Spetta al giudice decidere se il sottotetto rileva per la fruizione dell’agevolazione “prima casa”

In tema di IVA, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e, come tale, esclusa dai benefici per l’acquisto della cd. prima casa, la superficie utile deve essere determinata avendo riguardo alla “utilizzabilità degli ambienti” a prescindere dalla sola superficie abitabile.

Rientra nel calcolo di superficie “utile” tutta la superficie dell’unità immobiliare compresi murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre ed esclusi solo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto.

Spetta al giudice di merito l’accertamento dell’inclusione o meno dell’area adibita a sottotetto fra quelle rilevanti ai fini del riconoscimento del carattere di lusso dell’immobile, con conseguente esclusione da beneficio fiscale.

È questo il principio contenuto nella sentenza della Corte di Cassazione numero 20064 del 21 giugno 2022.

La sentenza

La controversia prende le mosse dal ricorso avverso l’avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle entrate recuperava a tassazione la maggior IVA a seguito della revoca dei benefici «prima casa» in relazione all’acquisto di una unità immobiliare, per il quale l’Ufficio riteneva sussistere i requisiti di abitazione di lusso ai sensi degli artt. 5 e 6 del DM 2.8.1969.

Le contribuenti ritenevano invece che l’Ufficio avesse erroneamente ricompreso nel computo della superficie utile complessiva un’area non abitabile, nello specifico il sottotetto.

La CTR, in conferma dei giudici di prime cure, respingeva l’appello delle contribuenti.

I giudici della CTR, adita in sede di rinvio, hanno ritenuto sussistenti i requisiti dell’abitazione di lusso considerando nel computo dell’area coperta anche il sottotetto, qualificandolo come mansarda.

Da qui il ricorso in cassazione, in cui le contribuenti hanno censurato la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 5 del d.m. n. 1070 del 02/08/1969 , nella parte in cui la sentenza impugnata ha disconosciuto i benefici prima casa quale abitazione di lusso.

Le ricorrenti osservano a riguardo che l’esclusione della soffitta, o anche sottotetto, avrebbe portato l’area coperta utile ai fini dell’art. 5 DM cit. al di sotto dei 200 mq. coperti, superficie raggiunta dall’immobile solo in considerazione del vano sottotetto, considerato come «mansarda».

Gli ermellini hanno ritenuto fondata la tesi delle ricorrenti, sulla base delle considerazioni svolte in merito ad un fatto decisivo per la soluzione della controversia ossia se i metri quadri del sottotetto debbano o meno essere computati nella superficie utile dell’immobile ai fini della qualificazione di immobile di lusso.

I giudici di cassazione hanno ribadito un principio già espresso in altre pronunce secondo cui, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa ai sensi dell’art. 1, Parte I, nota II bis della Tariffa allegata al DPR n. 131/1986, occorre fare riferimento alla nozione di «superficie utile complessiva», quale mera utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, considerandosi tutta la superficie dell’unità immobiliare ma con esclusione di balconi, terrazze, cantine, soffitte scale e posto auto, in quanto espressamente esclusi dalla disposizione richiamata.

In altre parole ciò che rileva, quale parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” o meno di una abitazione, è il requisito dell’“utilizzabilità” degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituisce l’unico.

In questo senso si era già espressa la Corte di Cassazione con la Sent. 19186/2019, ma con riferimento all’imposta di registro, affermando che “al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e, come tale, esclusa dai benefici per l’acquisto della cd. prima casa, la superficie utile deve essere determinata avendo riguardo alla “utilizzabilità degli ambienti”, a prescindere dalla effettiva abitabilità degli stessi, in quanto il parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione è costituito dalla superficie utile che non può, pertanto, identificarsi restrittivamente con la sola superficie abitabile, in quanto l’art. 6 del D.M. 2 agosto 1969, n. 1072, deve essere interpretato nel senso che è “utile” tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto auto e che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre.”

È poi onere del contribuente provare, tramite idonea documentazione tecnica, che i vani in questione non sono utilizzabili a scopo abitativo.

Tornando al caso che ci occupa, per stabilire se una costruzione abbia superficie utile complessiva superiore a 200 mq e che, in costanza dell’ulteriore requisito (accertato dal giudice del rinvio) della area pertinenziale scoperta di oltre sei volte l’area coperta, costituisca abitazione di lusso, è necessario valutare se nella superficie coperta sia stata esclusa la «soffitta», accertandosi se la stessa costituisca soffitta o, (come diversamente ritiene l’Ufficio) mansarda.

Spetta al giudice di merito l’accertamento dell’inclusione o meno dell’area adibita a sottotetto fra quelle rilevanti ai fini del riconoscimento del carattere di lusso dell’immobile, con conseguente esclusione da beneficio fiscale.

Nel caso de qua il giudice del rinvio non ha dato corretta applicazione a tale principio, omettendo di verificare l’inclusione dell’area adibita a sottotetto fra quelle rilevanti ai fini del riconoscimento del carattere lussuoso dell’immobile. Da qui la cassazione con rinvio della sentenza.

Corte di Cassazione - Sentenza numero 20064 del 21 giugno 2022

Agevolazione prima casa: per determinare se un’abitazione è di lusso si deve prendere in considerazione la superficie utile. Il giudice deve stabilire se includere o meno l’area del sottotetto.