C’è potenzialità edificatoria anche per i terreni agricoli

Nella fattispecie in esame, il competente Ufficio dell’Agenzia delle Entrate notificava al contribuente un avviso di accertamento con cui contestava l’omessa dichiarazione di una plusvalenza da questa asseritamente realizzata nel 2006 per effetto della cessione a titolo oneroso di un appezzamento di terreno sito in un Comune e ritenuto suscettibile di utilizzazione edificatoria.

Il contribuente impugnava l’atto impositivo dinanzi alla competente Commissione Tributaria Provinciale, che tuttavia respingeva il suo ricorso, mentre in secondo grado la sentenza di primo grado veniva in seguito parzialmente riformata dalla competente Commissione Tributaria Regionale che accogliendo in parte l’appello del contribuente, annullava l’avviso di accertamento limitatamente alle sanzioni irrogate dall’Ufficio.

Tuttavia, il contribuente proponeva ricorso dinanzi alla Corte di Cassazione, non ritenendo che nel caso di specie venisse realizzata una plusvalenza soggetta ad IRPEF.

Tassazione della plusvalenza anche in caso di potenzialità edificatoria del terreno agricolo

Il ricorrente lamenta che la CTR avrebbe ingiustamente ritenuto sussistente, nel caso in esame, una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR, omettendo di considerare che il terreno ceduto a titolo oneroso dal contribuente nel 2006 si trovava all’interno della zona agricola del piano regolatore generale di un Comune, nella quale non era consentita l’esecuzione di interventi edilizi all’infuori di quelli ammessi dall’art. 22, comma 1, della L.R. n. 71 del 1978, consistenti nella realizzazione di impianti o manufatti destinati alla lavorazione o trasformazione di prodotti agricoli o zootecnici locali ovvero allo sfruttamento a carattere artigianale di “risorse naturali locali” tassativamente individuate nello strumento urbanistico.

La parte, inoltre, contesta l’operato dei giudici di appello nella misura in cui avrebbero riconosciuto la rilevanza fiscale di una nozione di edificabilità di fatto che non troverebbe un aggancio nella normativa che regola la materia, non indicando inoltre gli elementi dai quali sarebbe stato possibile ricavare la concreta utilizzabilità a fini edificatori del terreno.

Ciò premesso, nel respingere il ricorso del contribuente, confermando in tal senso la bontà dell’operato dell’Agenzia delle entrate, i giudici di legittimità procedono all’analisi dell’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, per cui in base al quale sono redditi diversi - se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo o in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente - le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

L’articolo 36, comma 2 del DL n. 223 del 2006, convertito con legge n. 248 del 2006, con norma di interpretazione autentica, ha chiarito che:

“ai fini dell’applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.”

In ragione del prospettato quadro normativo, la Corte ha affermato che, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett. b) del TUIR, vanno assoggettate a tassazione le plusvalenze derivanti dall’utilizzazione del suolo a qualsiasi titolo e in qualunque modo, non rilevando, pertanto, cosa e a qual fine si costruisca; da ciò deriva che assume rilievo anche l’utilizzazione edificatoria meramente strumentale alla destinazione agricola dei terreni, così qualificati dagli strumenti urbanistici, in quanto anche in questo caso si ha la possibilità di costruire, per quanto con l’osservanza dei relativi vincoli e limitazioni.

Ciò premesso, la Corte di Cassazione ritiene che sulla base di quanto dedotto dallo stessa ricorrente, l’area in cui ricade il terreno da lui ceduto a titolo oneroso nell’anno 2006 era classificata nel piano regolatore generale del Comune come zona agricola, nella quale l’art. 22, comma 1, della L.R. n. 71 del 1978 ammetteva la realizzazione di:

“impianti o manufatti edilizi destinati alla lavorazione o trasformazione di prodotti agricoli o zootecnici locali ovvero allo sfruttamento a carattere artigianale di “risorse naturali locali” tassativamente individuate nello strumento urbanistico.”

Da quanto riportato pertanto, era prevista la possibilità di costruire sul suolo in parola, sia pure entro determinati limiti compatibili con la sua vocazione agricola.

Da ciò deriva, ritiene la Corte, che deve ritenersi infondato il motivo addotto dal ricorrente e corretto l’operato della Amministrazione che ha recuperato a tassazione ai fini IRPEF la plusvalenza realizzata per effetto della cessione del terreno, in quanto suscettibile di utilizzazione edificatoria.