IMU

L’IMU è l’acronimo di imposta municipale propria e rappresenta uno dei principali prelievi fiscali per chi possiede fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli.

L’Imposta Municipale Propria è un tributo diretto di tipo patrimoniale ed è in vigore in più di 7.500 Comuni Italiani, fanno eccezione solo i territori del Friuli-Venezia Giulia, che applicano l’imposta immobiliare semplice (IMIS), e delle province autonome di Trento e di Bolzano, che applicano l’imposta municipale immobiliare (IMI).

Introdotta nel 2012 in sostituzione dell’ICI, fino al 2019 faceva parte insieme alla TASI e alla TARI dell’IUC, Imposta Unica Comunale. La Legge di Bilancio 2020 ha abolito la IUC e, con essa, la TASI, dando il via a quella che è stata definita la “nuova IMU”.

Il presupposto per il pagamento dell’imposta è il possesso di fabbricati, escluse le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, di aree fabbricabili e di terreni agricoli.

In altre parole, è questa la ragione per cui il proprietario o il titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), o il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali e il locatario in caso di leasing, deve versare l’imposta municipale propria.

Chi paga l’IMU

L’IMU (imposta municipale propria) è dovuta dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) di immobili, aree fabbricabili e terreni agricoli.

Nello specifico i soggetti obbligati al versamento dell’IMU sono:

• il proprietario dell’immobile;
• il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile;
• il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice;
• il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
• il locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

IMU e affitto: paga l’inquilino o il proprietario?

Uno dei dubbi più ricorrenti in materia di imposta sulla casa riguarda le regole in caso di locazione: l’IMU è dovuta dall’inquilino o dal proprietario? È utile specificare sin da subito che l’IMU deve essere pagata esclusivamente dal proprietario.

Fino al 2019, l’inquilino pagava una quota di TASI, per una percentuale pari a un minimo del 10 per cento e fino a un massimo del 30 per cento, al netto delle esenzioni e agevolazioni previste.

Con l’eliminazione della TASI è venuta meno la ripartizione dell’imposta tra inquilini e proprietario delle imposte dovute sulla casa in affitto.

L’IMU non è dovuta da chi è in affitto. Gli inquilini beneficiano dell’esenzione totale dal versamento e, di contro, è il proprietario a dover versare l’intero importo dell’imposta.

Le scadenze IMU: acconto e saldo

Sono due gli appuntamenti in calendario per quel che riguarda l’IMU:

• entro il 16 giugno di ogni anno è necessario procedere al versamento dell’acconto, ossia la prima rata;
• entro il 16 dicembre si versa il saldo, la seconda rata comprensiva di conguaglio in caso di variazione delle aliquote.

Di seguito una tabella di sintesi:

Esenzione IMU sull’abitazione principale

L’IMU non è dovuta sull’abitazione principale (prima casa), salvo che si tratti di un’unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9):

• A/1: abitazioni signorili di tipo signorile;
• A/8: abitazioni in ville;
• A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.

Con il termine abitazione principale si fa riferimento all’unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente.

L’esenzione IMU si applica anche alle pertinenze dell’abitazione principale aventi categoria catastale C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna di tali categorie, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

Prima casa ai fini IMU e cambio di residenza

Specifichiamo che l’esenzione IMU è riconosciuta non sulla prima casa di proprietà, ma sull’unica unità immobiliare posseduta all’interno della quale il contribuente risiede e dimora in via abituale.

Due sono i requisiti da rispettare:

• residenza anagrafica del possessore e del nucleo familiare;
• dimora abituale, cioè luogo in cui il soggetto risiede in maniera continuativa nel tempo.

Si tratta di un concetto importante da conoscere per chi, ad esempio, ha acquistato casa e si chiede se deve o meno versare l’IMU.

Condizione imprescindibile per beneficiare dell’esonero è il trasferimento della residenza immediatamente dopo l’acquisto, anche nel caso in cui l’acquirente sia residente in un immobile in affitto.

In caso contrario, per i mesi nel corso dei quali non sarà avviato il procedimento per il cambio di residenza, l’IMU sarà dovuta, salvo diverse regole previste dal proprio Comune.

In linea generale, ai fini fiscali e quindi nel caso specifico per l’esenzione IMU, anche nell’ipotesi di residenza nell’immobile in locazione la prima casa di proprietà sarà considerata come “seconda casa”, non essendo ancora soddisfatto il requisito dell’adibizione dell’immobile ad abitazione principale.

Le assimilazioni ad abitazione principale

L’esenzione sulla prima casa è una delle agevolazioni più importanti in materia di IMU, ma non è l’unica.

A tal proposito, come previsto dall’ articolo 1, comma 741, lettera c nei numeri da 1 a 5, sono assimilate ad abitazione principale, e quindi esenti al pari delle prime case:

• le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
• le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
• i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, adibiti ad abitazione principale;
• la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli;
• un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 28, comma 1, del decreto legislativo 19 maggio 2000, n. 139, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.

Si ricorda inoltre che, su decisione del singolo Comune, può essere soggetta di esenzione ai fini dell’IMU anche l’unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata.

In caso di più unità immobiliari, tale esenzione può essere applicata ad una sola unità immobiliare.

IMU: ulteriori categorie esenti

Inoltre, come stabilito dal comma 759, articolo 1 della Legge n. 160 del 2019, sono esenti dall’IMU:

• gli immobili posseduti dallo Stato, dai comuni, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, dagli enti del Servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
• fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;
• fabbricati con destinazione ad usi culturali di cui all’art. 5-bis del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601;
• fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto, purché compatibile con le disposizioni degli artt. 8 e 19 della Costituzione, e le loro pertinenze;
• fabbricati di proprietà della Santa Sede indicati negli artt. 13, 14, 15 e 16 del Trattato tra la Santa Sede e l’Italia, sottoscritto l’11 febbraio 1929 e reso esecutivo con la legge 27 maggio 1929, n. 810;
• fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali per i quali è prevista l’esenzione dall’imposta locale sul reddito dei fabbricati in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia;
• immobili posseduti e utilizzati dai soggetti di cui alla lettera i) del comma 1 dell’art. 7 del D. Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, e destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali delle attività previste nella medesima lettera i); si applicano, altresì, le disposizioni di cui all’articolo 91-bis del D. L. 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27, nonché il regolamento di cui al decreto del Ministro dell’economia e delle finanze 19 novembre 2012, n. 200.

Sono esenti dal versamento dell’IMU anche i proprietari di immobili che risultino occupati abusivamente.

L’articolo 1 comma 81 della Legge 197/2022 stabilisce infatti che sono esenti dall’IMU gli immobili non utilizzabili per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria relativamente ai reati di cui agli articoli 614, comma 2, o 633 del codice penale.

L’esenzione si applica anche per i casi in cui è stata presentata la denuncia o sia iniziata azione giudiziaria penale.

Agevolazioni IMU e comodato d’uso gratuito

Nella normativa che disciplina l’imposta non vi sono solo i casi di esenzione da tenere a mente, ma anche le agevolazioni che consentono di ridurre l’importo dovuto.

Tra le principali, si ricorda la riduzione IMU comodato d’uso gratuito.

La normativa in materia di imposta sulla casa prevede uno sconto del 50 per cento della base imponibile per gli immobili locati con contratto di comodato, nel rispetto di specifici requisiti.

La prima condizione da rispettare è che il contratto sia regolarmente registrato.

In secondo luogo è necessario che il contratto di comodato gratuito sia stipulato tra genitori e figli, ovvero tra parenti in linea retta entro il primo grado.

La riduzione continua ad applicarsi, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo, ma solo in presenza di figli minori.

Per beneficiare della riduzione di IMU al 50 per cento dell’importo dovuto sarà necessario, inoltre, rispettare ulteriori requisiti:

• l’immobile deve essere utilizzato dal comodatario come abitazione principale;
• l’immobile concesso in comodato d’uso gratuito non deve rientrare tra le categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9);
• il comodante deve possedere un solo immobile in Italia oltre alla casa principale;
• il comodante deve avere residenza e dimora abituale nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato d’uso.

IMU pensionati residenti all’estero

Un’ulteriore tipologia di agevolazione è prevista per i pensionati residenti all’estero, beneficio che consiste in una riduzione al 50 per cento dell’imposta da versare

Per beneficiare dell’agevolazione, però, ci sono precisi requisiti da rispettare:

• lo sconto è applicabile per una sola unità immobiliare a uso abitativo;
• l’abitazione non deve essere locata o data in comodato d’uso;
• l’immobile deve essere posseduto in Italia a titolo di proprietà o usufrutto da soggetti con i seguenti requisiti:
  • non essere residenti nel territorio dello Stato;
  • essere titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia;
  • essere residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall’Italia.

Solo in presenza delle condizioni descritte è possibile pagare la metà dell’importo IMU da versare per gli immobili posseduti.

L’IMU sui terreni agricoli: chi paga ed esenzioni

L’imposta municipale propria (IMU) deve essere versata anche nel caso di possesso di terreni agricoli, ad esclusione dei casi di esenzione di seguito elencati:

• terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali ex art. 1 del D. Lgs. 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui al comma 3 dello stesso art. 1;
• terreni ubicati nei comuni elencati nella circolare del Ministero delle Finanze n. 9 del 14 giugno 1993;
• terreni ubicati nei comuni delle isole minori di cui all’allegato A annesso alla legge 28 dicembre 2001, n. 448;
• terreni a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

Si sottolinea che, per quanto riguarda i comuni elencati all’interno dell’allegato A della circolare n. 9 del Ministero delle Finanze del 14 giugno 1993, bisogna prestare attenzione. Infatti, se accanto al nome del comune è indicata la sigla “PD” si tratta di un comune classificato come “parzialmente delimitato”.

Ciò significa che l’esenzione IMU si applica solo ad una parte del territorio comunale, di conseguenza chi pensa di poter beneficiare dell’esenzione deve verificare se il terreno in questione ricade nella delimitazione prevista.

Sono inoltre soggetti all’esenzione IMU i terreni agricoli che risultino non utilizzabili in seguito ad occupazione abusiva.

Come si calcola l’IMU

Ai fini del calcolo IMU, è necessario conoscere i seguenti dati:

• rendita catastale dell’immobile;
• coefficiente;
• aliquota stabilita dal Comune, che è possibile consultare sul portale del Ministero dell’Economia.

Sono questi gli elementi fondamentali da conoscere e la prima operazione da fare consiste nel calcolo della base imponibile IMU.

Per i fabbricati iscritti in catasto, la base imponibile è costituita dal valore dell’immobile, determinato applicando all’ammontare della rendita catastale, rivalutata del 5 per cento, i seguenti moltiplicatori (coefficienti catastali):

Per calcolare l’IMU bisogna quindi determinare la base imponibile, secondo la seguente formula:

Rendita Catastale + 5 per cento x coefficiente catastale.

Per quel che riguarda le aree fabbricabili, la base imponibile è invece costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio (o dalla data di adozione degli strumenti urbanistici) considerando i seguenti elementi:

• zona territoriale di ubicazione;
• indice di edificabilità;
• destinazione d’uso consentita;
• oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
• prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Per quanto riguarda invece i terreni agricoli e non coltivati, la base imponibile è costituita dal valore ottenuto applicando all’importo del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento, un moltiplicatore pari a 135.

Determinata la base imponibile, per calcolare l’IMU bisognerà applicare l’aliquota prevista dal proprio Comune e considerare eventuali agevolazioni e riduzioni previste.

È lo Stato a stabilire, per ogni fattispecie, l’aliquota IMU standard. I comuni hanno la possibilità di aumentarla o diminuirla, entro i margini di manovrabilità stabiliti dalla legge nazionale.

Di seguito una tabella fornita dal MEF con le aliquote e le regole previste per ciascuna fattispecie:

A determinare le aliquote IMU è il Consiglio comunale, con delibera che deve essere approvata entro il termine per l’adozione del bilancio di previsione dell’anno di riferimento.

Ai fini dell’efficacia, le delibere devono essere pubblicate sul sito www.finanze.gov.it entro il 28 ottobre dell’anno di riferimento.

Tali aliquote devono essere prese in considerazione per il versamento del saldo IMU e dell’eventuale conguaglio relativo all’imposta dovuta dal contribuente.

Codici tributo IMU per pagare con F24

I codici tributo IMU per il pagamento con modello F24 sono stati istituiti dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 29/E/2020.

Di seguito, in tabella, la lista dei principali.

Le specifiche sequenze di cifre devono essere inserite nella sezione “IMU E ALTRI TRIBUTI LOCALI”, in corrispondenza delle somme indicate esclusivamente nella colonna “importi a debito versati”, riportando i seguenti dati:

• nel campo “codice ente/codice comune” bisogna specificare il codice catastale del comune nel cui territorio sono situati gli immobili, che è possibile reperire nella tabella pubblicata sul sito internet www.agenziaentrate.gov.it;
• si deve, poi, barrare la casella per indicare la tipologia di versamento:
  • “Ravv.” se il pagamento è effettuato a titolo di ravvedimento;
  • “Acc.” se il pagamento si riferisce all’acconto;
  • “Saldo” se il pagamento si riferisce al saldo. Se il pagamento è effettuato in un’unica soluzione, barrare entrambe le caselle “Acc.” e “Saldo”;
• nello campo “Numero immobili” si deve indicare il numero degli immobili (massimo 3 cifre);
• nel campo “Anno di riferimento”, invece, va indicato l’anno d’imposta a cui si riferisce il pagamento, nel formato “AAAA”.

Sanzioni IMU e ravvedimento operoso

Per le violazioni relative all’omesso versamento IMU, a partire dal 1° settembre 2024 viene applicato il nuove regime sanzionatorio, così come previsto dal decreto legislativo n. 87/2024.

La sanzione ordinaria è del 25 per cento dell’importo dovuto in origine. Resta al 30 per cento per le violazioni commesse fino al 31 agosto 2024.

Anche in caso di tardivo versamento dell’IMU è possibile accedere ravvedimento operoso, lo strumento che consente di ridurre le sanzioni in base al periodo di tempo trascorso tra la scadenza e l’effettivo pagamento della somma dovuta.

Ecco una tabella riepilogativa delle sanzioni in base al ritardo del pagamento rispetto alla scadenza:

Applicando il ravvedinento operoso, le sanzioni si riducono come segue:

• ravvedimento operoso effettuato entro 14 giorni dalla scadenza prevista: si applica una sanzione dello 0,833 per cento, pari a 1/15 del 12,5 per cento, per ognuno dei giorni di ritardo;
• regolarizzazione tra il 15° e il 30° giorno dalla scadenza: la sanzione è ridotta al 1,25 per cento, pari a un 1/10 del 12,5 per cento;
• regolarizzazione tra il 30° giorno e il 90° giorno dalla scadenza: la sanzione applicata è ridotta ad 1/9 del 12,5 per cento;
• regolarizzazione tra il 90° giorno ed entro 1 anno dalla scadenza: si applica una sanzione pari a 1/8 del 25 per cento;
• regolarizzazione oltre un anno ma prima del secondo dalla scadenza: la sanzione è ridotta a 1/7 del 25 per cento;

Inoltre, è anche previsto un ravvedimento cosiddetto lunghissimo, che permette di regolarizzare la propria situazione oltre i due anni dalla scadenza dell’imposta versando l’importo originariamente dovuto con l’aggiunta di una sanzione pari a 1/6 del 25 per cento.