Vendita di un immobile e tassazione del reddito di impresa sulla plusvalenza

Aumento della volumetria e vendita di un immobile, con la volontà di ottenere un arricchimento, generano plusvalenza da assoggettare alla tassazione del reddito di impresa. Ciò che deriva dall’operazione non può rientrare tra i redditi diversi.

A stabilirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta numero 426 del 24 ottobre 2019, che in questo modo richiama il “principio di attrazione”, o “principio di presunzione del reddito di impresa”.

Come di consueto, lo spunto per fare luce sulla questione arriva dall’analisi di un caso pratico. Protagonista è un contribuente proprietario di un fabbricato urbano ad uso civile abitazione e servizi, acquistato in comproprietà con la moglie nel 1998.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 426 del 2019

Realizzazione e successiva rivendita di unità immobiliari - Esercizio reddito d’impresa (art. 55 del Tuir).

Vendita di un immobile, tassazione del reddito di impresa per la plusvalenza

Sull’immobile vorrebbe effettuare lavori di ristrutturazione edilizia, demolendo e ricostruendo con un aumento della volumetria. Al termine dei lavori ha intenzione di vendere l’intero fabbricato e si rivolge all’amministrazione finanziaria con un quesito: l’atto di cessione genera una plusvalenza imponibile? E se sì, come si calcola?

In realtà è convinto che l’operazione non generi plusvalenza, in quanto si tratta di immobile posseduto da più di 5 anni ai sensi dell’articolo 67 del TUIR e, a seguito dei lavori, ai fini urbanistici non costituisce una nuova costruzione anche se non è stata rispettata la volumetria preesistente.

Sul punto, però, l’Agenzia delle Entrate è in totale disaccordo. E con la risposta all’interpello numero 426 del 2019, chiarisce come inquadrare la vendita dell’immobile e quale tassazione applicare:

“L’attività svolta dall’istante deve considerarsi imprenditoriale dal momento che l’intervento sul complesso immobiliare posto in essere risulta finalizzato non al proprio uso o a quello della propria famiglia, bensì alla realizzazione e successiva vendita delle unità immobiliari, garage e posti auto a terzi, avvalendosi di un’organizzazione produttiva idonea, e svolgendo un’attività protrattasi nel tempo.

Ne consegue che il reddito generato dalla vendita delle suddette unità immobiliari deve essere considerato imponibile quale reddito rientrante nella categoria dei redditi di impresa di cui all’articolo 55 e successivi del Tuir”.

Si esclude con certezza, quindi, la possibilità che i frutti dell’operazione possano rientrare tra i cosiddetti redditi diversi, a cui fa riferimento l’articolo 67 del TUIR.

Vendita di un immobile e tassazione del reddito di impresa: quando c’è attività imprenditoriale?

Nel motivare la risposta, il documento si sofferma sui fattori per cui la vendita dell’immobile è da considerarsi attività imprenditoriale, e quindi genera una plusvalenza a cui si applica la tassazione del reddito di impresa.

Secondo l’orientamento della Corte di Cassazione, si può attribuire qualifica di imprenditore anche a chi semplicemente utilizzi e coordini un proprio capitale per fini produttivi.

E l’esercizio dell’impresa può durare anche solo il tempo di un singolo affare quando implica il compimento di “una serie coordinata di atti economici, sia pure attraverso un’unica operazione economica, come avviene nel caso di costruzione di edifici da destinare all’abitazione”.

Sul caso specifico si chiarisce:

“La realizzazione a seguito dei lavori di 5 appartamenti, 8 garage e 3 posti auto, configura un comportamento logicamente e cronologicamente precedente l’atto di cessione e strumentale rispetto all’incremento di valore, che evidenzia l’intento di realizzare un arricchimento (lucro)”.

Si tratta di un comportamento che determina l’esercizio dell’attività di impresa.

La risposta all’interpello numero 426 del 24 ottobre 2019 conferma che per il “principio di attrazione”, o “principio di presunzione del reddito d’impresa”, vige la disposizione generale di cui all’articolo 81 del Tuir per cui il reddito complessivo delle società di capitali e degli enti commerciali, da qualsiasi fonte provenga, è sempre considerato per presunzione di legge reddito d’impresa.

Di conseguenza, se la vendita di un immobile può essere considerata un’operazione avvenuta in regime di impresa, la plusvalenza non potrà essere classificata come un reddito diverso, quindi residuale, ma dovrà considerarsi allo stesso modo dei redditi di impresa così come definiti dal TUIR.