Superbonus e tassazione delle plusvalenze: le regole per il calcolo nel caso di usucapione

Proseguono i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sulla tassazione delle plusvalenze nel caso di vendite di immobili che sono stati oggetto di interventi del superbonus, entro 10 anni dalla fine dei lavori.

Nella risposta all’interpello numero 157 del 17 luglio 2024 l’Agenzia delle Entrate affronta il caso di immobile ottenuto a seguito di usucapione.

Se l’immobile è venduto entro 10 anni dalla conclusione dei lavori, la plusvalenza deve essere calcolata come differenza tra il corrispettivo della vendita dell’immobile e il valore della sentenza dichiarativa di usucapione, aumentato dei costi inerenti al bene.

Non si tiene conto delle spese relative agli interventi del superbonus, per le quali è stata scelta l’opzione della cessione del credito.

Superbonus e tassazione delle plusvalenze: le regole per il calcolo nel caso di usucapione

Con la risposta all’interpello numero 157 del 17 luglio 2024 l’Agenzia delle Entrate torna a fornire chiarimenti in merito alla tassazione delle plusvalenze realizzate dalle vendite di immobili oggetto di interventi del superbonus, entro 10 anni dalla conclusione dei lavori.

In relazione alla misura introdotta dalla Legge di Bilancio 2024, le delucidazioni si riferiscono al calcolo nel caso in cui l’immobile sia acquisito attraverso l’usucapione.

L’istituto giuridico permette a una persona di acquisire legalmente la proprietà di un bene, mobile o immobile, anche se lo stesso non è il proprietario originario. Il bene si ottiene con l’uso continuato e pacifico per un determinato lasso di tempo, che per i beni immobili è di 20 anni.

Il caso in esame riguarda un contribuente che ha acquisito per usucapione un immobile nel 2020, a seguito di sentenza del tribunale.

Lo stesso ha poi realizzato interventi di superbonus, scegliendo in parte l’opzione della cessione del credito e in parte la detrazione.

L’istante specifica che l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale, che intende vendere l’immobile e che intende sapere come calcolare la tassazione delle plusvalenze.

L’Agenzia delle Entrate ripercorre la normativa relativa alla misura in questione e conclude come segue:

“per effetto della vendita dell’immobile acquisito dall’Istante per usucapione, sul quale sono stati effettuati interventi rientranti nel Superbonus conclusi da meno di dieci anni al momento della cessione, si realizza l’emersione di plusvalenza tassabile ai sensi della citata lettera b-­bis), comma 1 dell’articolo 67 del Tuir determinata, ai sensi del successivo articolo 68, in misura pari alla differenza tra il corrispettivo della vendita dell’immobile e il valore ricavabile della sentenza dichiarativa di usucapione, aumentato dei costi inerenti al bene da determinare come sopra indicato.”

Tra i costi inerenti al bene non devono essere considerati quelli relativi al superbonus, nemmeno in misura parziale, dal momento che la vendita avviene entro i cinque anni successivi al termine degli interventi.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 157 del 17 luglio 2024

Chiarimenti in merito alla tassazione delle plusvalenze legate alla vendita di immobili oggetto di interventi del superbonus, con focus sull’acquisizione attraverso l’usucapione.

Superbonus e tassazione delle plusvalenze: il calcolo con vendita entro 5 anni dalla conclusione dei lavori

Nel documento di prassi l’Agenzia delle Entrate riepiloga il quadro normativo di riferimento a partire dalla misura introdotta dalla Legge di Bilancio 2024, ovvero dall’articolo 1, commi da 64 a 67, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 che disciplina una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare per le vendite a partire dal 1° gennaio 2024.

La tassazione, con imposta sostitutiva al 26 per cento, è prevista nel caso in cui gli interventi del superbonus si siano conclusi da non più di dieci anni.

Inoltre, se la vendita avviene entro cinque anni all’atto di vendita, e il superbonus è stato riconosciuto con aliquota al 110 per cento e tramite la cessione del credito, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi.

Trascorsi oltre 5 anni le spese relative al superbonus saranno considerate al 50 per cento.

Per gli stessi immobili il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Le istruzioni sull’applicazione dalla misura sono state fornite dalla stessa Agenzia delle Entrate, nella circolare numero 13/2024.

In merito al caso specifico dell’usucapione, nel documento di prassi viene sottolineato quanto di seguito riportato:

“tenuto conto che le sentenze dichiarative di usucapione ai fini dell’imposta di registro sono soggette a tassazione come trasferimenti, secondo quanto disposto dalla nota II-­bis all’art. 8 della Tariffa, parte prima, del DPR n. 131 del 1986, (aggiunta dall’art. 23, comma 2, del decreto legge n. 69 del 1989) e che quindi hanno un valore dichiarato e liquidato, costituito dal valore venale del bene alla data in cui è passata in giudicato la sentenza dichiarativa dell’usucapione, si deve ritenere che tale valore costituisca il termine iniziale per determinare il valore da assoggettare a tassazione ai sensi dell’articolo 82 del Tuir”

Di conseguenza nel calcolo si deve considerare la differenza tra il corrispettivo della vendita dell’immobile e il valore indicato nella sentenza dichiarativa di usucapione, aumentato dei costi inerenti al bene.