Tassazione plusvalenze: il cambio di categoria catastale senza lavori non è rilevante

Nella determinazione della tassazione delle plusvalenze non è rilevante il cambio di categoria catastale dell’immobile, se effettuato senza lavori.

Tale cambio non incide ai fini del calcolo del periodo di cinque anni per determinare se la plusvalenza derivante da una vendita debba o meno essere tassata.

Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 10 del 24 gennaio 2025.

Non incide neppure il fatto che sia stipulato un contratto preliminare di compravendita nei cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione dell’immobile, anche se viene versata contestualmente la caparra. In tale ipotesi, infatti, non si verifica il passaggio di proprietà dell’immobile.

Tassazione plusvalenze: il cambio di categoria catastale senza lavori non è rilevante

Con la risposta all’interpello numero 10 del 24 gennaio 2025, l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti in merito alle regole per il calcolo della tassazione delle plusvalenze collegate alla vendita di un immobile prima che sia trascorso un periodo di tempo di cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione dell’immobile stesso.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 10 del 24 gennaio 2025

Chiarimenti sulla data rilevante per la tassazione delle plusvalenze a seguito di vendita dell’immobile.

Lo spunto per i chiarimenti nasce dai quesiti posti dall’istante, in merito alla rilevanza del cambio di categoria catastale dell’immobile “senza opere” e alla stipula di un contratto preliminare di compravendita, con versamento della caparra confirmatoria prima del superamento del quinquennio.

L’Agenzia delle Entrate concorda con la soluzione proposta dall’istante, dopo aver riepilogato il quadro normativo di riferimento.

Nello specifico, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, vengono considerati redditi diversi:

“le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.”

Ai fini dell’applicazione della tassazione sulle plusvalenze derivanti dalla vendita dell’immobile, però, non rileva la variazione catastale dello stesso.

Tale variazione, nel caso in cui venga fatta senza interventi edilizi, non è riconducibile né a una operazione di acquisto né di costruzione. La data di variazione catastale non è inoltre determinante nel calcolo del quinquennio determinate per valutare l’applicazione della tassazione delle plusvalenze per cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni.

Risulta irrilevante anche la stipula di un preliminare di vendita prima della fine del periodo di cinque anni indicato.

Il contratto preliminare rappresenta infatti un accordo tra le parti che si obbligano alla stipula del contratto di compravendita definitivo.

Con la firma del contratto preliminare, però, non si verifica il passaggio di proprietà. La data del preliminare di vendita non è quindi determinante ai fini del calcolo del quinquennio da prendere in considerazione, anche se contestualmente a tale firma viene versata la caparra confirmatoria della vendita.

Cambio di categoria catastale: incide nel calcolo del periodo in cui l’immobile è abitazione principale

In alcuni casi la plusvalenza dell’immobile, a seguito di vendita dello stesso, non è tassabile anche prima della conclusione del quinquennio.

Si tratta delle ipotesi in cui lo stesso immobile:

• sia ottenuto per successione;
• sia adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo che separa l’acquisto o la costruzione dalla vendita.

Come specificato nel documento di prassi dell’Agenzia delle Entrate:

“La ratio della norma è quella di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni di beni immobili posti in essere con finalità speculative.”

Per evitare la finalità speculativa è stato individuato il periodo di cinque anni. Per determinare il periodo in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale è determinate il cambio di categoria catastale.

Tale determinazione è rilevante per escludere la compravendita dall’applicazione della tassazione delle plusvalenze, se avviene entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione.

L’immobile potrà essere considerato come abitazione principale solo a partire dalla data del cambio di categoria catastale, che fa acquisire allo stesso l’idoneità all’uso abitativo con l’iscrizione ad una diversa categoria catastale.