Esenzione IMU prima casa, entro quale termine fare il cambio di residenza?

L’esenzione IMU sulla prima casa è spesso fonte di dubbi circa i requisiti di applicazione.

Ai fini fiscali, per prima casa non si intende il primo immobile di proprietà bensì l’abitazione principale, ossia quella nella quale il contribuente ha fissato la propria residenza anagrafica e dimora abituale.

Chiarito questo aspetto è legittimo quindi chiedersi quali sono i termini per il cambio di residenza ai fini di beneficiare dell’esenzione IMU sulla cosiddetta prima casa. A livello generale è necessario muoversi immediatamente, per evitare di risultare soggetti passivi dell’imposta.

Due le casistiche che meritano di essere approfondite: l’acquisto della prima casa di proprietà da parte di soggetti che vivono in un immobile in affitto e l’acquisto di un immobile da ristrutturare.

Esenzione IMU prima casa, entro quale termine fare il cambio di residenza?

Condizione imprescindibile ai fini di beneficiare dell’esenzione IMU è che l’immobile di proprietà sia adibito ad abitazione principale.

Il concetto di abitazione principale ai fini fiscali viene spesso confuso con quello di prima casa, ed è quindi bene partire dalla differenza che intercorre tra queste due nozioni per capire entro quando fare il cambio di residenza ai fini dell’esenzione IMU.

La definizione di abitazione principale è contenuta all’articolo 1, comma 741 lettera b) della legge n. 160/2019:

“per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”.

Per beneficiare dell’esenzione IMU sulla prima casa è quindi necessario che l’immobile acquistato o acquisito ad altro titolo sia contemporaneamente sede di residenza anagrafica e dimora abituale del possessore e del proprio nucleo familiare.

L’esenzione IMU è quindi riconosciuta non sulla prima casa di proprietà, ma sull’unica unità immobiliare posseduta all’interno della quale il contribuente risiede e dimora in via abituale.

Questo il principale concetto dal quale è necessario partire per capire al meglio entro quale termine è necessario trasferire la residenza dopo l’acquisto della prima casa.

Tale requisito deve essere soddisfatto immediatamente, anche in caso in cui l’acquirente sia residente in un immobile in affitto.

In caso contrario, per i mesi nel corso dei quali non sarà avviato il procedimento per il cambio di residenza, l’IMU sarà dovuta, salvo diverse regole previste dal proprio Comune.

Su questo punto si consiglia quindi di tener presente sempre il regolamento dell’ente locale per avere una visione completa delle casistiche in cui l’IMU si paga o meno.

In linea generale, ai fini fiscali e quindi nel caso specifico per l’esenzione IMU, anche nell’ipotesi di residenza nell’immobile in locazione la prima casa di proprietà sarà considerata come “seconda casa”, non essendo ancora soddisfatto il requisito dell’adibizione dell’immobile ad abitazione principale.

Un paio di consigli potrebbero tornare utili
Ci sono un paio di piccoli ma utili consigli che potrebbero tornare molto utili a lettrici e lettori:

• se si acquista l’immobile dopo il 15 del mese si ha tempo fino al 15 del mese successivo per cambiare residenza senza oneri IMU;
• contattare il Comune dove si trova la propria abitazione per verificare la possibilità di previsioni particolari.

In merito al primo consiglio occorre considerare che il comma 2 dell’articolo 9 del D. Lgs. 23/2011 prevede quanto segue:

L’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota ed ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso; a tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero. A ciascuno degli anni solari corrisponde un’autonoma obbligazione tributaria.

È evidente che questo consiglio non potrà essere seguito nel caso in cui si debba comunque comprare ad inizio mese o in periodi diversi.

Il secondo consiglio riprende quanto si diceva sopra. In casi particolari, è bene contattare l’ufficio tributi del Comune, comprendere/chiedere di eventuali eccezioni e poi procedere di conseguenza.

Termini diversi per il cambio residenza ai fini dell’esenzione IMU e del bonus prima casa

In merito al termine per il cambio di residenza ai fini IMU è quindi necessario procedere subito dopo l’acquisto, per evitare di rientrare seppur temporaneamente tra i soggetti passivi dell’imposta.

È quindi bene ribadire la differenza prevista invece con il bonus prima casa, ossia la riduzione (o esenzione per gli under 36) dal pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Per fruire delle agevolazioni fiscali di cui sopra in caso di acquisto della prima casa è necessario che l’acquirente abbia o trasferisca la propria residenza nel Comune in cui è situato l’immobile.

Un adempimento che tuttavia non deve essere fatto necessariamente nell’immediato ma, secondo quanto disposto dalla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa allegata al Testo Unico sull’imposta di registro (Dpr n. 131/1986) ci sono 18 mesi di tempo.

C’è quindi un anno e mezzo di tempo per spostare la propria residenza ai fini del bonus prima casa.

A differenza delle regole in materia di IMU, è inoltre previsto non l’obbligo di fissare al residenza nell’immobile acquistato bensì all’interno del territorio comunale in cui questo è situato. Una regola che agevola anche coloro che, ad esempio, stanno effettuando una ristrutturazione importante alla casa acquistata e che quindi sono impossibilitati temporaneamente a viverci.

Esenzione IMU prima casa e termine per il cambio di residenza: la questione dell’importo minimo

In materia di IMU si ricorda che, in ogni caso, esiste una soglia minima al di sotto della quale non si paga.

È pari a 12 euro l’importo minimo IMU, ossia la somma dell’imposta annuale che non è necessario versare. Anche in questo caso è tuttavia rilevante quanto previsto dal regolamento comunale: gli enti locali possono ridurla, ma non aumentarla.

Nei casi come quello sopra esposto, ossia del mancato trasferimento tempestivo della residenza, risulta particolarmente importante verificare le somme effettivamente dovute per i mesi in cui l’abitazione è considerata imponibile ai fini IMU.

Nei casi di comproprietà, l’importo di 12 euro dovrà essere considerato per ciascun soggetto passivo dell’imposta. Supponiamo quindi il caso di due coniugi che hanno acquistato la prima casa e che vi trasferiscono dopo due mesi la residenza e la dimora abituale.

Se l’importo teoricamente dovuto per i mesi di possesso dovesse essere pari a 20 euro, non sarà necessario il versamento considerando che la quota dovuta da ciascun comproprietario è di 10 euro.

Esenzione IMU prima casa e mancato trasferimento in caso di ristrutturazione: base imponibile ad hoc

Un’ulteriore casistica da analizzare riguarda i casi di mancato trasferimento della residenza nella prima casa di proprietà nell’ipotesi di ristrutturazione.

Su questa situazione è la normativa di riferimento in materia di IMU a specificare le regole da seguire e, in particolare, l’articolo 1, comma 746 della legge 160/2019 dispone che:

“In caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell’articolo 3, comma 1, lettere c), d) e f), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.”

In tal caso quindi bisognerà considerare la base imponibile del valore dell’area fabbricabile fino alla data di ultimazione dei lavori ovvero, se antecedente, fino alla data di utilizzo del fabbricato.