IMU, i chiarimenti sui fabbricati collabenti: non si possono considerare aree edificabili

Sono diversi i chiarimenti sull’IMU i relazione ai fabbricati collabenti, forniti dal dipartimento Finanze del Ministero dell’Economia.

La risoluzione numero 4/DF, pubblicata il 16 novembre, chiarisce che gli stessi edifici non possono essere considerati aree edificabili.

Sono infatti beni immobili inseriti nel catasto, anche se privi di rendita. L’assenza di rendita è legata all’assenza di autonomia funzionale e all’incapacità temporanea di produrre reddito.

Il dipartimento Finanze del MEF fornisce inoltre ulteriori precisazioni in merito alla documentazione richiesta per l’applicazione dell’aliquota ridotta allo 0,1 per cento per i fabbricati rurali strumentali.

Sono infine precisati i contratti che configurano la conduzione associata, per l’esenzione relativa ai terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori.

IMU, i chiarimenti sui fabbricati collabenti: non si possono considerare aree edificabili

Sono tre i quesiti relativi all’IMU su cui il dipartimento delle Finanze del MEF fornisce chiarimenti.

Il primo riguarda i fabbricati collabenti e la rilevanza ai fini dell’imposta municipale unica in assenza di rendita per mancanza di autonomia reddituale che si rifletterebbe nella mancanza di una base imponibile.

Si tratta, infatti, di immobili diroccati, ruderi o immobili con alto livello di degrado.

A riguardo, nella risoluzione numero 4/DF del 16 novembre, il dipartimento chiarisce innanzitutto che i fabbricati collabenti sono beni immobili presenti nell’archivio del Catasto Edilizio Urbano (o Catasto dei fabbricati), seppur privi di rendita.

Dipartimento Finanze del MEF: risoluzione numero 4 del 16 novembre 2023

Imposta municipale propria (IMU) – Richiesta di chiarimenti in merito all’applicabilità dell’imposta ai fabbricati collabenti, ai fabbricati rurali strumentali e alla conduzione associata di terreni – Quesiti.

Gli stessi sono classificati nella categoria catastale F/2 dal momento e la loro situazione determina l’assenza di autonomia funzione e un’“incapacità reddituale temporalmente rilevante”.

L’iscrizione al catasto è legata all’individuazione dei cespiti e dell’intestatario al momento del trasferimento di diritti reali, senza produrre reddito.

Tuttavia, l’art. 1, comma 741, lett. a) della legge n. 160 del 2019 stabilisce quanto di seguito riportato:

“a) per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale”

L’assenza di rendita porterebbe la classificazione da fabbricati a aree edificabili. Tuttavia il Dipartimento delle Finanze ritiene che i fabbricati collabenti non possano essere qualificati diversamente da “fabbricati” alla luce anche delle pronunce della giurisprudenza di legittimità, ad esempio nella posizione espressa nella sentenza 28 marzo 2019, n. 8620 relativa all’ICI.

Il passaggio di classificazione si verificherebbe esclusivamente con l’eventuale demolizione, che restituisca autonomia all’area fabbricabile.

Lo stesso orientamento è presente nella sentenza n. 19338 del 18 luglio 2019 e nell’ordinanza n. 28581 del 15 dicembre 2020.

In quest’ultima pronuncia si chiarisce che il fabbricato collabente non è tassabile ai fini IMU come fabbricato poiché privo di rendita e non lo è neppure come area edificabile, al netto di eventuale demolizione.

IMU: i chiarimenti sui fabbricati rurali strumentali

Ulteriori chiarimenti riguardano i fabbricati rurali strumentali ed è legato al fatto che alcuni comuni richiedono documentazione che attesti la sussistenza della qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale per il soggetto passivo IMU per l’applicazione dell’aliquota IMU ridotta allo 0,1 per cento.

Nella risoluzione 4/2023 si chiarisce che è priva di fondamento la pretesa dei comuni relativa alla sussistenza della qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale per il soggetto passivo IMU o l’utilizzatore dell’immobile.

Come chiarito dalla Corte di Cassazione con la sentenza 24 agosto 2021, n. 23386, l’indicazione della ruralità dei fabbricati che rientrano nell’agevolazione è collegata esclusivamente alla classificazione catastale.

Lo stesso indirizzo era stato in precedenza fornito anche dallo stesso dipartimento delle Finanze, che aveva sottolineato che l’art. 1, comma 750, della legge 27 dicembre 1019, n. 160:

“individua la nozione di fabbricati rurali ad uso strumentale rinviando unicamente al disposto di cui al comma 3-bis dell’art. 9 …, in materia di ruralità ai fini fiscali, cui pertanto occorre fare esclusivo riferimento al fine di delimitare il campo di applicazione dell’agevolazione tributaria di cui trattasi. La sussistenza di detto carattere è attestata, in particolare, dal classamento nella categoria catastale D/10 o dall’apposizione della relativa specifica annotazione.”

Risulta priva di fondamento, quindi, la pretesa del comune di non ritenere il comodato titolo idoneo a dimostrare la sussistenza del requisito di ruralità: per il riconoscimento di tale requisito del fabbricato è dirimente soltanto la risultanza catastale.

IMU: i contratti per la conduzione associata di terreni

Un ultimo quesito riguarda il tema della conduzione associata di terreni da parte di imprenditori agricoli.

Tale conduzione avviene sempre più spesso tramite:

• contratto di rete agricolo;
• contratto di compartecipazione agraria per le coltivazioni stagionali.

Con tali contratti due imprenditori agricoli conducono i propri terreni per un determinato numero di anni o per alcuni mesi all’anno.

In merito il documento chiarisce che per beneficiare dell’esenzione IMU devono essere rispettati due requisiti:

• un requisito soggettivo del possessore del terreno;
• un requisito oggettivo, ovvero la conduzione dei terreni.

In merito viene sottolineato quanto di seguito riportato:

“il contratto di rete e il contratto di compartecipazione agraria concretizzano – proprio in ragione della struttura e della finalità che il legislatore ha voluto riconoscere agli stessi – forme di conduzione associata dei terreni agricoli, che, per la loro stessa natura, comportano una gestione condivisa dei terreni in argomento, pena lo snaturamento del contratto stesso.”

Nel rispetto di tutti i requisiti di tali contratti non viene quindi meno il requisito oggettivo della conduzione, che permette l’accesso all’agevolazione IMU.