Le cooperative edilizie

Le cooperative edilizie di abitazione costituiscono una forma di sodalizio particolarmente importante, molto diffusa nel nostro tessuto socio-economico, che hanno come scopo principale l’assegnazione ai soci, a condizioni agevolate rispetto a quelle di mercato, di alloggi in proprietà, in godimento o in locazione.

In via accessoria o strumentale lo scopo si estenda anche ad attività di servizi connessi direttamente all’oggetto sociale principale e comunque riconducibili alla loro attività caratteristica.

Società cooperative edilizie. Aspetti generali

Sebbene dal lato formale e sostanziale si applichi la disciplina generale delle società cooperative, le cooperative edilizie presentano alcune peculiarità. Ad esempio, non possono prevedere nei loro statuti la presenza di soci sovventori, che conferiscono capitale sociale al fine di sviluppare l’attività della cooperativa e di riceverne una remunerazione.

Non è altresì consentita l’ammissione di soci tecnici amministrativi, la cui presenza non può neanche essere giustificata dal possesso di specifiche competenze tecniche e relazionali che gli altri soci prenotatari non posseggono.

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Nell’ipotesi in cui i soci ravvisassero una concreta utilità alla gestione dell’impresa in merito alla presenza e alla partecipazione di tali figure tecniche, non resterebbe che nominarli come amministratori terzi non soci, nel rispetto della percentuale prevista dall’art. 2542, co. 3 del c.c. (la maggioranza degli amministratori deve essere composta da soci cooperatori), oppure incaricarli quali professionisti esterni.

Le due tipologie di Società cooperative edilizie

Dal punto di vista oggettivo le cooperative edilizie di abitazione si distinguono in cooperative a proprietà individuale o divisa, in cui i soci hanno il diritto di ottenere l’assegnazione in proprietà di un alloggio, e cooperative a proprietà indivisa (meno diffusa), in cui i soci aderiscono con l’intento di ricevere l’assegnazione in godimento a tempo indeterminato di un alloggio abitativo.

In questo caso la cooperativa realizza gli immobili, contando sul versamento delle quote sociali e di altri contributi da parte dei soci e su eventuali mutui fondiari concessi da banche o altri istituti di credito, che entrano a far parte del patrimonio immobilizzato della cooperativa stessa per poi essere concessi in godimento ai soci assegnatari, dietro pagamento di un canone di godimento.

Per il raggiungimento dello scopo sociale la cooperativa deve quindi realizzare un vero e proprio programma edilizio che si sviluppa in una serie di fasi che vanno dalla definizione del programma edificatorio (localizzazione, fonti di finanziamento, ecc.), alla realizzazione degli alloggi con il frazionamento del mutuo fino all’assegnazione degli alloggi, che segna il raggiungimento dello scopo sociale.

Nelle cooperative a proprietà indivisa tuttavia il ciclo non si conclude con la realizzazione degli alloggi e l’assegnazione in godimento ai soci perché, come visto, gli immobili entrano nel patrimonio immobilizzato della cooperativa, che prosegue nella propria attività di gestione per consentire ai propri soci il godimento del bene della casa.

Le cooperative di autocostruzione o di autorecupero

Nel tempo si è andato sempre più affermando un terzo genus di cooperativa edilizia, la cd. “cooperativa edilizia di autocostruzione o di autoconsumo”, di cui attualmente non è prevista nel nostro ordinamento una puntuale normativa che ne disciplini le caratteristiche e il funzionamento.

Si tratta in tutto e per tutto di cooperative edilizie di abitazione, con cui i soci perseguono lo scopo di realizzare in comune un programma di edilizia residenziale per il soddisfacimento del bisogno abitativo, con la particolarità che l’immobile viene realizzato in concreto attraverso la metodologia dell’autorecupero o dell’autocostruzione, ossia attraverso la partecipazione manuale del socio e dei familiari, dotati ovviamente delle necessarie capacità e professionalità tecniche.

In tal modo i soci perseguono un sostanziale contenimento dei costi di realizzazione dell’immobile e un rafforzamento del senso di appartenenza alla propria comunità visto che il lavoro profuso va a beneficio di tutti gli altri soci.

È la legiferazione regionale a fissare i requisiti che le cooperative di autorecupero e/o autocostruzione devono possedere per la partecipazione alle gare di assegnazione di immobili da recuperare.

Ad esempio la Legge 11 dicembre 1998 n. 55 del Consiglio Regionale Lazio sancisce che le cooperative debbano possedere specifici requisiti quali:

• essere formate da soci, di numero superiore a quello delle unità immobiliari da assegnare, che non siano proprietari di altro immobile nella regione di residenza o assegnatari di alloggi di edilizia residenziale pubblica;
• essere iscritte alla camera di commercio come cooperative con finalità specifiche di autorecupero e/o autocostruzione;
• essere iscritte all’albo delle cooperative di cui alla legge 31 gennaio 1992, n. 59;
• prevedere, nell’atto costitutivo, l’autorecupero e/o l’autocostruzione come finalità principale e, nello statuto, i criteri per la formulazione delle graduatorie di assegnazione delle unità immobiliari ai singoli soci.

Trattandosi comunque di fattispecie riconducibile alla categoria delle cooperative edilizie, i soci della cooperativa di autocostruzione devono avere requisiti che siano coerenti con il sodalizio e quindi aspirare all’assegnazione dell’alloggio.

Da qui la problematica di inquadrare i soci in eccesso, che prestano esclusivamente e a titolo gratuito la propria attività lavorativa senza un diretto interesse all’acquisizione dell’alloggio, vista l’assenza di rapporto mutualistico collegato al rapporto associativo e il rischio di violazione del principio di democraticità, legato alla presenza di familiari-non assegnatari che partecipano solo alla costruzione dell’immobile.

Contributi pubblici e Albo delle cooperative edilizie presso il MISE

La legge prevede specifiche formalità per le cooperative edilizie di abitazione (ed i loro consorzi) che intendono ottenere contributi pubblici.

Tali sodalizi devono essere iscritti nell’Albo nazionale delle società cooperative edilizie di abitazione e dei loro consorzi, tenuto presso il Ministero dello Sviluppo Economico, istituito ai sensi dell’art. 13 della legge 31 gennaio 1992, n. 59 e possedere gli specifici requisiti previsti dalla legge.

L’iscrizione all’Albo, sebbene sia in linea di principio facoltativa, è condizione obbligatoria per l’ottenimento di contributi pubblici, per tali intendendosi qualunque forma di elargizione e di agevolazione provenienti da enti pubblici a carattere finanziario, di assegnazione di aree e di sgravio di oneri in genere a favore di cooperative edilizie di abitazione e dei loro consorzi.

Le iscrizioni e le cancellazioni dall’Albo sono disposte da un apposito Comitato il cui funzionamento è regolato dal Decreto della Direzione Generale per gli enti Cooperativi del Ministero dello Sviluppo Economico del 26 luglio 2007.

L’Albo Nazionale degli enti iscritti, tenuto presso la sede del Comitato (che provvede alla sua diffusione anche via internet) è suddiviso in elenchi regionali e ogni elenco regionale è articolato in ordine alfabetico per Province e per Comuni.

Iscrizione all’Albo

All’Albo possono essere iscritte le società cooperative edilizie di abitazione che sono costituite da non meno di diciotto soci, sia persone fisiche che persone giuridiche, a condizione che siano esse stesse cooperative edilizie di abitazione iscritte singolarmente all’Albo.

Un numero di soci inferiore al numero legale potrebbe determinare la cancellazione dall’Albo.

Resta fermo che le cooperative devono essere iscritte nell’Albo delle società cooperative tenuto dal Ministero dello Sviluppo Economico, nella sezione “cooperative a mutualità prevalente” e nella sotto-sezione “cooperative edilizie” e rispettare i vincoli previsti dall’art. 2514 c.c.

Ai fini dell’iscrizione, inoltre, la cooperativa edilizia deve trovarsi in una delle seguenti condizioni:

• essere costituita con il conferimento da parte di tutti i soci di quote o azioni per un valore non inferiore a 258 euro;
• aver iniziato o realizzato un programma di edilizia residenziale;
• essere proprietaria di abitazioni assegnate in godimento o in locazione o aver assegnato in proprietà gli alloggi ai propri soci.

La condizione di cui alla lett. a) si riferisce soltanto agli enti che non hanno iniziato o realizzato alcun programma di edilizia residenziale, che non sono proprietari di abitazioni assegnate in godimento o in locazione e che non hanno assegnato in proprietà gli alloggi ai propri soci.

Inoltre, per “inizio dei lavori” si deve intendere l’avvio effettivo dei lavori a seguito dell’ottenimento del permesso di costruire e della conseguente trasmissione dell’apposita comunicazione scritta all’Ufficio Tecnico del Comune attestante l’avvio dei lavori stessi.

La comunicazione di inizio lavori viene resa dal titolare del permesso di costruire ed è sottoscritta anche dal direttore dei lavori che la assevera, e dall’impresa esecutrice.

I sodalizi iscritti nell’Albo sono tenuti a presentare entro il 30 giugno di ogni anno una apposita comunicazione sull’attività svolta nell’anno precedente, per consentire la verifica della sussistenza o meno dei requisiti per il mantenimento dell’iscrizione previsti dall’art. 13 della legge 59/1992.

Il mancato invio della comunicazione o l’accertamento dell’assenza dei requisiti previsti comporta la radiazione dall’Albo.

Cancellazione all’Albo richiesta dalla cooperativa

Un ente cooperativo, già iscritto all’Albo, può avanzare richiesta di cancellazione solo nel caso in cui:

• rinunci ai contributi pubblici,
• abbia attuato e terminato il programma o i programmi edilizi con l’assegnazione definitiva degli alloggi. In tal caso la cooperativa deve presentare il verbale di assegnazione definitiva degli alloggi o la documentazione comprovante che l’Ente abbia effettivamente raggiunto lo scopo sociale,
• abbia deliberato lo scioglimento. In tal caso, prima di procedere alla cancellazione, deve essere richiesta copia del verbale di assemblea con la delibera dello scioglimento o di liquidazione con nomina del liquidatore,
• se l’ente ha deliberato lo scioglimento, qualora beneficiaria di contributo pubblico, deve allegare la dichiarazione comprovante l’estinzione o il trasferimento ai soci aventi diritto al contributo stesso, ovvero la dichiarazione di non essere beneficiaria di contributi pubblici.

Cooperative multiprogramma e soci non prenotatari

Il Ministero dello Sviluppo Economico, nella Circolare n. 1 del 24 maggio 2021 ha fornito una serie di importanti indicazioni sulla corretta gestione e amministrazione delle società cooperative edilizie di abitazione.

Il documento analizza in prima battuta il caso delle cooperative cd. multiprogramma, che si propongono la realizzazione di più programmi edilizi volti a soddisfare le diverse esigenze abitative dei soci, quanto a tipologia e localizzazione dell’alloggio.

Si tratta di sodalizi che non esauriscono il loro scopo con larealizzazione di un solo programma, come di norma accadeva in passato, ma continuano a perseguirlo, consentendo a tal fine l’ingresso di nuovi soci.

Legata direttamente all’aspetto dell’ingresso di nuovi soci, nelle cooperative edilizie multiprogramma è stata rilevata la diffusa presenza e permanenza nella platea sociale di soggetti che non risultano essere interessati allo scambio mutualistico in quanto mai prenotatari di alloggi.

La presenza di soci che si inseriscono nella platea senza essere interessati allo scambio, non deve ritenersi (almeno in linea di principio) legittima in quanto non rispondente al principio generale su cui si fondano le società cooperative.

Il socio di cooperativa, infatti, deve essere interessato anche solo potenzialmente allo scambio mutualistico, pena l’esclusione dalla platea sociale per carenza dei requisiti minimi (interesse, capacità e scambio mutualistico).

Assenza di programma edilizio e anticipazioni finanziarie dei soci

A parere del Ministero la presenza di debiti verso soci per versamenti in conto costruzione, in assenza di qualsivoglia iniziativa abitativa in corso, costituisce un indice di anomalia della corretta gestione cooperativa.

Tale circostanza, infatti, potrebbe essere indicativa di un utilizzo distorto delle anticipazioni economiche effettuate dai soci che, anziché essere destinate alla realizzazione di un programma di edilizia abitativa, potrebbero essere utilizzate per effettuare investimenti e acquisti finalizzati a diversi scopi sociali, laddove non siano addirittura destinati a costi sostenuti per la gestione.

In generale, pertanto, la corretta gestione della cooperativa edilizia deve consentire la verifica distinta delle ordinarie spese di gestione che trovano titolo nel rapporto associativo e le anticipazioni in conto costruzione versate dai soci prenotatari, di norma a stato avanzamento lavori, le quali vanno a incrementare il valore delle immobilizzazioni/rimanenze e che trovano titolo nel rapporto mutualistico.

Composizione del consiglio di amministrazione

Un ulteriore aspetto analizzato attiene alla composizione dell’organo amministrativo.

L’analisi parte dalla considerazione del disposto di cui all’art. 2542 del cod. civ. che, come modificato dalla Legge 27 dicembre 2017, n. 205, prevede espressamente che l’amministrazione della società sia affidata ad un organo collegiale formato da almeno tre soggetti, la cui maggioranza deve essere scelta tra i soci cooperatori.

Per soci cooperatori devono intendersi i soci che concretamente aspirino ad instaurare o instaurino con la cooperativa (a qualunque tipologia essa appartenga) effettivo scambio mutualistico “tipico”, che nella fattispecie della società cooperative edilizie di abitazione consiste nella prenotazione dell’alloggio e nella successiva assegnazione e acquisto del medesimo.

Eventuali soggetti non interessati allo scambio mutualistico ma comunque ritenuti utili alla partecipazione alla gestione in quanto “esperti” nel settore, ben potranno essere nominati nell’organo quali amministratori terzi, non soci, e come tali, percepiranno, previa delibera dell’assemblea, presumibilmente il compenso parametrato alle tabelle professionali di riferimento.

La previsione dell’art. 2542 cod. civ. appare valido strumento per il permanere della effettività e della democrazia della gestione, dovendosi garantire che la stessa sia massimamente rappresentativa della categoria dei soci cooperatori.

Rispetto del principio di parità dei soci

Un altro importante aspetto trattato nel documento di prassi riguarda il ruolo dei singoli soci nell’ambito del rispetto principio di parità di trattamento espressamente previsto dall’art. 2516 c.c.

Si tratta di un requisito che, seppur dettato con riferimento alle fasi della costituzione e dell’esecuzione del rapporto mutualistico, deve essere rispettato anche nella fase di cessazione del rapporto e che spesso viene disatteso dalla pratica (molto diffusa) per cui il socio, una volta ottenuta l’assegnazione in proprietà dell’alloggio, receda dalla società cooperativa prima che gli altri soci abbiano ancora ottenuto l’assegnazione degli alloggi prenotati loro spettanti.

Tale comportamento risulta lesivo dello scopo mutualistico tipico delle cooperative edilizie, che deve intendersi raggiunto solo con il conseguimento dell’alloggio da parte di tutti i soci e la definizione di tutti i rapporti attivi e passivi della società.

L’opposta conclusione comporterebbe per l’appunto una violazione del principio di parità tra i soci, poiché verrebbe consentito solo ad alcuni di essi di liberarsi dal rapporto sociale (con conseguente restituzione in primis della quota sociale) e di sottrarsi agli oneri già assunti dalla società verso terzi, che finirebbero col gravare soltanto sui soci rimasti in cooperativa.