Accesso al Superbonus anche per le cooperative edilizie di abitazione e le cooperative sociali

Al verificarsi di determinate condizioni anche le cooperative edilizie di abitazione e le cooperative sociali sono ammesse al beneficio del Superbonus del 110 per cento.

Le regole per la fruizione del beneficio fiscale sono richiamate nella maxi circolare n. 23 del 23 giugno 2022, vero e proprio vademecum con cui l’Agenzia delle entrate ha fornito un quadro riassuntivo generale sulla disciplina del Superbonus, diversamente applicabile in base alle diverse tipologie dei soggetti beneficiari, degli edifici interessati dagli interventi e delle spese ammesse all’agevolazione nonché dei principali aspetti inerenti l’opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito.

Come noto il Superbonus, introdotto dal Decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (cd. decreto Rilancio), è il beneficio fiscale connesso al sostenimento di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

La necessità di intervenire con una circolare illustrativa è legata al fatto che l’ambito applicativo del beneficio fiscale e la vigenza della disciplina sono stati modificati nel tempo per effetto di successivi interventi normativi e delle numerose istanze di interpello presentate dai contribuenti.

Cooperative di abitazione a proprietà indivisa

La detrazione del 110 per cento, prevista fino al 30 giugno 2023, spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023 se alla data del 30 giugno 2023 sono stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, per gli interventi effettuati dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

Il beneficio spetta al verificarsi di due requisiti. Il primo di natura soggettiva perché gli interventi devono essere realizzati da cooperative di abitazione a proprietà indivisa, indipendentemente dalla circostanza che l’edificio sia o meno costituito in condominio.

Deve trattarsi, pertanto, di sodalizi in cui i soci aderiscono con l’intento di ricevere l’assegnazione in godimento a tempo indeterminato di un alloggio abitativo.

In questo caso, solitamente, la cooperativa realizza gli immobili contando sul versamento delle quote sociali e di altri contributi da parte dei soci e su eventuali mutui fondiari concessi da banche o altri istituti di credito, che entrano a far parte del patrimonio immobilizzato della cooperativa stessa per poi essere concessi in godimento ai soci assegnatari, dietro pagamento di un canone di godimento.

Il secondo requisito è di natura oggettiva, nel senso che gli interventi devono essere effettuati su immobili di proprietà delle predette cooperative, assegnati in godimento ai propri soci.

Sotto questo profilo, inoltre, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cosiddetti interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, diversi dai precedenti, realizzati congiuntamente ai primi (cosiddetti interventi “trainati”).

La detrazione fiscale può essere fruita direttamente dalla cooperativa che ha sostenuto la spesa, nei cui confronti non opera la limitazione prevista dall’art. 119, comma 10, del decreto Rilancio.

In alternativa possono beneficiare della detrazione i soci, in qualità di detentori degli immobili oggetto degli interventi, qualora questi sostengano le spese riferite ai predettiinterventi (“trainanti” e “trainati”), previo consenso scritto della cooperativa, dal momento di accettazione della domanda di assegnazione da parte del Consiglio di Amministrazione, anche se il verbale di assegnazione non è sottoposto a registrazione.

Ai sensi del citato art. 119, per i soci-le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, il Superbonus si applica limitatamente agli interventi di efficienza energetica realizzati su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Nel caso in cui la cooperativa sia proprietaria di un intero edificio, ma solo una parte delle unità abitative di tale edificio sia assegnata in godimento ai propri mentre la restante parte è assegnata a terzi, la cooperativa potrà fruire del Superbonus per gli interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle predette unità immobiliari assegnate in godimento ai propri soci sia superiore al 50 per cento.

Resta esclusa la possibilità di beneficiare del Superbonus per le spese relative ad interventi “trainati” realizzati sulle singole unità a disposizione di terzi non soci.

Le cooperative di abitazione a proprietà indivisa e le cooperative “miste”, ossia quelle che al momento dell’atto notarile di trasferimento del bene a titolo di proprietà al socio, si sono riservate la proprietà delle parti comuni e la proprietà dei locali commerciali, possono usufruire della detrazione in relazione agli interventi sulle parti comuni, in qualità di condòmino.

Devono, tuttavia, avere la proprietà di una parte delle unità immobiliari e averle date in godimento ai soci.

Cooperative sociali

Ai sensi dell’art. 119, co. 9, lettera d-bis) del decreto Rilancio, il Superbonus si applica anche alle cooperative sociali di cui alla legge 8 novembre 1991, n. 381, in quanto ONLUS di diritto.

Sul tema, la circolare 23/E conferma quanto già chiarito con le circolari n. 24/E del 2020 e n. 30/E del 2020.

In particolare si richiama il caso delle cooperativa sociale di produzione e lavoro che corrisponde retribuzioni per un importo non inferiore al cinquanta per cento dell’ammontare complessivo di tutti gli altri costi, tranne quelli relativi alle materie prime e sussidiarie.

In base all’art. 11 del d.P.R. n. 601 del 1973, il reddito è esente dalle imposte sui redditi ovvero fruisce di una esenzione parziale, se l’ammontare delle retribuzioni è inferiore al 50 per cento.

Se, quindi, corrisponde retribuzioni per un importo non inferiore al cinquanta per cento dell’ammontare complessivo di tutti gli altri costi, tranne quelli relativi alle materie prime e sussidiarie, la cooperativa non potrà beneficiare del Superbonus, né potrà esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.

Se invece usufruisce dell’esenzione parziale, perché l’ammontare delle retribuzioni è inferiore al 50 per cento, il sodalizio potrà accedere al Superbonus, nel rispetto delle condizioni e degli adempimenti a tal fine previsti, con la possibilità di optare per la fruizione del predetto Superbonus in una delle modalità alternative previste dall’articolo 121 del decreto Rilancio.

Il beneficio spetta indipendentemente dalla categoria catastale e dalla destinazione dell’immobile oggetto degli interventi medesimi, fermo restando l’esclusione per le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1(Abitazioni di tipo signorile), A/8 (Abitazioni in ville) e A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici), per le unità immobiliari non aperte al pubblico.

Nessun limite, infine, legato al numero massimo di immobili agevolabili visto che detta limitazione, prevista al cit. art. 119, co. 10, riguarda solo le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni.