Ristrutturazione con ampliamento, bonus del 50% solo per i lavori sulla parte esistente

In caso di ristrutturazione con ampliamento il bonus del 50% spetta esclusivamente per le spese dei lavori effettuati sulla parte dell’edifico già esistente.

È l’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello n. 150 del 21 maggio 2019, a tornare sul tema degli interventi di ristrutturazione edilizia dai quali deriva un aumento della superficie dell’immobile.

A chiedere chiarimenti è un’impresa di costruzione, in merito a lavori di ristrutturazione su un immobile da vendere, successivamente, a terzi.

Il bonus ristrutturazione potrà essere riconosciuto e fruito da chi comprerà la casa, ma per calcolare l’importo del rimborso del 50% sarà necessario scorporare la quota parte relativa all’ampliamento, sulla base di quanto indicato in fattura o sull’attestazione rilasciata dall’impresa con il dettaglio delle spese sostenute.

Ristrutturazione con ampliamento, bonus del 50% solo per i lavori sulla parte esistente

Il bonus ristrutturazioni spetta anche nel caso di lavori effettuati da imprese di costruzione o ristrutturazione, così come le cooperative edilizie, qualora procedano alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile entro il termine di 18 mesi dalla data di fine lavori.

La detrazione fiscale pari al 50% della spesa sostenuta e fino ad un massimo di 96.000 euro spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari.

La risposta n. 150/2019 dell’Agenzia delle Entrate fornisce alcuni chiarimenti importanti relativi ai casi di ristrutturazione con ampliamento e senza demolizione dell’edificio esistente.

Agenzia delle Entrate - risposta interpello n. 150 del 21 maggio 2019

Articolo 16-bis, comma 3 del TUIR di cui al d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 - Detrazione per le spese riferibili alla parte esistente oggetto di ristrutturazione dell’edificio esistente e con ampliamento

Il riferimento normativo richiamato dall’Agenzia delle Entrate è l’articolo 16-bis, comma 3 del TUIR.

Prima di soffermarsi sul caso oggetto dell’interpello, l’Agenzia delle Entrate esordisce ricordando che il bonus ristrutturazioni è, in linea generale, riconosciuto anche nel caso di ricostruzione di un immobile demolito, purché venga rispettata la volumetria dell’edificio preesistente.

Al netto delle eccezioni previste per l’adeguamento degli edifici alla normativa antisismica, nel caso di demolizione e ricostruzione è richiesto che il Comune o l’ente territoriale competente accerti che sia rispettata la volumetria dell’edificio preesistente, così come asserito dal professionista che presenta il progetto di ristrutturazione allo Sportello Unico per l’Edilizia.

Il titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori dovrà quindi constatare che l’opera di ristrutturazione rientri tra gli interventi di conservazione del patrimonio esistente e non in un intervento di nuova costruzione.

In sostanza, l’Agenzia delle Entrate specifica che - in base a quanto previsto per legge - la volumetria dell’edificio oggetto di ristrutturazione dovrà risultare identica a quella precedente.

Bonus ristrutturazioni solo per le spese relative alla parte esistente

L’Agenzia delle Entrate, dopo aver acquisito il parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, ha chiarito che rientrano tra i lavori di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380 del 2001 quelli di:

“demolizione e ricostruzione di un edificio con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, e, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli, di cui al d.lgs n. 42 del 2004, gli interventi di demolizione e ricostruzione che rispettino la medesima sagoma dell’edificio preesistente.”

Vengono quindi a crearsi tre possibili fattispecie:

• in caso di demolizione e ristrutturazione il bonus ristrutturazione spetta esclusivamente nel caso di fedele ricostruzione dell’edificio e nel rispetto della volumetria preesistente;
• nei casi di demolizione e ricostruzione con ampliamento della volumetria, la detrazione non spetta, in quanto il lavoro si configura come nuova costruzione;
• nel caso oggetto dell’interpello, ovvero di ristrutturazione senza demolizione ma con ampliamento della volumetria dell’edificio preesistente, la detrazione riconosciuta ai futuri acquirenti sarà calcolata esclusivamente per le spese riferibili alla parte esistente.

Le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate si soffermano anche sulla documentazione delle spese.

In termini di fatturazione le due tipologie di intervento dovranno rimanere distinte. In alternativa, sarà necessario che il contribuente sia in possesso di un’attestazione che indichi chiaramente e secondo criteri oggettivi gli importi relativi a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione sotto la propria responsabilità.