Bonus prima casa e agevolazioni fiscali sul mutuo vanno di pari passo

Bonus prima casa e agevolazioni fiscali sul mutuo vanno di pari passo. In caso di vendita a rate con riserva di proprietà, il termine di un anno per l’acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale deve essere calcolato a partire dall’atto di compravendita ricevuto dal notaio. E se non si rispetta la scadenza, l’esclusione dai benefici riguarda anche le imposte sostitutive applicate al mutuo.

A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 409 del 25 settembre 2020.

Agenzia delle Entrate - Risposta all’interpello numero 409 del 24 settembre 2020

Decadenza agevolazioni prima casa.

Bonus prima casa e agevolazioni fiscali sul mutuo vanno di pari passo

Come di consueto, lo spunto per fare luce sul calcolo dei tempi da rispettare per il bonus prima casa arriva dall’analisi di un caso pratico.

Protagonista è un contribuente che ha venduto con riserva della proprietà alcuni immobili il cui pagamento del prezzo è stato dilazionato in dodici rate con acquisto da parte del compratore del diritto di proprietà sugli stessi a seguito del pagamento dell’ultima rata, con scadenza 1° dicembre 2019.

Gli immobili erano stati acquistati a dicembre 2015, e siccome aveva beneficiato del bonus prima casa non avrebbe potuto venderli prima dei 5 anni senza perdere le agevolazioni, salvo il riacquisto, entro un anno dalla vendita, di un altro immobile da destinare ad abitazione principale.

L’atto di compravendita è stato ricevuto dal notaio il 18 ottobre 2018 e registrato il 29 ottobre 2018, ma il trasferimento effettivo è avvenuto il 1° ottobre 2019 con il pagamento dell’ultima rata del prezzo.

Alla luce della situazione descritta, all’Agenzia delle Entrate si rivolge per sciogliere due interrogativi:

• da quale momento decorre il termine di un anno, previsto dalla norma fiscale sopra richiamata, per il riacquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale che permette di conservare il bonus prima casa?
• una eventuale decadenza dai benefici ha effetti anche sulle agevolazioni fiscali relative alle imposte sostitutive sul mutuo estinto il 1° ottobre 2019?

Con la risposta all’interpello numero 409 del 24 settembre 2020, l’Amministrazione finanziaria chiarisce che la decorrenza del termine di un anno parte dal momento in cui l’atto viene ricevuto dal notaio e non nella data in cui è avvenuto l’effetto traslativo della proprietà dei beni.

Se il termine non viene rispettato e decadono i benefici del bonus prima casa, accade lo stesso anche alle agevolazioni sulle imposte sostitutive che riguardano il mutuo.

Bonus prima casa e agevolazioni fiscali sul mutuo, quando si decade dai benefici

Nel motivare la sua risposta, l’Agenzia delle Entrate riporta il riferimento normativo cardine, l’articolo 1 della Tariffa - parte prima- allegata al Decreto del Presidente della Repubblica numero 13 del 26 aprile 1986, che prevede l’applicazione dell’imposta di registro, tra l’altro, per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere un’imposta con l’aliquota del 2%, se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, sempre nel rispetto dei requisiti di accesso al bonus prima casa.

Lo stesso testo pone, però, le condizioni che seguono:

“In caso di (...)trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. (...)”.

Decadono, in altre parole, i benefici legati all’agevolazione prima casa, ma è possibile conservarli comunque procedendo all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con il bonus.

Il nodo da sciogliere per il contribuente riguarda proprio il calcolo della scadenza di un anno in caso di vendita a rate con riserva della proprietà.

Ma l’Agenzia delle Entrate, basandosi anche sulle posizioni della Corte di Cassazione, chiarisce:

“Il decorso dell’anno per il riacquisto di altra abitazione da adibire a prima casa non può essere conteggiato, a far data dal 1° ottobre 2019 (momento in cui è avvenuto l’effetto traslativo della proprietà dei beni, verificatosi solo dopo il pagamento dell’ultima rata del prezzo) ma detto termine debba coincidere con l’atto di compravendita ricevuto dal notaio XXX in data yyy, repertorio zzz, registrato a JJJ”.

Se non si rispettano i termini calcolati secondo le indicazioni fornite, inoltre, decadono le agevolazioni fiscali sul mutuo. A stabilirlo è l’articolo 20, comma 4, del Decreto Del Presidente della Repubblica numero 601 del 29 settembre 1973:

“L’ufficio dell’Agenzia delle entrate competente a recuperare le maggiori imposte sull’atto di compravendita della casa di abitazione, acquistata con i benefìci di cui all’articolo 1, quinto periodo,della Tariffa, parte I, annessa al TUR in caso di decadenza dai benefìci stessi per (...) trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefìci prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, provvede, nel termine decadenziale di tre anni dal verificarsi dell’evento che comporta la revoca dei benefìci medesimi, a recuperare nei confronti del mutuatario la differenza tra l’imposta sostitutiva di cui al terzo comma dell’articolo 18 e quella di cui al primo comma dello stesso articolo, nonché a irrogare la sanzione amministrativa nella misura del 30 per cento della differenza medesima”.

In estrema sintesi, termine rigido ed esclusione completa dalle agevolazioni per chi non rispetta le regole previste dal bonus prima casa.