Cedolare secca affitti commerciali e subentro nel contratto: chiarimenti delle Entrate

Cedolare secca e subentro nel contratto: perimetro stretto per le locazioni commerciali.

Il regime di tassazione sostitutivo Irpef per l’affitto di negozi di categoria di C\1 solleva nuovi dubbi, e l’Agenzia delle Entrate mediante le quotidiane risposte agli interpelli fornisce ulteriori chiarimenti.

Il subentro nel contratto e la contestuale possibilità di applicazione del regime della cedolare secca sugli affitti commerciali sono oggetto della risposta all’interpello n. 364 del 30 agosto 2019.

In chiave anti-elusiva, l’introduzione della cedolare secca del 21% per l’affitto di negozi e botteghe è stata accompagnata da una clausola che ha ristretto non di poco l’ambito applicativo dell’agevolazione.

Non si può accedere alla cedolare secca per i contratti già in essere al 15 ottobre 2018 e che non siano arrivato a naturale scadenza. Una stretta non superabile neppure nei casi di subentro nell’affitto da parte di un nuovo locatario.

Cedolare secca affitti commerciali e subentro nel contratto: accesso negato dall’Agenzia delle Entrate

Il caso oggetto dell’interpello n. 364 è quello di un proprietario di un immobile di categoria catastale C\1 che, a seguito del subentro in un contratto di locazione già in essere da parte di una diversa società locataria, chiede se sia o meno possibile esercitare l’opzione per la tassazione a cedolare secca.

L’immobile avrebbe tutti i requisiti per l’accesso al regime opzionale della cedolare secca (spazi inferiori a 600 mq. e categoria catastale C/1) e il contratto di locazione, pur essendo in vigore alla data del 15 ottobre 2018, ha cambiato soggetto in virtù della cessione del contratto al nuovo locatario.

L’Agenzia delle Entrate tuttavia ribadisce un punto fondamentale: se il contratto risulta già in essere al 15 ottobre 2018 e non scaduto, il subentro non apre la strada all’applicazione della cedolare secca commerciale.

L’obiettivo della norma “restrittiva” è quello di evitare che, al solo fine di poter beneficiare della tassazione agevolata prevista dalla cedolare secca, le parti contraenti concordino una risoluzione anticipata del contratto per poi stipularne uno nuovo, decorrente dal 1 gennaio 2019 in poi.

Il subentro di una nuova società nel contratto di locazione già in essere non può ritenersi assimilabile alla stipula di un nuovo contratto di locazione, e nel chiarire le proprie motivazioni l’Agenzia delle Entrate richiama, oltre alla normativa di riferimento, anche ad alcune pronunce della Corte di Cassazione.

Niente cedolare secca nel caso di subentro nel contratto commerciale

Il primo comma dell’art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392 stabilisce che:

“Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento”.

Nella risposta all’interpello n. 364, l’Agenzia delle Entrate richiama ad alcuni principi espressi dalla Corte di Cassazione. In primis, con la sentenza n. 9486 del 20 aprile 2007 la stessa ha affermato che:

“la cessione del contratto di locazione, contestuale alla cessione dell’azienda, come prevista dall’articolo 36 della Legge n. 392 del 1978, è qualificabile come un’ipotesi di cessione ex lege del medesimo contratto di locazione.”

Il fatto che il subentro non possa essere considerato come un contratto ex novo è evidente anche per quel che concerne gli adempimenti fiscali: non è necessario versare alcuna imposta, ma soltanto comunicarlo all’Agenzia delle Entrate.

Il contratto d’affitto originario quindi continua a svolgere i suoi effetti, senza necessità di risoluzione e nuova stipula.

Il subentro non è un nuovo contratto, neanche nel caso di modifica del canone

C’è un ulteriore punto che l’Agenzia delle Entrate chiarisce. Non si può configurare l’ipotesi di un nuovo contratto di locazione anche nel caso di trattativa per la modifica del canone d’affitto.

Anche in tal caso, a sostegno della propria tesi, le Entrate richiamano ad un orientamento della Corte di Cassazione e nello specifico alla sentenza n. 14620 del 13 giugno 2017:

“…in tema di locazione non è sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazione accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione ( e rimanendo irrilevante, invece, la successione di un soggetto ad un altro nel rapporto, …), che ricorrano gli elementi dell’animus e della causa novandi…”.

Motivazioni che supportano la chiusura netta alla possibilità di accedere alla cedolare secca per gli affitti commerciali in caso di subentro. L’esistenza di un contratto già in essere e non scaduto al 15 ottobre 2018 è vincolante anche in tal caso.

Agenzia delle Entrate - risposta interpello n. 364 del 30 agosto 2019

OGGETTO: Cedolare secca - Art. 11, legge 27 luglio 2000, n. 212