Come si registra un contratto preliminare

Il preliminare, detto anche “compromesso”, è un accordo tra venditore e compratore con il quale le parti si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.

Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico).

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione.

Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.

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Come si registra il contratto preliminare

Il modello di Registrazione Atti privati (RAP), può essere utilizzato dai contribuenti, mediatori e intermediari per richiedere agli uffici dell’Agenzia delle Entrate la registrazione del contratto preliminare di compravendita.

I contratti preliminari di compravendita, infatti, possono essere registrati anche direttamente online. I dettagli su tutta la documentazione utile per procedere nel provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate n. 56766/2023.

Approvazione del Modello RAP - Registrazione di atto privato

Provvedimento Agenzia delle Entrate numero 56766/2023

Il modello RAP prevede due appositi quadri, C1 “Negozio – Preliminare di vendita” e D1 “Dati degli immobili”.

Per procedere con la registrazione dei contratti preliminari di compravendita, è necessario compilare il modello RAP e allegare i seguenti documenti tramite il servizio online dedicato:

• copia dell’atto da registrare sottoscritto dalle parti e redatto in modo che gli elementi essenziali possa risultare leggibili tramite procedure automatizzate;
• copia di eventuali documenti allegati all’atto da registrare (ad esempio scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni).

La documentazione deve essere allegata in un unico file, in formato TIF e/o TIFF e PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b).

Il contratto è soggetto ad imposta di registro nella misura fissa di 200 euro nonché ad imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.

Inoltre:

• se il contratto prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, si applica l’aliquota dello 0,5 per cento su detto importo
• se il contratto prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti ad IVA, si applica l’aliquota del 3 per cento su detto importo (la stessa aliquota deve essere applicata sulla dazione di somme a titolo di caparra penitenziale);
• se il contratto contiene sia caparre che acconti, il pagamento dovuto ammonta a un importo pari alla somma tra l’imposta fissa di 200 euro, l’importo del 3 per cento sul valore dell’acconto e della caparra penitenziale, nonché l’importo dello 0,5 per cento sul valore della caparra confirmatoria.

Resta fermo che l’imposta proporzionale pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.

In caso di mancata stipula del contratto definitivo, può essere richiesto il rimborso, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo.

La domanda di rimborso deve essere presentata all’Ufficio che ha eseguito la registrazione.

Trascrizione del contratto

Atteso che la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà e che potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio, un usufrutto) o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca, il compratore può procedere alla trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.

Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento di un notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.

Diversamente, in assenza di trascrizione, il compratore dovrà rivolgersi al giudice per il solo il risarcimento dei danni e non per l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.

I punti essenziali di un preliminare tipo sono:

• consenso e oggetto;
• prezzo;
• indicazione di acconto o caparra;
• data e modalità di saldo del prezzo;
• data del contratto definitivo;
• riserva di nomina di nominare persone o enti che debbano, in tutto o in parte, acquistare i diritti e assumere gli obblighi nascenti dal contratto;
• data consegna;
• garanzie;
• regolarità edilizia, urbanistica e catastale;
• agibilità;
• clausola risolutiva in caso di non conformità dell’immobile;
• attestato di prestazione energetica;
• certificazioni richieste dalla legge;
• sicurezza degli impianti;
• adempimenti condominiali;
• detrazioni irpef;
• indicazione, qualora il contratto sia sottoposto alla condizione risolutiva del mancato ottenimento, da parte del promissario acquirente, di un mutuo ipotecario per finanziare l’acquisto del bene in oggetto, da una banca di suo gradimento, entro la data sopra indicata per la stipula del contratto definitivo di compravendita;
• spese.

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