Differenza tra comunione e condominio

Quali sono le differenze tra comunione e condominio? Per prima cosa è necessario partire dalle definizioni e soffermarsi su alcuni punti di contatto.

In linea generale la comunione consiste in una situazione giuridica nella quale la proprietà, o un altro diritto reale, spetta in comune a più soggetti. Si tratta quindi di un diritto su un bene di cui sono titolari più diversi soggetti.

Non esiste una vera e propria definizione di condominio all’interno del Codice civile. In linea generale, però, il condominio può essere definito come una forma particolare di comunione su un bene immobile. Devono però essere rispettate determinate condizioni: devono essere presenti appartamenti di proprietà esclusiva e altre parti dell’immobile di proprietà comune.

Il condominio può essere quindi considerato come un sottoinsieme del più ampio insieme della comunione.

Dopo le prime considerazioni generali è però necessario entrare più nel dettaglio e soffermarsi sulle caratteristiche del condominio e della comunione. Di seguito saranno poi analizzate le differenze.

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Cos’è il condominio?

Il condominio, dal punto di vista normativo, può essere definito come una particolare forma di comunione su di un bene immobile.

L’istituto giuridico si concretizza in via automatica quando c’è un edificio suddiviso in appartamenti, in presenza di almeno due proprietari.

In tale forma comunione devono quindi essere presenti parti di proprietà esclusiva (gli appartamenti dei condomini) e parti di proprietà comune (ad esempio il tetto, le scale, le mura portanti ecc).

Nello specifico deve essere presente una relazione di accessorietà necessaria delle parti comuni alle parti di proprietà individuale.

Il perimetro normativo delle parti comuni è definito dall’articolo 1117 del Codice civile, nel quale rientrano:

• “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
• le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.”

Le parti comuni devono essere al servizio delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, sulla base di una relazione di accessorietà e complementarietà.

Cos’è la comunione?

Come anticipato, per comunione si intende quella situazione giuridica nella quale la proprietà (o un altro diritto reale) è riconosciuto in comune a più soggetti.

Nel caso in cui due o più persone siano proprietarie dello stesso immobile si realizza la comunione.

Un immobile è in comunione quando due o più persone sono proprietarie dell’intero immobile. Ciascun soggetto, detto comunista, è quindi proprietario di una quota del bene in comunione.

In linea generale, nel caso della comunione si presume che le quote di partecipazione siano uguali, a meno che non venga disposto diversamente dal titolo di provenienza.

Già dalle definizioni è possibile riscontrare delle differenze, che portano all’applicazione di regole diverse.

La differenza tra comunione e condominio

Una prima differenza tra comunione e condominio riguarda anche le regole da applicare.

La comunione è disciplinata dagli articoli da 1100 a 1116 del Codice civile. Le regole che interessano il condominio sono, invece, quelle degli articoli da 1117 a 1139 dello stesso Codice civile.

Tuttavia, l’articolo 1139 stabilisce quanto segue:

“Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.”

In alcuni casi, quindi, le regole relative alla comunione possono applicarsi anche alla disciplina del condominio.

Come già anticipato, nella comunione entrambi i soggetti sono proprietari dell’intero immobile per una quota dello stesso. Nel condominio, invece, gli appartamenti sono proprietà esclusiva dei condomini mentre gli stessi sono comproprietari delle parti comuni.

Nella comunione le quote si presumono uguali, nel condominio invece il rapporto di proporzione tra unità immobiliare di proprietà esclusiva e parti comuni viene espresso in millesimi. Le quote sono riportate nelle tabelle millesimali.

Differenze sono presenti anche nella nomina dell’amministratore, il soggetto incaricato dell’amministrazione dello stabile.

Nel caso della comunione la nomina è facoltativa, mentre nel caso del condominio è obbligatoria se i proprietari delle unità immobiliari sono più di otto.

Regole simili riguardano il regolamento: se nella comunione è un atto facoltativo, il regolamento condominiale deve obbligatoriamente essere approvato in presenza di oltre dieci condomini.

Anche le decisioni vengono prese secondo modalità diverse. Nel caso del condominio le deliberazioni sono disciplinate da specifiche regole e si applica la doppia maggioranza, per teste (ovvero sulla base delle persone con diritto di voto) e per millesimi (sulla base del valore dell’edificio di proprietà).

Nell’ipotesi di comunione, invece, le delibere vengono approvate dalla maggioranza calcolata in base alle quote di comproprietà, mentre la convocazione e lo svolgimento dell’assemblea hanno forma libera.

Anche le regole per il sostenimento delle spese sono diverse. Nell’ipotesi di comunione, in caso di trascuranza degli altri comunisti o dell’amministratore, il soggetto che ha sostenuto le spese per la conservazione della cosa comune ha diritto al rimborso.

Nel caso del condominio, il soggetto che sostenuto delle spese per la gestione delle parti comuni, se ha agito senza autorizzazione, non ha diritto al rimborso. Una deroga a tale caso è se si è trattato di una spesa urgente.

Queste sono solo alcune delle differenze sulle regole che disciplinano la comunione e il condominio.

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