Nessuna plusvalenza sulle cessioni delle aree soggette a fascia di rispetto stradale o ferroviario

Nella determinazione della plusvalenza ai sensi dell’articolo 67 del TUIR, vanno assoggettate a tassazione le plusvalenze rinvenienti da qualsiasi utilizzazione del suolo, rilevando anche l’utilizzazione edificatoria meramente strumentale alla destinazione agricola dei terreni, così qualificati dagli strumenti urbanistici.

Anche in questi casi, infatti, si ha possibilità di costruire, sebbene osservando i relativi vincoli e limitazioni.

Non rileva, invece, l’edificabilità consentita esclusivamente con riferimento a strutture poste a servizio dell’utilizzazione pubblica del bene, e quindi riservata alla pubblica amministrazione, in quanto in tal caso l’area è effettivamente da considerarsi non edificatoria al fine della tassazione delle plusvalenze.

Allo stesso modo non rileva l’area soggetta a fascia di rispetto stradale o ferroviario o di altra sorta che determinino l’inedificabilità assoluta.

Sono queste le indicazioni che la Corte di Cassazione ha fornito con l’Ordinanza n. 6172/2024.

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Sulle cessioni delle aree soggette a fascia di rispetto stradale o ferroviario non ci sono plusvalenze

La controversia ha ad oggetto l’impugnazione di un avviso di accertamento, notificato nei confronti del proprietario di un terreno per il recupero a tassazione della plusvalenza realizzata a fronte della cessione del cespite.

A parere dell’Ufficio l’area ceduta doveva essere qualificata a vocazione edificatoria, quindi fiscalmente rilevante, e non agricola.

La CTP accoglieva il ricorso ritenendo provata la vocazione agricola, mentre la CTR, adìta dall’Agenzia delle entrate, riformava la sentenza e, in applicazione dell’art. 36 comma 2 del DL n. 223/2006, confermava la maggior tassazione, escludendo tuttavia l’applicabilità delle sanzioni.

Il contribuente ha proposto ricorso in Cassazione deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 36 del DL n. 223/2006 e 81 del TUIR.

Ad avviso del contribuente la sentenza impugnata avrebbe violato le disposizioni in epigrafe, in quanto la natura edificatoria del terreno andrebbe desunta dal PRG, strumento di carattere generale che tipizza l’intero territorio comunale.

Dalla documentazione prodotta nel caso di specie, e in particolare dal certificato di destinazione urbanistica, si ricavava che gran parte dell’area ceduta era a destinazione agricola, in parte poi soggetta a fascia di rispetto stradale e in parte ad “area per attrezzature d’interesse generale” o “area per servizi pubblici di quartiere”, aree interessate poi altresì da vincolo paesaggistico.

La Corte di Cassazione ha accolto la tesi del contribuente, richiamando in primo luogo il disposto di cui all’art. 36 del DL n. 223/2006, secondo cui:

“un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.”

La Corte rileva che nella controversia in commento non v’è questione in ordine all’efficacia degli strumenti urbanistici in sé.

La plusvalenza è tassata sulla cessione di terreno edificabile

Dall’atto d’appello dell’Agenzia si deduce, infatti, che la tesi dell’erario era fondata sul fatto, da un lato, che alcune particelle fossero destinate ad “area verde di arredo stradale”, “aree per servizi pubblici di quartiere” ed “aree per attrezzature d’interesse generale ed a livello urbano” e, dall’altro, come anche per le zone agricole fosse ammessa una pur parziale edificabilità.

Dal lato fiscale, l’articolo 67, comma 1 lett. b) del TUIR, nel testo applicabile ratione temporis, assoggetta a tassazione, qualificandole come “redditi diversi”, le:

“plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo onerose di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.”

Il tenore letterale di detta disposizione è dunque nel senso che, senza che sia consentita alcuna distinzione e/o specificazione, è assoggettata a tassazione la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di terreno sul quale lo strumento urbanistico vigente (nei termini indicati sopra) consenta, a qualunque titolo e per qualunque scopo, di edificare.

Non rileva pertanto cosa e a qual fine si costruisca, né in particolare che la prevista “utilizzazione edificatoria” sia meramente strumentale alla sua destinazione agricola, con conseguente possibilità di costruire, ma con le relative restrizioni.

Il Collegio ribadisce, tuttavia, la non applicabilità del disposto citato per i terreni soggetti a regime di fascia di rispetto stradale e ferroviario (cfr. Cass. 8897/2021), occorrendo invece verificare l’esatto regime edificatorio nell’ipotesi di terreni vincolati.

Ad esempio, qualora un terreno ceduto sia compreso in area che, in base allo strumento urbanistico vigente al momento della cessione, ricade in una superficie destinata a verde pubblico, andrà esaminato se effettivamente sia consentita esclusivamente o meno l’edificazione di strutture poste a servizio dell’utilizzazione pubblica del bene, con la conseguenza che solo nel primo caso “l’area è effettivamente da considerare non edificatoria al fine della tassazione delle plusvalenze” (così Cass. 17880/2021).

Situazione cui può equipararsi, per quanto ne discende circa l’applicazione del prefato art. 67 TUIR, anche la presente fattispecie per le porzioni qualificate dal piano come “area verde di arredo stradale”, “area per servizi pubblici di quartiere” ed “area per attrezzature d’interesse generale ed a livello urbano”, per le quali non viene dedotta alcuna edificabilità compensativa o residue facoltà edificatorie.

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