Niente bonus prima casa in caso di riacquisto della nuda proprietà

Non spetta il bonus prima casa in caso di riacquisto della nuda proprietà di un immobile, successivamente alla vendita della casa comprata applicando le agevolazioni fiscali.

La regola si applica anche ai cittadini residenti all’estero e iscritti all’AIRE, i quali possono beneficiare del bonus prima casa per il primo immobile posseduto in Italia, senza necessità di trasferire la propria residenza.

A porre il veto è l’Agenzia delle Entrate, che con la risposta all’interpello n. 349 del 28 giugno 2022 delimita l’ambito applicativo del bonus prima casa in caso di riacquisto.

Niente bonus prima casa in caso di riacquisto della nuda proprietà

A presentare istanza di interpello all’Agenzia delle Entrate è una cittadina italiana residente all’estero e iscritta all’AIRE, che prima del periodo dei cinque anni ha venduto l’immobile acquistato beneficiando del bonus prima casa, e quindi è incorsa in una delle condizioni che determinano la decadenza dall’agevolazione.

La riduzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale viene infatti revocata in caso di vendita infraquinquennale dell’immobile. Una condizione che salva solo chi entro un anno procedere al riacquisto di una nuova abitazione.

La condizione del riacquisto non può però ritenersi soddisfatta se si compra l’immobile intestandosi solo la nuda proprietà, lasciando ad altri soggetti il diritto di usufrutto. E questo anche per i residenti all’estero, per i quali la normativa prevede regole specifiche.

In tal caso infatti il bonus prima casa non è vincolato al trasferimento della residenza, entro il termine di 18 mesi, nell’immobile acquistato.

Il DPR n. 131 del 26 aprile 1986 dispone, alla Nota II bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, che se il contribuente risulta trasferito all’estero per ragioni di lavoro o qualora sia cittadino italiano emigrato all’estero, quel che basta è che l’immobile sia acquistato come prima casa di proprietà in Italia.

Agenzia delle Entrate - risposta all’interpello n. 349 del 28 giugno 2022

Riacquisto di nuda proprietà. Decadenza agevolazioni prima casa

Bonus prima casa, la nuda proprietà non fa mantenere le agevolazioni fiscali

Sul tema della vendita della casa prima dei cinque anni, e di riacquisto della nuda proprietà di un altro immobile entro un anno, è stata la Corte di Cassazione a specificare che non risultano soddisfatte le condizioni per mantenere i benefici fiscali.

La sentenza n. 17148/2018 citata dall’Agenzia delle Entrate conferma che in tal caso si decade dal bonus prima casa, considerando che:

“Il riferimento della disposizione in esame al termine acquisto, generalmente utilizzato, laddove non accompagnato dalla indicazione dei diritti interessati, per indicare l’operazione con la quale si consente ad un soggetto l’esercizio su un bene dei poteri tipici del diritto di proprietà, nonché il collegamento ivi previsto tra l’immobile acquistato e la sua destinazione ad abitazione principale, induce a ritenere che l’atto necessario affinché il contribuente eviti la decadenza dell’agevolazione cd. prima casa di cui ha fruito in precedenza sia rappresentato da un titolo idoneo a consentirgli l’uso e il godimento di un’abitazione in via piena ed esclusiva e, conseguentemente, nell’esercizio dei relativi poteri, a destinare la stessa quale sua abitazione principale.”

È quindi necessario che il nuovo acquisto consenta al contribuente di utilizzare l’immobile in via piena ed esclusiva.

Una lettura restrittiva ad una norma che prevede una deroga ai casi di decadenza dal beneficio fiscale, e con la quale la Cassazione ha fissato il principio secondo il quale la decadenza non è evitate se entro l’anno dalla vendita si riacquista la nuda proprietà di un altro immobile.

Niente deroghe al bonus prima casa per i residenti all’estero

Le regole generali previste in materia di riacquisto, anche alla luce delle indicazioni di cui sopra, non cambiano per quel che riguarda gli italiani residenti all’estero.

Sebbene per questi non sia previsto l’obbligo di trasferimento della residenza in Italia, la nuda proprietà non consente di mantenere i benefici applicati.

Sul punto, la risposta del 28 giugno evidenzia che con l’interpello n. 627/2021 è stato chiarito che, coerentemente con le regole previste in caso di primo acquisto, anche in caso di riacquisto da parte del cittadino italiano residente all’estero non è necessario ottemperare all’obbligo di trasferimento della residenza, che:

“non può essere imposto ai cittadini che vivono stabilmente all’estero e che, pertanto, si trovano nella impossibilità di adibire la casa acquistata a propria abitazione principale.”

Una deroga che è tuttavia circoscritta, e che non comporta conseguenze sul fronte del riacquisto e dei limiti previsti per la nuda proprietà.

Per evitare di assecondare intenti speculativi, anche per i residenti all’estero si conferma quindi quanto evidenziato dalla Suprema Corte: è necessità che il riacquisto consenta l’uso e il godimento di un’abitazione in via piena ed esclusiva.

Per il mantenimento del bonus prima casa non è quindi idoneo ad evitare la decadenza dalle agevolazioni fiscali l’acquisto della nuda proprietà di un altro immobile, non rilevando la circostanza relativa all’impossibilità di adibire la casa riacquistata a propria abitazione principale dal contribuente cittadino italiano emigrato all’estero.