Quando si ha la possibilità (e la fortuna) di poter acquistare più case occorre prestare attenzione alle agevolazioni fiscali prima casa
Con la sentenza n. 8139 del 2025, la Corte ha respinto il ricorso del contribuente in relazione ad una ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa comminata dall’Agenzia delle entrate.
In precedenza, la competente Corte di giustizia tributaria di secondo grado aveva accolto l’appello presentato dall’Agenzia delle Entrate confermando la legittimità dell’atto impositivo impugnato relativo alla decadenza dai benefici prima casa.
In particolare, i giudici di legittimità si soffermano sui seguenti profili. In tema di agevolazioni tributarie, i benefici per l’acquisto della “prima casa" possono essere riconosciuti anche quando siano più di una le unità immobiliari contemporaneamente acquistate purché ricorrano due condizioni, vale a dire la destinazione, da parte dell’acquirente, di tali unità immobiliari, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa e la qualificabilità come alloggio non di lusso (in base alla normativa vigente ‘ratione temporis’ anteriormente al 1° gennaio 2014) nella versione dell’immobile così "unificato".
La Corte ha altresì evidenziato che l’agevolazione presuppone che, entro il termine di tre anni dalla registrazione deve esser dato effettivo seguito all’impegno assunto dai contribuenti, in sede di stipula dell’atto, di procedere all’unificazione dei locali.
Agevolazioni prima casa: le condizioni per godere delle agevolazioni
Pertanto, ai fini dell’agevolazione ‘prima casa’, risulta irrilevante che gli immobili (due o più) acquistati con unico atto siano collocati su unico livello o su distinti livelli, essendo sufficiente che la relazione materiale di contiguità, adiacenza o sovrapposizione consenta - tramite l’esecuzione delle opere necessarie (abbattimento di muri divisori; aperture nei pavimenti; installazione di scale e/o ascensori; adeguamento degli impianti; ecc.) - il loro accorpamento in un’unica abitazione che non abbia complessive caratteristiche “di lusso”.
Pertanto, l’unico dato che viene in rilievo riguarda la realizzazione di un’unica unità abitativa, evento questo che deve essere effettivo.
Inoltre, va osservato che in base alla consolidata giurisprudenza della Corte, se il legislatore non ha fissato specificamente un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipenda la concessione di un beneficio, tale termine non potrà essere mai più ampio di quello previsto per i controlli.
Ciò per la contraddizione di dover considerare sempre inutili i controlli, e così vanificarli, a fronte della possibilità per il contribuente di dichiarare sempre di volere successivamente realizzare la condizione, quando ormai nessun controllo sarebbe più possibile.
Inoltre, i benefici fiscali sono naturalmente subordinati al raggiungimento dello scopo per cui vengono concessi.
Al riguardo, la Corte fa presente che, ai fini della agevolazione in esame, ciò che rileva è l’effettività dell’unificazione delle unità immobiliari in quanto finalizzata a realizzare l’unica abitazione del contribuente, evento, questo, che rileva in via esclusiva e che deve formare oggetto di prova da parte del contribuente.
Sotto tale ultimo profilo possono, quindi, concorrere anche altri dati probatori che diano conto della realizzazione della finalità dichiarata nell’atto (accorpamento di unità immobiliari funzionale alla realizzazione dell’unica abitazione principale del contribuente), come la documentazione di riscontro delle opere realizzate che forniscano la prova della effettiva unione funzionale ed impiantistica delle unità immobiliari oggetto di accorpamento.
Invece, la Commissione tributaria regionale ha giustamente evidenziato, sottolinea la Corte di Cassazione, che nella fattispecie in esame, avendo la controparte acquistato le unità immobiliari con atto registrato e non avendo, per sua stessa ammissione, come del resto confermato dalle risultanze catastali, proceduto all’operazione di fusione delle due unità abitative acquistate, entro i tre anni successivi alla registrazione dell’atto, è corretto che decada dai benefici fiscali invocati per l’acquisto della "prima casa".
Pertanto, la Corte di Cassazione riconosce che il giudice di secondo grado ha agito correttamente nella parte in cui ha escluso la prova dell’intervenuto accorpamento tra le unità immobiliari.
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Agevolazioni prima casa: quando sono ammesse con l’acquisto di più immobili?
