Cedolare secca, affitti 2017: tassazione, aliquote e istruzioni

Cedolare secca 2017: come funziona la tassazione degli affitti ad aliquota fissa con imposta sostitutiva?

I locatari in procinto di stipulare un contatto d’affitto molto spesso si pongono la domanda di come funziona, quando effettuare il rinnovo e quale sia l’aliquota del contratto a cedolare secca.

Una delle ultime novità è che l’Agenzia delle Entrate ha specificato che l’imposta sostitutiva a cedolare secca al 10% si applica anche per i contratti transitori, oltre che ai contratti 3+2 a canone concordato e a quelli stipulati per l’affitto a studenti fuori sede.

Inoltre, a seguito dell’introduzione delle novità del DL 193/2016 è previsto che in caso di mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione a cedolare secca non si decade dal regime di tassazione sostitutivo Irpef a patto di mantenere un comportamento coerente a dimostrare la volontà di permanenza nel regime.

Ma cos’è e come funziona la tassazione ad aliquota fissa?

La cedolare secca è la possibilità di tassare il reddito fondiario derivato dall’affitto del proprio immobile con un’aliquota fissa: i locatari che aderiscono al regime di cedolare secca possono usufruire della tassazione con l’imposta sostitutiva alla tassazione Irpef che, come ben sappiamo, prevede l’applicazione di aliquote e scaglioni differenti sulla base del reddito.

L’aliquota per la cedolare secca prevede, al contrario, una tassazione fissa calcolata sul reddito derivato dalla locazione del proprio immobile.

Con il DL 50/2017 il meccanismo previsto dal D. Lgs. 23/2011 è stato esteso anche alle locazioni brevi (si è parlato in questo senso di “norma airbnb”).

Di seguito troverete tutte le informazioni necessarie relative alla tassazione prevista per i contratti a cedolare secca, quali sono le regole 2017, quando effettuare il rinnovo e quali sono i requisiti e casi in cui si può stipulare un contratto aderendo alla tassazione sostitutiva Irpef.

Cedolare secca 2017: tassazione, aliquota e calcolo. Ecco come funziona

La cedolare secca consiste nella possibilità di beneficiare di agevolazioni sulla tassazione del reddito da locazione.

Il proprietario di casa può, nel caso di affitto del proprio immobile, scegliere di applicare la cedolare secca al 10% o al 21% nel rispetto di determinate regole e requisiti; si tratta di un regime di tassazione facoltativo introdotto in favore di persone fisiche, titolari di reddito di proprietà o di diritto reale di godimento di un immobile dato in affitto.

La possibilità di beneficiare della cedolare secca è esclusa nel caso in cui l’affitto sia stipulato ai fini dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni.

Applicando la tassazione a cedolare secca e quindi l’aliquota agevolata del 10% o del 21% sul reddito da locazione, il locatore sceglie di sostituire la tassazione ad aliquota variabile Irpef, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo con l’applicazione di un’imposta sostitutiva.

In molti casi si tratta di un notevole vantaggio, soprattutto per quanto riguarda la cedolare secca 10%, applicabile però soltanto nel caso di contratti a canone concordato, ovvero non soggetto a rivalutazioni Istat e fisso per tutta la durata del contratto di affitto.

Al contrario, la cedolare secca 21% potrebbe rivelarsi non sempre vantaggiosa, poiché ricordiamo che il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca verrà inglobato nel reddito complessivo ai fini del calcolo legato al possesso dei requisiti reddituali e fiscali previsti previsti per ottenere agevolazioni e detrazioni varie e quindi andrà ad influire sul reddito complessivo e sulla possibilità di beneficiare di prestazioni sociali agevolate.

Quali sono i casi in cui si può scegliere di applicare la cedolare secca con aliquota al 10% o 21% sugli affitti? Ecco tutti i dettagli sulla tassazione agevolata e quali sono i requisiti necessari per beneficiarne.

Cedolare secca affitti 2017: tassazione

La cedolare secca 2017, ovvero la possibilità di beneficiare di una tassazione ad aliquota fissa e agevolata permette di tassare il proprio reddito fondiario con un’imposta sostitutiva dell’Irpef, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo.

Quindi, riepilogando, la cedolare secca al 21% e al 10% comprende:

• imposta di bollo;
• imposta di registro;
• addizionali regionali e comunali.

Il reddito relativo alla locazione di immobili con tassazione a cedolare secca è quindi escluso dal calcolo del reddito complessivo a fini Irpef mentre, al contrario, è calcolato al fine del calcolo del reddito complessivo del contribuente per beneficiare di particolari agevolazioni, ad esempio per il calcolo del reddito Isee.

La cedolare secca 2017 prevede però alcuni vincoli per il proprietario dell’immobile in affitto, primo tra tutti la rinuncia, per un periodo uguale alla durata dell’opzione, alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone, compresa la rivalutazione per adeguamento Istat.

Aliquota cedolare secca: 10% o 21%

Come abbiamo detto, con la cedolare secca 2017 si può beneficiare di tassazione agevolata con due aliquote, ovvero:

• cedolare secca 10% per contratti a canone concordato in Comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati, per contratti d’affitto a studenti universitari e nei Comuni in cui vi sono state calamità naturali;
• cedolare secca 21% per contratti d’affitto a canone libero.

Recentemente l’Agenzia delle Entrate ha specificato che la cedolare secca 10% si applica anche agli affitti transitori disciplinati dalla legge n. 431 del 1998.

Ricordiamo che, salvo proroga, il 2017 sarà l’ultimo anno in cui sarà possibile beneficiare dell’aliquota cedolare secca al 10%, che dal 2018 tornerà al 15%. A tal proposito nei prossimi mesi si attendono ulteriori novità.

Cedolare secca affitti 2017: requisiti

La cedolare secca con aliquota al 10% o al 21% può essere applicata in sostituzione della tassazione Irpef per aliquote e scaglioni a determinate condizioni e requisiti.

La cedolare secca può essere applicata ad immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (escluso A10) locate ad uso abitativo e le relative pertinenze.

La cedolare secca non può essere applicata nel caso in cui l’immobile sia locato per motivi professionali, ovvero se stipulato ai fini dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni.

La normativa prevede la possibilità di estendere il beneficio del regime fiscale cedolare secca affitti 2017 anche per gli immobili residenziali locati a cooperative edilizie ed enti non lucrativi, purché tali soggetti a loro volta sublochino a studenti universitari e/o Comuni con contestuale rinuncia al canone di locazione o assegnazione.

Cedolare secca affitti 2017: come esercitare l’opzione

L’adesione al regime fiscale cedolare secca 2017 con aliquota agevolata può essere effettuato all’atto di registrazione del contratto o negli anni successivi.

Alla registrazione del contratto l’opzione deve essere effettuata con il modello RLI utilizzato per la registrazione del contratto d’affitto.

L’opzione nelle annualità successive - ovvero il rinnovo - va esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente utilizzando il modello RLI. Si ricorda a tal proposito che a partire dal 19 settembre 2017 è obbligatorio l’utilizzo del nuovo modello RLI istituito dall’Agenzia delle Entrate con provvedimento del mese di giugno 2017.

Allo stesso modo, si può scegliere la cedolare in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento della proroga e nel prossimo paragrafo vedremo quali sono le novità introdotte con il DL 193/2016.

Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni “brevi”, di durata complessiva nell’anno non superiore a 30 giorni), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat.

L’invio della raccomandata all’inquilino non è obbligatoria nel caso in cui il contratto preveda già la rinuncia all’adeguamento del canone d’affitto.

Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.

Proroga o risoluzione contratto di locazione a cedolare secca: le novità del DL 193/2016

Per effetto delle novità introdotte con il DL 193/2016 è previsto che in caso di mancata comunicazione sulla proroga del contratto di locazione a cedolare secca non si decade dalla tassazione agevolata qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente.

Per il Fisco il comportamento coerente consiste in:

• aver effettuato i versamenti dell’imposta;
• dichiarato i redditi da locazione a cedolare secca in dichiarazione dei redditi.

Per la permanenza nel regime a cedolare secca sarà necessario pagare la sanzione amministrativa di 100 euro, dimezzata a 50 euro nel caso in cui la comunicazione venga trasmessa all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorno dal’evento.

Stessa sanzione anche in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto a cedolare secca.

Per maggiori dettagli si consigli di consultare l’articolo con tutte le novità contenute nella risoluzione dell’Agenzia delle Entrate pubblicata il 1° settembre 2017.

Cedolare secca affitti 2017: quando pagare le imposte

I locatori che decidono di aderire al regime fiscale con aliquota sostitutiva a cedolare secca 2017 non dovranno versare, all’atto di registrazione del contratto, imposta di registro e imposta di bollo.

Le imposte relativa al reddito derivante dall’affitto dell’immobile devono essere versate negli tempi e modalità previsti per l’Irpef, ovvero acconto e saldo, eccetto che per il primo anno in cui l’acconto non è dovuto in quanto manca la base imponibile di riferimento, ovvero l’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente.

L’acconto della cedolare secca 2017 deve essere pagato:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
• in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
  • la prima, del 40% (del 95%), entro il 16 giugno;
  • la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.

Per il versamento della cedolare secca con modello F24, vanno utilizzati questi codici tributo:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo