Reddito di impresa, quale tassazione si deve applicare ad un immobile che, dopo un cambio di destinazione, viene venduto a terzi? Chiarisce la situazione l'Agenzia delle Entrate con la risposta all'interpello numero 152 del 27 maggio 2020: l'attività è considerata commerciale se è svolta dalla professionalità abituale.
Reddito di impresa, quale tassazione si deve applicare all’immobile per cui è stato previsto un cambio di destinazione e la successiva vendita?
Alla domanda fornisce chiarimenti la risposta all’interpello numero 152 del 27 maggio 2020 dall’Agenzia delle Entrate: l’attività deve considerarsi imprenditoriale in quanto gli interventi da effettuare per il cambio di destinazione sono precedenti alla cessione e finalizzati all’aumento di valore dell’immobile.
Il documento di prassi spiega che l’attività è considerata commerciale se è svolta dalla professionalità “abituale”.
Il reddito prodotto dalla vendita dell’immobile deve essere considerato imponibile come reddito di impresa.
Reddito di impresa, nuova destinazione e vendita immobile: quale tassazione?
Deve essere considerato reddito di impresa quello prodotto dalla vendita a terzi di un immobile, dopo un cambio di destinazione dello stesso.
Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate con risposta all’interpello numero 152 del 27 maggio 2020.
- Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 152 del 27 maggio 2020
- Articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR.
Lo spunto nasce da un caso concreto: la vendita di tre abitazioni di categoria A/3 dopo il cambio di destinazione di un immobile di categoria C2.
Il documento chiarificatore fa riferimento ad un precedente documento di prassi, la risoluzione n. 204/E del 2002, e sottolinea che:
“gli interventi di tipo strutturale e cioè le «opere di ristrutturazione e risanamento conservativo» sono atti necessari affinché le tre unità immobiliari siano considerate oggettivamente idonee all’uso abitativo e prodromici a richiedere il cambiamento della destinazione d’uso dell’unità immobiliare di categoria C/2 per la realizzazione di tre immobili di categoria A/3.”
Gli atti sono dunque precedenti alla vendita, sia a livello logico sia cronologico, e sono necessari per la stessa.
Tali atti inoltre permettono un incremento di valore per realizzare un arricchimento e gli interventi non sono finalizzati all’uso proprio o della propria famiglia.
Di conseguenza, in base all’articolo 55 e successivi del TUIR, il reddito generato dalla vendita delle abitazioni deve essere considerato imponibile nella categoria dei redditi di impresa.
Reddito da impresa, quali sono i presupposti?
Nell’esprimere un parere diverso dalla soluzione proposta dall’istante, l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sulla differenza tra reddito di impresa e redditi diversi.
L’articolo 67, comma 1 lett. b), del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR) prevede che siano considerati redditi diversi:
“le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.”
Le condizioni per risultare redditi diversi sono le seguenti:
- non devono costituire redditi di capitale;
- non devono essere conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice;
- non devono essere conseguiti in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.
A stabilire la tassazione da applicare è l’articolo 55 del TUIR, che prevede che tali redditi non configurano come redditi da impresa.
Per identificare il reddito di impresa è necessario che l’attività svolta sia caratterizzata dalla professionalità “abituale”, anche se non esclusiva.
L’Agenzia delle Entrate espone un consolidato orientamento della Corte di Cassazione secondo cui:
“la qualifica di imprenditore può essere attribuita anche a chi semplicemente utilizzi e coordini un proprio capitale per fini produttivi. L’esercizio dell’impresa, inoltre, può esaurirsi anche con un singolo affare inconsiderazione della sua rilevanza economica e delle operazioni che il suo svolgimento comporta”
Tale orientamento pone le premesse per considerare reddito di impresa quello prodotto nel caso specifico, riportato nel documento di prassi.
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Reddito di impresa, nuova destinazione e vendita immobile: quale tassazione?
