dovute in funzione della tipologia di immobile oggetto di trasferimento.

Sono altresì dovute, per le donazioni e i trasferimenti “mortis causa” le imposte di successione e donazione nel rispetto delle apposite disposizioni previste in materia di franchigia e le imposte ipotecaria e catastale il cui importo differisce se oggetto del trasferimento “mortis causa” sia o meno un immobile prima casa.

Le imposte di registro e l’IVA, nel rispetto della apposita disciplina di settore, ed in funzione della natura giuridica del soggetto locatore, trovano applicazione anche in relazione agli immobili ubicati in Italia oggetto di contratto di locazione.

Immobili sfitti detenuti all’estero: disciplina e prassi di riferimento

Ciò premesso, occorre verificare se e a quali condizioni incombono in capo al contribuente fiscalmente residente in Italia che detenga beni immobili non ubicati nel territorio italiano ma all’estero, obblighi di natura fiscale.

Posto che la disciplina fiscale in via generale differisce se gli immobili sono locati o se sono sfitti, si fa presente che il presente contributo attiene esclusivamente all’ipotesi di immobili situati all’estero che siano sfitti.

Al riguardo, occorre partire dalla previsione normativa recata dall’articolo 70, comma 2 del TUIR, a mente della quale:

“i redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero, concorrono alla formazione del reddito complessivo nell’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo d’imposta…”

Sulla base di tale disposizione, emerge in linea generale il principio in base al quale si stabilisce un legame tra il regime impositivo adottato nel Paese di ubicazione dell’immobile ed il regime di tassazione da adottare in Italia.

In altri termini, se lo Stato estero adotta una tassazione che calcoli il valore dell’immobile riferendosi a criteri di natura catastale (ad es. tenendo conto della rendita catastale dell’immobile) anche il nostro ordinamento dovrà adottare la stessa base imponibile.

Tuttavia, la disciplina recata dal citato articolo 70, comma 2 del TUIR non trova applicazione con riferimento alla fattispecie in esame, che si interseca con la tassazione prevista, per gli immobili situati all’estero, che risultano soggetti all’imposta sul valore degli immobili situati all’estero (la cd. IVIE).

In particolare, l’IVIE è un’imposta dovuta nella misura dello 0,76 per cento, dai proprietari o titolari di altri diritti reali su immobili situati all’estero, a qualsiasi uso destinati da soggetti residenti nel territorio dello Stato, come previsto dall’articolo 19, commi 13 e seguenti del decreto legge n. 201 del 2011.

Stando alle novità contenute nel Disegno di Legge di Bilancio 2024 l’aliquota dovrebbe aumentare dallo 0,76 all’1,06 per cento.

Tale imposta non è dovuta se l’importo determinato non supera il valore di 200 euro.

Il valore dell’immobile su cui applicare tale aliquota è costituito dal costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti o in mancanza sulla base del valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile. Per gli immobili situati nell’Unione europea si applica il valore catastale o, in mancanza, quello di cui al periodo precedente.

L’IVIE non trova applicazione in relazione al possesso dell’abitazione principale, fatta eccezione per gli immobili appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9 ai quali si applica l’imposta nella misura ridotta dello 0.40 per cento.

Immobili sfitti detenuti all’estero: la normativa di riferimento

Ciò premesso, il punto di intersezione tra la disciplina dell’IVIE e quella degli immobili sfitti è dato dal comma 15-ter dell’articolo 19 del decreto legge n. 201 del 2011, in base al quale gli immobili non locati soggetti ad IVIE oltre che gli immobili costituenti abitazione principale, non sono soggetti alla disciplina di cui all’articolo 70, comma 2 del TUIR.

Tale disposizione, in sostanza elimina la tassazione ai fini delle imposte sui redditi come accade per gli immobili ubicati in Italia soggetti ad IMU.

Pertanto, nell’ipotesi in cui lo Stato estero preveda nel suo ordinamento la tassazione dell’immobile sulla base di criteri di natura catastale, tale somma non concorrerà alla formazione del reddito in Italia, in quanto l’immobile è già soggetto all’IVIE.

Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 13 del 2013, al par. 5.2 ha precisato che l’articolo 1, comma 518, lettera c) della legge n. 228 del 2012:

“ha ampliato l’ambio di non applicazione dell’art. 70, comma 2 del TUIR, includendo, in aggiunta agli immobili adibiti ad abitazione principale, anche gli immobili non locati. Ciò alla luce della sostanziale equiparazione dell’IVIE con l’imposta municipale propria (IMU) in Italia e in virtù del principio di sostituzione di tale ultima imposta rispetto all’IRPEF e delle relative addizionali per i beni non locati (art. 8, comma 1, del D. lgs. 14 marzo 2011, n, 23).”

Resta comunque fermo in capo al contribuente l’obbligo di compilare, in fase di dichiarazione dei redditi, il quadro RW, al fine di garantire l’attività di monitoraggio fiscale.

A tal proposito, si fa presente che detto quadro RW deve essere compilato ai fini del monitoraggio fiscale, dalle persone fisiche residenti in Italia che detengono investimenti all’estero e attività estere di natura finanziaria a titolo di proprietà o di altro diritto reale a prescindere dalle modalità della loro acquisizione e in ogni caso, ai fini dell’IVIE e dell’IVAFE.