Cubatura casa, i chiarimenti ai fini IVA sulla cessione

La Corte di Cassazione è stata chiamata a pronunciarsi in merito ad un contrasto giurisprudenziale insorto in ordine alla natura giuridica da attribuire alla cessione di cubatura, ed in particolare se la stessa fosse riconducibile alla categoria degli atti traslativi di diritti reali (cfr. in tal senso ex ‘plurimis’ sentenza 14 maggio 2007, n. 10797) ovvero integrasse una ipotesi di atto traslativo di carattere non reale avente contenuto patrimoniale.

Preliminarmente, si fa presente che, ai sensi dell’articolo 2643, n. 2-bis del codice civile sono soggetti a trascrizione “i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale”.

Con sentenza n. 16080 del 2021, resa dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite il 9 giugno 2021, la questione è stata risolta con l’affermazione del seguente principio di diritto: “la cessione di cubatura, con la quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto:

• immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale;
• non richiedente la forma scritta ad substantiam ex articolo 1350 c.c.;
• trascrivibile ex articolo 2643 c.c., n. 2 bis.”

La cessione di cubatura pertanto è “assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto diverso avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale ex articolo 9 Tariffa Parte Prima” allegata al DPR n.131 del 1986 e “in caso di trascrizione e voltura, ad imposta ipotecaria e catastale in misura fissa ex articoli 4 Tariffa allegata al Decreto Legislativo n. 347 del 1990 e articolo 10, comma 2, del medesimo D.Lgs.”.

Pertanto, coerentemente con i chiarimenti resi dalla pronuncia della Corte di Cassazione a Sezioni Unite, la cessione di cubatura deve ritenersi soggetta ad imposta di registro nella misura proporzionale del 3 per cento e ad imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Cubatura casa, i chiarimenti delle Entrate sulla cessione soggetta a IVA

Nel caso di specie, la peculiarità deriva dal fatto che il soggetto che intende porre in essere l’atto avente ad oggetto la cessione di cubatura è una società, e quindi, in via generale, laddove ricorrano i presupposti generali per l’applicazione dell’imposta, ha luogo una operazione rilevante ai fini dell’IVA.

L’enunciato principio di diritto affermato dalle SS.UU. nella citata sentenza, benché i chiarimenti siano resi con riferimento alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, produce effetti anche ai fini dell’IVA.

La cessione di cubatura è un istituto di fonte negoziale che si traduce in un accordo tra proprietari di aree contigue in base al quale un proprietario di un’area edificabile non sfrutta una determinata cubatura realizzabile sul proprio fondo, ma la trasferisce al proprietario di un altro, il quale viene così a disporre di una volumetria maggiore rispetto a quella originariamente prevista per il fondo medesimo.

Per quanto riguarda la classificazione di tale operazione ai fini IVA alla stregua di una cessione di beni o di prestazione di servizi, si fa presente che la Corte di Cassazione, con la sentenza a Sezioni Unite, partendo dall’esame del citato l’art. 2643, n. 2 bis del Codice Civile, in base al quale devono rendersi pubblici col mezzo della trascrizione “i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale” ha chiarito che l’introduzione di tale previsione costituisce un significativo argomento sistematico a sostegno del carattere non reale dell’atto di cessione di cubatura.

La Corte ha evidenziato al riguardo che “una specifica ed autonoma previsione di trascrivibilità dei “diritti edificatori” in quanto tali non avrebbe avuto ragion d’essere, né logica né pratica, qualora questi ultimi, partecipando di natura reale, risultassero comunque già prima trascrivibili in base alla disciplina generale.”

L’introduzione dell’art. 2643 n. 2 bis c.c., secondo la Corte, avvalora, quindi, sotto il profilo sistematico, la tesi della non realità dell’atto di cessione di cubatura.

Tenendo conto della configurazione giuridica del diritto in questione, come diritto edificatorio di natura non reale, la cessione di cubatura, chiarisce la risposta n. 69, non è riconducibile all’ambito applicativo dell’articolo 2, comma 1, del DPR n. 633 del 1972, avente ad oggetto “gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento su beni di ogni genere”, non potendo assimilarsi la stessa ad un trasferimento di un diritto reale.

Pertanto, ai fini del corretto inquadramento ai fini IVA della cessione di cubatura, trova applicazione la disposizione di carattere residuale contenuta nel comma 1 dell’articolo 3 del DPR n. 633 del 1972, in base alla quale costituiscono prestazioni di servizi, tra l’altro, le prestazioni verso corrispettivo dipendenti da obbligazioni di fare, di non fare e di permettere quale ne sia la fonte.

Tali prestazioni di servizi (aventi ad oggetto la cessione di cubatura) sono quindi soggette ad IVA con applicazione dell’aliquota IVA nella misura ordinaria.

Da ciò deriva che, in attuazione del principio di alternatività IVA- registro di cui all’articolo 40 del DPR n. 131 del 1986 (cd. TUR), a mente del quale “per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni servizi soggetti all’imposta sul valore aggiunto, l’imposta si applica in misura fissa”, l’atto di cessione di cubatura è soggetto ad imposta di registro nella misura fissa di 200 euro.