Agevolazione prima casa: esclusi dal computo gli ambienti non utilizzabili

Al fine di stabilire la superficie utile per godere dei benefici per l’acquisto della cd. prima casa vanno conteggiati solo gli ambienti utilizzabili, a prescindere dalla loro abitabilità.

Pertanto, per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, esclusa dai benefici la sua superficie va calcolata senza conteggiare la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchine.

È questo il principio contenuto nell’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 2374 del 3 febbraio 2021.

Corte di Cassazione - Ordinanza numero 2374 del 3 febbraio 2021

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La pronuncia – La controversia prende le mosse dal ricorso avverso l’avviso di liquidazione con cui l’Agenzia delle entrate recuperava a tassazione le maggiori imposte dovute, ritenendo che l’immobile su cui era stato richiesto il beneficio prima casa avesse caratteristiche di lusso con una superficie utile complessiva superiore a mq 240.

La CTR, in linea con la decisione di primo grado, ha respinto l’appello dell’Agenzia delle entrate ritenendo, in base alla perizia di stima di parte, che la superficie dell’immobile fosse pari a mq. 151, dovendosi escludere dal computo della superficie la soffitta non abitabile, e il piano seminterrato, adibito a posto auto, deposito e cantina.

Da qui il ricorso in cassazione, con cui l’Ufficio finanziario ha censurato la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 1, nota II bis della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 e degli artt. da 1 a 8 del D.M. 2 agosto del 1969.

Gli ermellini hanno ritenuto infondata la tesi dell’Amministrazione finanziaria e ne hanno rigettato il ricorso.

In tema di imposta di registro, ipotecarie o catastali, la giurisprudenza della Corte di Cassazione è unanime nel dichiarare che “per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa ai sensi della tariffa I, art. 1, nota II bis, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, la sua superficie utile va calcolata alla stregua del D.M. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072, da determinarsi in quella che - dall’estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta - residua una volta detratta la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchine, non potendo, invece, applicarsi criteri di cui al D.M. Lavori Pubblici 10 maggio 1977, n. 801, richiamato dall’art. 51 della Legge 2 febbraio 1985, n. 47, le cui previsioni non sono suscettibili di un’interpretazione che ne ampli la sfera applicativa”.

In altre parole la superficie rilevante va determinata in quella che, dall’estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta, residua una volta detratta la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina.

I giudici di cassazione hanno ribadito un principio già espresso in altre pronunce secondo cui il requisito dell’“utilizzabilità” degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituisce l’unico parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” o meno di una abitazione.

È poi onere del contribuente provare, tramite idonea documentazione tecnica, che i vani in questione non sono utilizzabili a scopo abitativo (cfr. Cass. n. 20701/2020).

Nel caso in esame, la sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione dei suindicati principi giurisprudenziali avendo escluso, nel calcolo delle superfici utili ai fini della determinazione dell’immobile come “di lusso”, soffitta, deposito e cantina ai fini del computo della consistenza dell’immobile.

Sulla base di tali valutazioni la Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle entrate con condanna al pagamento delle spese.