Spese condominiali: regole di riparto e normativa di riferimento

Una delle questioni più delicate della vita di un condominio è quella relativa alla ripartizione delle spese tra i condòmini.

Gli abitanti di un condominio, ovvero, coloro che vantano un diritto di proprietà o altro diritto reale su un immobile sito in condominio, sono tenuti al pagamento delle spese condominiali relative alle parti comuni dello stabile.

Le spese condominiali, dette anche anche oneri o obbligazioni condominiali, sono, in parole semplici, gli importi che ciascun condòmino è tenuto a pagare in ragione della sua partecipazione al condominio.

I condòmini non possono esimersi dal partecipare alla ripartizione delle spese comuni, in quando tale obbligo è disciplinato per legge.

Spese condominiali: natura giuridica dell’obbligazione

Prima di entrare nel merito delle regole previste per la ripartizione delle spese condominiali appare opportuno fare una premessa di carattere generale.

Il diritto di proprietà o altro diritto reale del condòmino sull’appartamento presente in condominio, è la condizione necessaria affinché egli sia tenuto al pagamento delle spese comuni condominiali.

Per cui, l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali contenuti nell’articolo 1104 del codice civile, è collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile.

Ne consegue che questo onere dovrebbe sussistere fino a quando tale qualifica viene meno, ad esempio perché l’immobile viene venduto dal proprietario oppure perché viene a cessare il contratto di locazione del condòmino.

In realtà, nel condominio, l’obbligo di pagamento delle spese condominiali, sussiste per colui che ha venduto l’appartamento, anche dopo la vendita, ai sensi della L. 220/2012, (la Legge di riforma del condominio): chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Stesso discorso anche per chi cede diritti su unità immobiliari dell’immobile sito in condominio: egli resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

L’articolo 1139 del codice civile stabilisce che le norme del condominio siano disciplinate dalle norme sulla comunione, per le fattispecie non espressamente previste dalle norme in materia di condominio nel successivo Capo II.

Ripartizione spese condominiali: quali regole applicare? La normativa di riferimento

L’articolo di riferimento per la ripartizione delle spese condominiali è il numero 1104, comma 1 del codice civile, inserito nella sezione dedicata alla comunione, secondo il quale:

“ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto”

L’obbligatorietà alla partecipazione alle spese di condominio, è ribadita ulteriormente nell’articolo 1118 del codice civile per cui:

“Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene....Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.”

L’articolo prosegue specificando il caso delle spese sull’impianto di riscaldamento centralizzato:

“Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini....in tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.”

Spese condominiali: ripartizione nel caso di conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio

Gli articoli 1123 e seguenti del codice civile individuano le spese oggetto di riparto tra condomini tra quelle necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, cioè le spese per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni, deliberate dalla maggioranza.

Il codice civile disciplina nello specifico come ripartire le spese di manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori (articolo 1124 c.c.), la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai (articolo 1125 c.c.) e la suddivisione delle spese per i lastrici solari di uso esclusivo (art. 1126 c.c.)

Per quanto riguarda invece la modalità di riparto delle spese, l’articolo 1123 c.c. comma 1 stabilisce che esse:

“sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”

A differenza della comunione, dove le parti si presumono uguali e quindi anche la divisione delle spese, come previsto dall’ articolo 1100 del codice civile, nel condominio le quote sono stabilite in proporzione alla proprietà.

Tale proporzione è indicata dalle tabelle millesimali.

Il medesimo articolo 1123 continua nel comma 2 specificando però che:

“se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.

Infine, l’articolo 1123 al 3° comma, illustra il caso del condominio parziale, stabilendo che:

“qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”

Un condominio parziale è stato definito dalla Suprema Corte di Cassazione, un condominio allargato in quanto talune cose, qualificate come comuni secondo l’articolo 1117 del codice civile, sono per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l’esistenza o per l’uso, ovvero siano destinate all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso.

In questo caso i condòmini che non usufruiscono della cosa, perché destinata all’uso esclusivo di alcuni condòmini o a servizio di una specifica parte dell’immobile, non sono tenuti a contribuire alle spese.

In questo caso la legge riconosce la possibilità di pagare le spese condominiali per le parti comuni a secondo l’utilità oggettiva che ciascun condòmino può trarre.