Locazioni commerciali articolo 28 ed attività sportive articolo 216: due fattispecie, due soluzioni

Il Decreto Cura Italia prima ed il Decreto Rilancio poi hanno affrontato la problematica connessa alla difficoltà dei conduttori impresa ad ottemperare al pagamento del canone di locazione per il mese di marzo, prima con il decreto 18 e poi con il decreto 34.

Il Decreto Legge numero 18/2020 ha introdotto il credito di imposta pari al 60% del canone del mese di marzo relativo ad immobili di categoria C1 - articolo 65 - in favore dei soggetti obbligati alla chiusura a seguito dei vari dpcm emanati dal Governo.

Il Decreto Legge 34/2020 ha, invece, introdotto tale meccanismo di ristoro relativamente ai canoni anche di leasing per qualsiasi immobile ad uso non abitativo destinato ad attività agricola, di impresa e lavoro autonomo sempre nella misura del 60% per ciascuno dei mesi di marzo aprile e maggio, previo pagamento dello stesso (articolo 28).

Lo stesso ha previsto altresì un credito di imposta del 30% per i canoni relativi a contratti di servizio complessi includenti l’utilizzo di immobili come pure per i canoni di affitto di azienda.

Tutto questo senza riferimento ai vincoli di chiusura disposti dai dpcm succedutisi, ma dimostrando di avere subito un calo del fatturato di almeno il 50% nel mese interessato.

Quanto sopra disposto dal Decreto Rilancio è stato previsto anche a favore degli enti religiosi e non commerciali, ivi compresi quelli del terzo settore per gli immobili destinati alla propria attività istituzionale.

Altra ulteriore disposizione a favore dei conduttori è l’opportunità di monetizzare i crediti di imposta: l’articolo 122 prevede, infatti, la possibilità di cedere i crediti maturati per i predetti articoli 65 del Cura Italia e 28 del decreto Rilancio con modalità definite da un apposito provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate.

Fin qui tutto abbastanza chiaro, ed anche plausibile in relazione alla linea fin qui tenuta dal Governo riguardo alle scelte riguardanti le modalità di sostegno delle attività economiche.

Senza voler “invadere” il campo del diritto privato, imponendo accordi preconfezionati tra le parti circa riduzioni e/o sospensioni dei pagamenti dei su indicati canoni, se non per quanto alla moratoria ex lege dei mutui e dei finanziamenti bancari del Cura Italia tra i quali, restando al tema delle locazioni, vi è anche quella dei pagamenti dei canoni di leasing fino al prossimo 30 settembre prevista all’articolo 56 del Decreto Cura Italia.

Scorrendo più avanti le oltre trecento pagine del Decreto Rilancio eccoci però al capitolo IV Misure per lo sport che all’art. 216 “Disposizioni in tema di impianti sportivi” al terzo comma riporta:

“3. La sospensione delle attività sportive, disposta con i decreti del Presidente del Consiglio dei ministri attuativi dei citati decreti legge 23 febbraio 2020, n. 6, e 25 marzo 2020, n. 19, è sempre valutata, ai sensi degli articoli 1256, 1464, 1467 e 1468 del codice civile, e a decorrere dalla data di entrata in vigore degli stessi decreti attuativi, quale fattore di sopravvenuto squilibrio dell’assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà di soggetti privati.

In ragione di tale squilibrio il conduttore ha diritto, limitatamente alle cinque mensilità da marzo 2020 a luglio 2020, ad una corrispondente riduzione del canone locatizio che, salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata, si presume pari al cinquanta per cento del canone contrattualmente stabilito”

Appare quindi evidente che rientrino in questa previsione anche le ASD e le SSD, principali destinatarie della disposizione di questo articolo 216.

Di fatto palestre, piscine ed impianti sportivi potranno beneficiare in forza di legge della riduzione del canone di locazione del 50%, con la possibilità di dimostrare un maggiore e comunque diverso ammontare del diritto relativamente ai mesi da marzo a luglio, che potrebbe essere pari anche allo zero per lo meno nei periodi oggetto di l’obbligo di chiusura.

E questo potendo, inoltre, beneficiare del credito di imposta di cui all’articolo 28 sulla residua quota di canone rimasta a carico dei mesi da marzo ad maggio.

Una diversità di trattamento inspiegabile e caratterizzata da un ingresso a gamba tesa nei rapporti tra privati che gli stessi esponenti del governo, Conte e Gualtieri in primis, avevano più volte affermato di non voler fare, soprattutto per non entrare nel merito dei rapporti tra locatore e conduttore e lasciando ogni decisione alla volontà delle parti.

Avrei compreso il senso di questa norma se avesse disposto dei soli contratti la cui parte locatrice fosse una delle diverse entità anche locale della PA, ma da qui a voler risolvere il problema dei gestori degli impianto sportivi scaricando l’onere sulle spalle del soggetto privato proprietario del locale, che dovrebbe anch’esso essere oggetto di pubblica tutela, qui nella veste di figlio di un Dio minore, ce ne vuole.