Nessun diritto alla detrazione IVA per la cooperativa che assegna gratuitamente gli alloggi ai soci

Con la risposta ad interpello n. 70 pubblicata il 13 marzo 2024, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la cooperative di abitazione a proprietà indivisa che non ha mai chiesto ai propri soci un canone di godimento, a fronte dell’assegnazione a loro favore dell’alloggio, non può essere considerata soggetto passivo ai fini IVA per difetto del requisito oggettivo.

Di conseguenza è precluso al sodalizio il diritto alla detrazione, con il venir meno della possibilità di vantare un credito IVA da poter utilizzare in compensazione e/o da chiedere a rimborso.

Nessun diritto alla detrazione IVA per la cooperativa che assegna gratuitamente gli alloggi ai soci

L’istanza in commento è stata proposta da una società cooperativa edilizia che opera in qualità di cooperativa edilizia a proprietà indivisa.

Si tratta, in particolare, di sodalizi che realizzano gli alloggi da affidare in godimento ai propri soci, la cui proprietà resta in capo alla cooperativa medesima, che ne assicura la manutenzione e la gestione.

Da parte loro i soci utilizzatori si impegnano a corrispondere un canone per l’uso dell’alloggio, esercitando su di esso un “diritto reale di godimento” che nasce dal contratto societario.

Diversamente, le cooperative edilizie a proprietà divisa o individuale hanno lo scopo di realizzare gli alloggi da assegnare in proprietà ai propri soci. Una volta ultimato l’immobile si procede al frazionamento del mutuo, all’assegnazione in via definitiva a mezzo rogito notarile e, se la cooperativa non intende varare nuovi programmi edilizi, allo stato volontario della stessa.

Nel caso dunque della cooperativa a proprietà divisa la c.d. proprietà cooperativa è transitoria perché destinata a trasformarsi nella proprietà individuale degli alloggi, mentre nelle cooperative a proprietà indivisa la c.d. proprietà cooperativa è tendenzialmente permanente in quanto il socio è in permanente regime di godimento dell’alloggio attribuitogli.

Ciò premesso, la Cooperativa istante riferisce di avere ormai da tempo ultimato la costruzione degli alloggi che ha provveduto ad assegnare in godimento ai propri soci, senza prevedere alcun canone di godimento.

Secondo quanto riferito nell’interpello, i soci contribuiscono al raggiungimento dell’oggetto sociale effettuando periodicamente dei versamenti in denaro. Si tratta, in particolare, (i) di “...versamenti trimestrali, per quanto riguarda le spese correnti e relative alla gestione degli immobili quali, ad esempio, la pulizia delle scale, le utenze, la manutenzione dell’ascensore, la pulizia delle fosse biologiche, etc.” (c.d. contributi di gestione) e (i) di “versamenti semestrali, per quello che riguarda il rimborso delle rate del mutuo”.

Oltre all’assegnazione degli alloggi ai soci cooperatori, la Società Cooperativa afferma di non compiere altre operazioni attive rilevanti ai fini IVA, mentre dal lato passivo, effettua diversi acquisti di beni e servizi soggetti a imposta, ivi compresi la realizzazione sugli immobili di interventi edilizi avvalendosi delle agevolazioni fiscali, quali il “Superbonus”, “Sisma Bonus” ed “Ecobonus”.

La Cooperativa Edilizia è intenzionata a utilizzare negli anni successivi il credito IVA derivante da citati lavori edili portandolo in compensazione di altri debiti fiscali (ritenute d’acconto professionisti, IMU, etc.), nonché per compensare l’IVA a debito emergente in fase di assegnazione degli alloggi ai soci.

Con riferimento invece all’assegnazione degli alloggi ai soci, l’Istante dichiara che non vi sarà alcun corrispettivo, in quanto le somme versate negli anni dai soci a titolo di rimborso del mutuo stipulato dalla Società Cooperativa, potrebbero essere capienti rispetto al valore da attribuire agli immobili al momento dell’assegnazione.

Detrazione IVA per le cooperative: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Dopo aver descritto la propria operatività, la Cooperativa Edilizia ha chiesto di sapere se può compensare il credito IVA con altri debiti di natura tributaria, oppure se possa chiederne il rimborso nonostante non svolga operazioni attive, se non quelle di assegnazione degli alloggi ai soci.

A riguardo l’Istante ritiene che ad una società cooperativa costituita per lo svolgimento di un’attività d’impresa debba essere riconosciuta la soggettività passiva ai fini IVA e, per l’effetto, di essere legittimata all’esercizio del diritto alla detrazione in relazione alle operazioni attive.

Con specifico riferimento alle cooperative a proprietà indivisa l’Agenzia delle entrate ha ricordato che, ai fini IVA, “sono (...) soggette al regime di imponibilità ad IVA le assegnazioni in godimento di case di abitazione (n.d.r. ai propri soci)” secondo quanto previsto dal “...numero 26 della tabella A, parte II, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972. La disposizione si riferisce, ovviamente, alle assegnazioni in godimento ai soci delle cooperative” (cfr. Circolare del 16 novembre 2006, n. 33/E). La relativa base imponibile è data dall’ammontare dei canoni di godimento e l’imposta è esigile all’atto del pagamento dei canoni periodici (cfr. anche risoluzione 11 maggio 2001, 63/E).

Nel caso di specie la Società ha affermato di essere una cooperativa a proprietà indivisa che non ha mai chiesto ai propri soci un canone di godimento a fronte dell’assegnazione a loro favore dell’alloggio. Tale assegnazione avviene contestualmente all’atto dell’ammissione del socio e pertanto sin dal momento in cui assume la qualifica di socio, quest’ultimo “gode” dell’immobile gratuitamente.

L’Agenzia delle entrate ritiene che tale circostanza inibisca la soggettività passiva IVA per mancanza del requisito oggettivo in capo all’Istante. Per l’articolo 4, comma 5, ultimo periodo, lett. a), del Decreto IVA, infatti, non è attività commerciale «il possesso e la gestione di unità immobiliari classificate o classificabili nella categoria catastale A e le loro pertinenze (...), da parte di società o enti, qualora la partecipazione ad essi consenta, gratuitamente o verso un corrispettivo inferiore al valore normale, il godimento, personale, o familiare dei beni e degli impianti stessi, ovvero quando tale godimento sia conseguito indirettamente dai soci o partecipanti, alle suddette condizioni, anche attraverso la partecipazione ad associazioni, enti o altre organizzazioni».

La mancata previsione, dunque, di un canone di godimento determina l’impossibilità di ravvisare in capo all’Istante il ricorrere della soggettività passiva IVA, che a sua volta è il presupposto per l’esercizio del diritto alla detrazione ai sensi degli articoli 19 e seguenti del Decreto IVA.

Come noto, per l’articolo 168 della Direttiva n. 2006/112/CE del 28 novembre 2006 (recepito nel nostro ordinamento dagli articoli 19 e seguenti del Decreto IVA), nonché per costante giurisprudenza comunitaria, un soggetto passivo ha diritto di detrarre l’IVA dovuta o assolta in sede di acquisto nella misura in cui i beni o i servizi acquistati siano impiegati ai fini di sue operazioni soggette ad imposta.

La preclusione del diritto alla detrazione fa dunque venir meno la possibilità per la Cooperativa Edilizia di vantare un credito IVA da poter utilizzare in compensazione e/o da chiedere a rimborso.

In ragione di tale principio rimane a carico dell’ente anche l’imposta versata in relazione alle spese per gli interventi in materia di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico, che però assumerà rilievo a detti fini a titolo di IVA indetraibile e, quindi, di costo.