Cartolarizzazioni: sì alle agevolazioni anche per gli atti di retrocessione immobiliare

L’Agenzia delle Entrate riconosce l’agevolazione ex art 2, comma 6 del DL n. 351/2001 ai fini delle imposte indirette anche per gli atti di retrocessione di immobili nell’ambito di una procedura che interessa la dismissione del patrimonio immobiliare di un Comune.

Con la risposta n. 424/2023, l’Agenzia, dopo aver illustrato la disciplina vigente in materia, ha fornito dei chiarimenti in ordine all’applicazione delle agevolazioni previste ai fini delle imposte indirette agli atti di retrocessione di immobili posti in essere nell’ambito di una articolata operazione di cartolarizzazione immobiliare.

Cartolarizzazione immobiliare: il caso in esame

Nel caso in esame una società veicolo (cd. SPV), attraverso cui un Comune ha realizzato una operazione di cartolarizzazione immobiliare, ha precisato che gli atti di trasferimento degli immobili da parte del Comune alla SPV sono stati assoggettati al regime fiscale di cui il decreto legge n. 351/2001 (espressamente richiamato dalla legge n. 289/2002), secondo cui sono esenti dall’imposta di registro, dall’imposta di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale e da ogni altra imposta indiretta, nonché da ogni altro tributo o diritto, gli atti, contratti, trasferimenti e prestazioni posti in essere per il perfezionamento delle stesse operazioni di cartolarizzazione, nonché le formalità ad essi connesse.

In seguito, nell’ambito dell’articolato iter della procedura di cartolarizzazione, sono sorte delle difficoltà nella vendita di alcuni immobili, ragion per cui il Comune e l’istante SVP intendono stipulare un accordo quadro, in cui stabilire che la principale obbligazione facente capo all’Istante nel contesto dell’operazione (vale a dire l’obbligo di corresponsione di un prezzo differito) possa essere assolta mediante la retrocessione al Comune degli immobili residui (ancora nella titolarità giuridica della SPV), oltre che della liquidità nelle more accumulata in ragione delle alienazioni immobiliari effettuate una volta rimborsati i titoli.

Pertanto, è stato richiesto se l’obbligo di pagamento del prezzo differito al Comune, invece di essere realizzato solo in forza di una corresponsione pecuniaria come avviene abitualmente nelle operazioni di cartolarizzazione una volta che il patrimonio oggetto dell’operazione sia stato liquidato, possa essere adempiuto anche in natura, vale a dire tramite previa retrocessione al Comune degli immobili residui, in base ad uno schema che rinvia all’istituto della “datio in solutum” ai sensi dell’art. 1197 del codice civile, con la conclusione di appositi “atti di retrocessione”.

Quindi, l’istante intende conoscere se con riferimento a tali atti possa trovare applicazione il combinato disposto di cui agli articoli 2, comma 6, del decreto legge n. 351 del 2001 e 84, comma 2, della legge 289 del 2002.

Sì alle agevolazioni fiscali anche per gli atti di retrocessione di immobili

Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate ha accordato il riconoscimento del regime di favore sulla base delle seguenti argomentazioni.

L’articolo 84, comma 1, della legge del 27 dicembre 2002, n. 289 dispone che:

“Le regioni, le province, i comuni e gli altri enti locali sono autorizzati a costituire o a promuovere la costituzione, anche attraverso soggetti terzi, di più società a responsabilità limitata con capitale iniziale di 10.000 euro, aventi ad oggetto esclusivo la realizzazione di una o più operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione dei rispettivi patrimoni immobiliari.”

Il successivo comma 2 dispone che “si applicano le disposizioni di cui ai commi 1, 2, 4, 6 e 7 dell’articolo 2 del decreto­ legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, in quanto compatibili. [...]”, operando un rinvio pertanto all’articolo 2, comma 6 del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, a mente del quale:

“Le operazioni di cartolarizzazione di cui al comma 1 e tutti gli atti, contratti, trasferimenti e prestazioni posti in essere per il perfezionamento delle stesse, nonché le formalità ad essi connesse, sono esenti dall’imposta di registro, dall’imposta di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale e da ogni altra imposta indiretta, nonché da ogni altro tributo o diritto.”

La questione si intreccia con il tema della vigenza delle agevolazioni relative all’imposta di registro in ragione della previsione di cui all’articolo 10, comma 4, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (che ha soppresso, in via generale, le agevolazioni ed esenzioni ai fini dell’imposta di registro relative agli atti di trasferimento immobiliari).

Tale disposizione va letta tuttavia alla luce della espressa previsione di eccezioni a tale generalizzata previsione di soppressione, tra le quali rientra quella relativa agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento aventi ad oggetto immobili pubblici interessati dalle procedure di cui agli articoli 2, 3, 3­ter e 4 del citato decreto legge DL n. 351 del 2001.

Inoltre, l’articolo 2, comma 6, del decreto legge n. 351 del 2001 fa espresso rinvio al citato articolo 84 della legge n. 289 del 2002, circostanza dalla quale si ricava la vigenza anche di tale ultimo regime agevolativo.

La soluzione favorevole tiene conto della ampiezza della formulazione utilizzata dalla norma di favore di cui al citato articolo 6, comma 2, che, come detto, agevola tutte le operazioni di cartolarizzazione di cui al comma 1 e tutti gli atti, contratti, trasferimenti e prestazioni posti in essere per il perfezionamento delle stesse, nonché le formalità ad essi connesse.

Inoltre, l’iter di una cartolarizzazione è un processo articolato, che di regola non si esaurisce in un singolo passaggio così come non si esaurisce nella conclusione di un solo atto o negozio giuridico.

Pertanto, anche gli atti di retrocessione dei singoli immobili ­in qualità di atti funzionali alla “chiusura” della complessa e pluriennale operazione di cartolarizzazione attuata dal Comune per il tramite della SPV ­possono essere ricompresi tra gli atti stipulati fra gli enti e le società di cui all’articolo 2, comma 1, del decreto n. 351, e inerenti le cessioni degli immobili.

La risposta n. 424 quindi chiarisce che tale trattamento può essere applicato anche nella fattispecie in esame in cui gli atti di trasferimento saranno posti in essere secondo lo schema di cui all’articolo 1197 del codice civile (“Prestazione in luogo dell’adempimento”), secondo cui:

“Il debitore non può liberarsi eseguendo una prestazione diversa da quella dovuta, anche se di valore uguale o maggiore, salvo che il creditore consenta. In questo caso l’obbligazione si estingue quando la diversa prestazione è eseguita.”